L'Espagne n'accepte plus de nouvelles demandes de golden visa fondées sur l'immobilier depuis le 3 avril 2025 (loi organique 1/2025).
Un logement ancien en Espagne supporte un impôt régional sur les mutations (ITP) d'environ 6 % à 10 %.
Un logement neuf en Espagne supporte 10 % de TVA plus un droit de timbre d'environ 0,5 % à 1,5 % ; en Roumanie, la TVA est de 21 %.
En Roumanie, l'acquéreur ne paie aucun droit de mutation ; s'appliquent les honoraires du notaire et 0,15 % de frais de livre foncier.
En Espagne, les acquéreurs hors UE détiennent le terrain directement ; en Roumanie, ils passent par un droit de superficie ou une société.
Immobilier en Roumanie ou en Espagne : la réponse courte
L'Espagne a mis fin à son golden visa le 3 avril 2025 : comme en Roumanie, l'achat d'un logement n'ouvre donc plus droit à la résidence. Les régimes fiscaux diffèrent : en Espagne, un logement ancien supporte un impôt régional sur les mutations (ITP) d'environ 6 % à 10 %, et un logement neuf une TVA de 10 % plus un droit de timbre (AJD) ; en Roumanie, un logement neuf supporte une TVA de 21 %, généralement incluse dans le prix, et l'acquéreur ne paie aucun droit de mutation. L'Espagne n'impose aucune restriction foncière aux acquéreurs hors UE ; la Roumanie, si.
L'Espagne est l'un des marchés européens les plus connus des acquéreurs étrangers, et de nombreux Israéliens y ont passé leurs vacances. Jusqu'à récemment, elle avait un avantage net sur la Roumanie : un golden visa lié à l'immobilier. Cet avantage a disparu. La comparaison est donc aujourd'hui plus simple, et plus honnête : deux pays de l'UE, deux systèmes fiscaux, deux types de marchés très différents.
Ce qui a changé en Espagne en 2025
La loi organique 1/2025, publiée au Bulletin officiel de l'État espagnol le 3 janvier 2025, a abrogé le visa investisseur créé par la loi 14/2013. Depuis le 3 avril 2025, l'Espagne n'accepte plus de nouvelles demandes de golden visa fondées sur l'immobilier. Les titres accordés auparavant peuvent être renouvelés selon les anciennes règles.
Une proposition distincte annoncée en janvier 2025, une taxe pouvant atteindre 100 % sur les achats immobiliers des acquéreurs non résidents hors UE, a été déposée sous forme de projet mais n'a pas été adoptée. Gardez-la à l'œil si vous regardez l'Espagne.
La Roumanie. Il n'y a pas non plus de golden visa. Un projet de loi visant à en créer un a été retiré du Sénat en décembre 2025. Voir notre guide des titres de séjour en Roumanie.
Les frais d'acquisition : la principale différence
| Roumanie | Espagne | |
|---|---|---|
| Logement neuf vendu par un promoteur | TVA de 21 %, généralement incluse dans le prix affiché | TVA de 10 % plus droit de timbre (AJD), d'environ 0,5 % à 1,5 % selon la région |
| Logement ancien | Aucun droit de mutation pour l'acquéreur ; le vendeur acquitte l'impôt sur le revenu au titre de la cession | Impôt sur les mutations (ITP), d'environ 6 % à 10 % selon la région |
| Notaire | Barème officiel d'honoraires | Honoraires de notaire selon barème |
| Inscription | Frais de livre foncier : 0,15 % pour les particuliers | Frais d'inscription au registre foncier |
| Identifiant fiscal | NIF, numéro fiscal roumain | NIE, numéro d'identité d'étranger |
Sources : Agence fiscale espagnole (AEAT), Agence fiscale roumaine (ANAF), ANCPI.
En Espagne, c'est l'ancien qui est taxé à l'entrée. En Roumanie, c'est le neuf. Cela seul peut changer le type de bien pertinent. Pour le volet roumain, consultez notre guide des frais d'acquisition et notre guide du numéro fiscal NIF.
Le foncier : l'Espagne est plus simple
En Espagne, les acquéreurs hors UE peuvent détenir directement maisons et terrains, sans montage particulier, en dehors de quelques zones militaires réglementées.
En Roumanie, les ressortissants hors UE ne peuvent pas inscrire directement un terrain à leur nom : pour une villa, ils choisissent donc une voie telle qu'un droit de superficie ou une société roumaine. Voir notre article sur la propriété foncière en Roumanie. Sur ce point, l'Espagne a l'avantage.
