Spania nu mai acceptă cereri noi de viză de aur pe baza proprietăților din 3 aprilie 2025, potrivit Legii organice 1/2025.
O locuință la mâna a doua în Spania are o taxă regională de transfer (ITP) de circa 6% până la 10%.
O locuință nouă în Spania are TVA de 10% plus taxa de timbru de circa 0,5% până la 1,5%; în România TVA-ul este de 21%.
În România cumpărătorul nu plătește taxă de transfer; se aplică onorariul notarial și tariful de carte funciară de 0,15%.
În Spania cumpărătorii din afara UE pot deține teren direct; în România folosesc superficia sau o firmă.
Imobiliare România vs Spania: răspunsul scurt
Spania și-a încheiat programul de viză de aur la 3 aprilie 2025, așa că, la fel ca în România, cumpărarea unei locuințe nu mai acordă rezidență. Sistemele fiscale diferă: în Spania, o locuință la mâna a doua are o taxă regională de transfer (ITP) de circa 6% până la 10%, iar o locuință nouă are TVA de 10% plus taxa de timbru (AJD); în România, o locuință nouă are TVA de 21%, de obicei inclus în preț, iar cumpărătorul nu plătește taxă de transfer. Spania nu are restricții privind terenul pentru cumpărătorii din afara UE; România are.
Spania este una dintre cele mai cunoscute piețe din Europa pentru cumpărătorii străini, iar mulți dintre cei care se gândesc la o a doua casă și-au petrecut acolo vacanțele. Până de curând, avea un avantaj clar față de România: o viză de aur legată de proprietate. Avantajul acela a dispărut. Așa că astăzi comparația este mai simplă și mai cinstită: două țări UE, două sisteme fiscale, două tipuri foarte diferite de piață. Iată unde merită să cumpărați, în funcție de ce căutați.
Ce s-a schimbat în Spania în 2025
Legea organică 1/2025, publicată în Monitorul Oficial al Spaniei pe 3 ianuarie 2025, a abrogat viza pentru investitori creată prin Legea 14/2013. Din 3 aprilie 2025, Spania nu mai acceptă cereri noi de viză de aur pe baza proprietăților. Permisele acordate anterior pot fi reînnoite după vechile reguli.
O propunere separată, anunțată în ianuarie 2025, privind o taxă de până la 100% la cumpărările de proprietăți făcute de cumpărători din afara UE și nerezidenți, a fost depusă ca proiect, dar nu a devenit lege. Urmăriți-o dacă vă uitați la Spania.
România. Nici aici nu există viză de aur. Un proiect de lege în acest sens a fost retras din Senat în decembrie 2025. Vedeți ghidul nostru despre permisul de ședere în România.
Costurile de cumpărare: diferența principală
| România | Spania | |
|---|---|---|
| Locuință nouă de la dezvoltator | TVA 21%, de obicei inclus în prețul ofertat | TVA 10% plus taxa de timbru (AJD), circa 0,5% până la 1,5%, în funcție de regiune |
| Locuință la mâna a doua | Fără taxă de transfer pentru cumpărător; vânzătorul plătește impozit pe venitul din vânzare | Taxa de transfer (ITP), circa 6% până la 10%, în funcție de regiune |
| Notarul | Onorarii după o grilă oficială | Onorarii notariale după grilă |
| Înscrierea | Tariful de carte funciară: 0,15% pentru persoane fizice | Taxe de registru funciar |
| Codul fiscal | NIF, numărul fiscal românesc | NIE, numărul de identitate pentru străini |
Surse: Agenția Fiscală a Spaniei (AEAT), Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF), ANCPI.
În Spania, la intrare se taxează locuința la mâna a doua. În România, la intrare se taxează locuința nouă. Doar asta poate schimba ce proprietate are sens. Pentru partea românească, vedeți ghidul nostru despre costurile de cumpărare și ghidul nostru despre codul fiscal NIF.
Terenul: Spania este mai simplă
În Spania, cumpărătorii din afara UE pot deține case și terenuri direct, fără o structură specială, cu excepția câtorva zone militare restricționate.
În România, cetățenii din afara UE nu pot înscrie terenul direct pe numele lor, așa că la o vilă aleg o cale precum dreptul de superficie sau o firmă românească. Vedeți articolul nostru despre proprietatea asupra terenului în România. La acest capitol, Spania este în avantaj. Pentru un cetățean român sau UE, restricția nu se aplică.
În Spania, la intrare se taxează locuința la mâna a doua. În România, la intrare se taxează locuința nouă.
