Romanya 2007'den beri AB üyesi ve 2025'ten beri Schengen'dedir. Gürcistan adaydır ve müzakereler 2028 sonuna kadar dondurulmuştur.
1.3.2026'dan itibaren piyasa değeri 150.000 $ veya üzeri olan tarım dışı bir gayrimenkul, Gürcistan'da geçici oturum izni sağlar. Romanya'da böyle bir yol yoktur.
2018 anayasasına göre tarım arazisi Gürcistan vatandaşlarına ayrılmıştır. Yabancılar daire ve evleri serbestçe satın alabilir.
Gürcistan'da konut dairesi kiralayan bir gerçek kişi kiranın %5'ini öder. Romanya'da %20 indirimden sonra %10, yani yaklaşık %8.
Romanya'da İsrailliler vizesiz her 180 günde 90 gün kalabilir. Gürcistan'da bir yıla kadar, 2026'dan itibaren zorunlu sağlık sigortasıyla.
Romanya mı Gürcistan mı: kısa cevap
Temel fark çerçevedir: Romanya 2007'den beri AB üyesi ve 2025'ten beri Schengen'dedir; Gürcistan ise AB adayıdır ancak hükümeti müzakereleri 2028 sonuna kadar dondurmuştur. Gürcistan'da yabancılar daire ve evleri neredeyse kısıtlamasız satın alabilir, tescil hızlıdır ve 150.000 $ veya üzeri değerdeki bir gayrimenkul oturum izni sağlar. Romanya'da gayrimenkul oturum hakkı vermez, ancak banka finansmanı, AB hukukunun korumaları ve Schengen'e erişim vardır. Ucuz ve esnek bir giriş arayan Gürcistan'a yönelir. AB içinde uzun vadeli bir ev arayan ise Romanya'ya.
Bu karşılaştırmayı Romanya'da inşaat yapan biri olarak yazıyorum; bu yüzden Gürcistan'ın hakkını vermeye özen gösterdim. Gerçek avantajları var ve kararı ilginç kılan da bu.
Kim neyi satın alabilir
Gürcistan'da, Aralık 2018'de yürürlüğe giren anayasaya göre, miras yoluyla edinilmesi dışında tarım arazisi Gürcistan vatandaşlarına ayrılmıştır. Yabancılar daire, müstakil ev ve ticari gayrimenkul satın alabilir ve bunları kendi adlarına tescil ettirebilir.
Romanya'da yabancılar daire veya villa satın alabilir ve bunları kendi adlarına tescil ettirebilir. Kısıtlama arazi ile ilgilidir: AB vatandaşı olmayan biri araziyi doğrudan kendi adına tescil ettirmez ve villa için genellikle üst hakkı (superficie) kullanılır. Bunu villanın altındaki arazi makalemizde anlattık.
Yani her iki ülkede de daire almak basittir ve her ikisinde de avukata ihtiyaç duyulan yer arazidir.
Karşılaştırma: 2026'da Romanya ve Gürcistan
| Konu | Romanya | Gürcistan |
|---|---|---|
| Avrupa Birliği | 2007'den beri üye | Aralık 2023'ten beri aday, müzakereler 2028 sonuna kadar dondurulmuş |
| İsrailliler için giriş | Her 180 günde 90 gün (Schengen) | Vizesiz bir yıla kadar, 2026'dan itibaren zorunlu sağlık sigortasıyla |
| Yabancıların satın alması | Daire ve ev evet; arazi, AB vatandaşları için | Tarım arazisi hariç her şey |
| Gayrimenkul yoluyla oturum | Yok | 150.000 $ veya üzeri değerdeki gayrimenkulden geçici izin (1.3.2026'dan itibaren) |
| Konut kirası vergisi, gerçek kişi | %20 indirimden sonra %10, kiranın yaklaşık %8'i | Kiranın %5'i, indirim yapılmadan |
| Satış vergisi, birey | İşlem değerinin %3'ü veya %1'i | Kazancın %5'i, koşullara bağlı muafiyetlerle |
| Para birimi | Ley, gayrimenkul işlemleri çoğunlukla euro ile | Lari, gayrimenkul işlemleri çoğunlukla dolar ile |
Kaynaklar: PwC Tax Summaries, Gürcistan, PwC, Romanya, EIG hukuk bürosu ve ABD'nin Gürcistan Büyükelçiliği.
Gayrimenkul yoluyla oturum: Gürcistan'ın net avantajı
Burada Gürcistan açıkça önde. 2019'dan beri belirli bir değerleme değerinin üzerindeki tarım dışı bir gayrimenkul, her yıl yenilenen ve eş ile çocukları da kapsayan geçici oturum izni sağlıyor. 1 Mart 2026'dan itibaren eşik, satın alma fiyatına değil, sertifikalı bir değerleme uzmanının belirlediği piyasa değerine göre, 100.000 $'dan 150.000 $'a yükseldi.
Romanya'da böyle bir yol yok. "Altın vize" tasarısı Aralık 2025'te geri çekildi; yani ev size bir statü değil, bir adres veriyor. Ayrıntılar Romanya'da oturum izinleri makalemizde.
Ancak şunu unutmayın: Gürcistan'daki oturum izni Gürcistan'ı açar. Romanya'daki bir ev Schengen alanının içindedir ve Avrupa pasaportu olan biri orada hiçbir izin olmadan yaşar. Romanya kökenli birçok İsrailli için belirleyici fark budur.
Hukuki ve siyasi çerçeve
Romanya AB hukukuna tabidir. ANCPI'de arazi tescili, işlemi kontrol etmek zorunda olan bir noter ve kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)–(11). maddesinde yer alan, plan üzerinden daire alıcılarını koruyan 207/2025 sayılı Kanun ("Nordis yasası"), hepsi üzerinde bir Avrupa mahkemesinin bulunduğu bir sistem içinde işler.