En Espagne, c'est l'ancien qui est taxé à l'entrée. En Roumanie, c'est le neuf.
Les coûts annuels
| Roumanie | Espagne | |
|---|---|---|
| Taxe foncière locale | Impôt sur les bâtiments et les terrains, fixé par la collectivité locale, en vertu de la loi 239/2025 | IBI, impôt municipal sur la valeur cadastrale |
| Propriétaires non résidents | Aucun impôt supplémentaire pour la détention d'un logement non loué | Impôt sur le revenu des non-résidents sur un revenu imputé pour un logement non loué |
| Assurance obligatoire | Assurance catastrophes PAD | Aucune assurance habitation obligatoire équivalente pour les propriétaires sans crédit immobilier |
L'Espagne impose les propriétaires non résidents sur un revenu imputé même lorsque le logement n'est pas loué : c'est une vraie ligne de dépense annuelle pour les propriétaires de résidences secondaires. Pour la Roumanie, consultez notre guide de la taxe foncière annuelle et notre guide des frais d'entretien d'une villa.
Deux marchés différents
L'Espagne est avant tout un marché littoral et de résidences secondaires, avec Madrid et Barcelone comme grandes villes chères, et une pression sur le logement local qui a motivé les décisions politiques de 2025.
Le principal marché résidentiel de la Roumanie est Bucarest–Ilfov, une région-capitale où la plupart des acquéreurs sont des familles locales. Selon l'Institut national de la statistique, environ 17 300 logements neufs y ont été achevés en 2025, soit environ 29 % du total roumain. Une villa au nord de Bucarest est une maison familiale proche d'une capitale, pas un appartement en bord de plage. Déterminez d'abord ce que vous recherchez.
Distance et décalage horaire
Un vol direct Tel-Aviv–Bucarest dure environ 2 heures 45, dans le même fuseau horaire qu'Israël. Les vols vers l'Espagne sont plus longs, et l'Espagne a une heure de retard sur Israël la majeure partie de l'année. Si vous prévoyez de vous y rendre souvent, ou d'être présent pour une signature chez le notaire, cela mérite d'être pris en compte. Voir notre guide des vols entre Israël et Bucarest.
Questions fréquentes
L'Espagne a-t-elle encore un golden visa ?
Non. L'Espagne n'accepte plus de nouvelles demandes de golden visa fondées sur l'immobilier depuis le 3 avril 2025, en vertu de la loi organique 1/2025. La Roumanie n'a pas non plus de golden visa.
Quels impôts paie-t-on lors d'un achat immobilier en Espagne ?
Sur un logement ancien, un impôt régional sur les mutations (ITP) d'environ 6 % à 10 %. Sur un logement neuf, une TVA de 10 % plus un droit de timbre (AJD) d'environ 0,5 % à 1,5 %, selon la région. S'y ajoutent les frais de notaire et d'inscription.
Quels impôts paie-t-on lors d'un achat immobilier en Roumanie ?
Sur un logement neuf, une TVA de 21 %, généralement incluse dans le prix. L'acquéreur ne paie aucun droit de mutation, mais acquitte les honoraires du notaire et les frais de livre foncier de 0,15 %.
Les ressortissants hors UE peuvent-ils acheter un terrain en Espagne et en Roumanie ?
En Espagne, oui, directement. En Roumanie, les ressortissants hors UE ne peuvent pas inscrire directement un terrain à leur nom et passent par une voie telle qu'un droit de superficie ou une société roumaine.
L'Espagne prévoit-elle une taxe de 100 % sur les acquéreurs étrangers ?
Une proposition de taxe pouvant atteindre 100 % sur les achats des acquéreurs non résidents hors UE a été annoncée en janvier 2025, mais en 2026, elle n'a pas été adoptée.
En résumé
Depuis avril 2025, l'Espagne et la Roumanie sont à égalité en matière de résidence : dans aucun des deux pays, l'immobilier n'ouvre droit à un visa. L'Espagne est plus simple pour le foncier et taxe lourdement les achats dans l'ancien ; la Roumanie taxe le neuf par la TVA et ne fait payer aucun droit de mutation à l'acquéreur.
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Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Boletín Oficial del Estado (loi organique 1/2025) · Agence fiscale espagnole (AEAT) · Portail législatif roumain (loi 312/2005 ; loi 239/2025 ; Code fiscal) · Agence fiscale roumaine (ANAF) · ANCPI · Institut national de la statistique (INS).
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les taux espagnols de l'impôt sur les mutations et du droit de timbre sont fixés par chaque région et évoluent ; vérifiez-les auprès d'un avocat local avant d'acheter.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