Costurile anuale
| România | Spania | |
|---|---|---|
| Impozitul local pe proprietate | Impozit pe clădiri și teren, stabilit de autoritatea locală, potrivit Legii 239/2025 | IBI, taxă municipală pe valoarea cadastrală |
| Proprietarii nerezidenți | Fără impozit suplimentar pentru deținerea unei locuințe pe care nu o închiriați | Impozit pe venitul nerezidenților, calculat pe un venit imputat dintr-o locuință neînchiriată |
| Asigurarea obligatorie | Asigurarea PAD împotriva dezastrelor | Nu există o poliță obligatorie echivalentă pentru proprietarii fără credit ipotecar |
Spania îi impozitează pe proprietarii nerezidenți pe un venit imputat chiar și atunci când locuința nu este închiriată, ceea ce este o linie anuală reală pentru proprietarii de case de vacanță. Pentru România, vedeți ghidul nostru despre impozitul anual pe proprietate și ghidul nostru despre costurile de întreținere ale unei vile.
Două piețe diferite
Spania este înainte de toate o piață de litoral și de case de vacanță, cu Madrid și Barcelona ca orașe mari și scumpe și cu o presiune asupra locuințelor pentru localnici care a determinat deciziile politice din 2025.
Principala piață rezidențială a României este București–Ilfov, o regiune a capitalei în care majoritatea cumpărătorilor sunt familii locale. Potrivit Institutului Național de Statistică, aici au fost finalizate circa 17.300 de locuințe noi în 2025, circa 29% din totalul României. O vilă la nord de București este o casă de familie lângă o capitală, nu un apartament pe plajă. Decideți mai întâi pe care dintre ele o căutați.
Distanța și timpul
Un zbor direct din Tel Aviv spre București durează circa 2 ore și 45 de minute, iar Bucureștiul este în același fus orar cu Israelul. Zborurile spre Spania sunt mai lungi, iar Spania este cu o oră în urma Israelului în cea mai mare parte a anului. Dacă plănuiți să veniți des sau să fiți prezent la o semnare la notar, merită să puneți asta la socoteală. Vedeți ghidul nostru despre zborurile Israel – București.
Întrebări frecvente
Mai are Spania viză de aur?
Nu. Spania a încetat să accepte cereri noi de viză de aur pe baza proprietăților la 3 aprilie 2025, potrivit Legii organice 1/2025. Nici România nu are viză de aur.
Ce taxe plătiți când cumpărați o proprietate în Spania?
La o locuință la mâna a doua, o taxă regională de transfer (ITP) de circa 6% până la 10%. La o locuință nouă, TVA de 10% plus taxa de timbru (AJD) de circa 0,5% până la 1,5%, în funcție de regiune. Se adaugă onorariile notariale și taxele de registru.
Ce taxe plătiți când cumpărați o proprietate în România?
La o locuință nouă, TVA de 21%, de obicei inclus în preț. Cumpărătorul nu plătește taxă de transfer, dar plătește onorariul notarial și tariful de carte funciară de 0,15%.
Pot cetățenii din afara UE să cumpere teren în Spania și în România?
În Spania, da, direct. În România, cetățenii din afara UE nu pot înscrie terenul direct pe numele lor și folosesc o cale precum dreptul de superficie sau o firmă românească.
Plănuiește Spania o taxă de 100% pentru cumpărătorii străini?
O propunere privind o taxă de până la 100% la cumpărările făcute de cumpărători din afara UE și nerezidenți a fost anunțată în ianuarie 2025, dar în 2026 nu a devenit lege.
Concluzia
Din aprilie 2025, Spania și România stau pe picior de egalitate în privința rezidenței: proprietatea nu cumpără o viză în niciuna dintre ele. Spania este mai simplă în privința terenului și taxează puternic cumpărările la mâna a doua; România taxează locuințele noi prin TVA și nu îi percepe cumpărătorului taxă de transfer.
Dacă comparați o proprietate din Spania cu una din România, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Comparăm costul complet din ziua semnării și costul anual de după.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Boletín Oficial del Estado (Legea organică 1/2025) · Agenția Fiscală a Spaniei (AEAT) · Portalul legislativ (Legea 312/2005; Legea 239/2025; Codul fiscal) · Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) · ANCPI · Institutul Național de Statistică (INS).
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală. Cotele taxei de transfer și ale taxei de timbru din Spania sunt stabilite de fiecare regiune și se schimbă; verificați-le cu un avocat local înainte să cumpărați.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