Karar, nerenin daha ucuz olduğu değil, evinizin yirmi yıl sonra hangi sistemin içinde yaşamasını istediğinizdir.
Gürcistan'da tescil hızlı ve basittir; bu gerçek bir avantajdır. Öte yandan, Ekim 2024 seçimlerinden sonra hükümet 28 Kasım 2024'te AB ile müzakereleri 2028 sonuna kadar dondurduğunu açıkladı ve bu durum geniş çaplı protestolara yol açtı. Ayrıca ülkenin kuzeyinde Abhazya ve Güney Osetya, 2008 savaşından beri Rus denetimi altındadır.
Romanya da bağışık değildir: Ukrayna ile sınırdaştır ve 2026'da siyasi bir kriz yaşamaktadır. Her iki konuyu ayrı ayrı yazdık, güvenlik hakkında ve siyasi kriz hakkında. Soru, riskin hiç olmadığı yer değil, hangi riski tercih ettiğinizdir.
Finansman: konut kredisiyle nerede satın alabilirsiniz
Romanya'da bankalar, merkez bankasının kurallarına uygun olarak yerleşik olmayanlara da finansman sağlar. Uygulamada, İsrail'den geliri olan İsrailliler %70'e kadar finansman alır. Bazı projelerde, projenin tamamı için bankanın prensipte onayı vardır.
Gürcistan'da yabancılar için finansman koşullarını tanımlayan resmi bir kaynak bulamadık, bu nedenle burada rakam vermeyeceğiz. Orada konut kredisiyle satın almayı planlıyorsanız, bir gayrimenkule bağlanmadan önce bankadan koşulları yazılı olarak isteyin.
Günlük yaşam: gerçekte neyi hissedersiniz
- Uçuş. Tiflis, kuş uçuşu Tel Aviv'e biraz daha yakındır: yaklaşık 1.400 km, Bükreş'e ise yaklaşık 1.600 km. Her iki durumda da kısa bir uçuştur.
- Giriş. Gürcistan'da İsrailliler vizesiz bir yıla kadar kalabilir. 1 Ocak 2026'dan itibaren en az 30.000 lari teminatlı sağlık sigortası gereklidir.
- Avrupa'ya erişim. Bükreş'ten Schengen alanındaki herhangi bir yere sınır kontrolü olmadan uçarsınız.
- Para birimi. Romanya'da, AB üyesi olarak, euroya geçiş uzun vadeli bir taahhüttür. Gürcistan'da lari bağımsız bir para birimidir.
Hangisi kime uyar
Gürcistan; gayrimenkul yoluyla oturum izni isteyen, daha düşük bütçeyle hızlı bir satın alma arayan ve AB dışındaki bir ülkede rahat eden kişilere uygundur.
Romanya; AB içinde uzun vadeli bir ev arayan, banka finansmanına ihtiyaç duyan, Romanya pasaportuna sahip olan veya hak kazanan ve Avrupa hukuk çerçevesi isteyen kişilere uygundur. Ayrıca uluslararası okullar ve Avrupa'nın her yerine hatları olan bir havalimanı arayan ailelere de.
Yalnızca "en ucuzu" arayanlar bir an durmalı: en ucuz olan, önümüzdeki yıllar için her zaman en uygun olan değildir.
Sık sorulan sorular
Bir İsrailli Gürcistan'da daire satın alabilir mi?
Evet. Yabancılar Gürcistan'da daire, müstakil ev ve ticari gayrimenkul satın alabilir ve bunları kendi adlarına tescil ettirebilir. Temel kısıtlama tarım arazisidir; 2018 anayasasına göre miras yoluyla edinilmesi dışında Gürcistan vatandaşlarına ayrılmıştır.
Gürcistan'da gayrimenkul satın almak oturum hakkı sağlar mı?
Geçici oturum izni sağlayabilir. 1 Mart 2026'dan itibaren eşik, sertifikalı bir değerleme uzmanına göre piyasa değeri en az 150.000 $ olan tarım dışı bir gayrimenkuldür. İzin her yıl yenilenir. Romanya'da ise gayrimenkul satın almak oturum hakkı vermez.
Gürcistan Avrupa Birliği üyesi mi?
Hayır. Gürcistan Aralık 2023'te aday ülke statüsü aldı, ancak Kasım 2024'te hükümeti müzakerelerin 2028 sonuna kadar dondurulduğunu açıkladı. Romanya 2007'den beri AB üyesi ve 1 Ocak 2025'ten beri Schengen'dedir.
Bir İsrailli Gürcistan'da vizesiz ne kadar kalabilir?
Bir yıla kadar. 1 Ocak 2026'dan itibaren girişte, tüm kalış süresi için en az 30.000 lari teminatlı sağlık ve kaza sigortası zorunludur. Romanya'da, Schengen'in geri kalanında olduğu gibi, vizesiz kalış her 180 günde 90 günle sınırlıdır.
Kira vergisi nerede daha düşük?
Gürcistan'da konut dairesi kiralayan bir gerçek kişi, indirim yapılmadan kiranın %5'ini öder. Romanya'da gerçek kişi %20 indirimden sonra %10 öder; bu yaklaşık kiranın %8'idir. Her iki durumda da ayrıca bir İsrail vergi katmanı vardır ve bir vergi danışmanıyla kontrol edilmesi gerekir.
Sonuç
Gürcistan kolay giriş, hızlı tescil ve gayrimenkul yoluyla oturum sunar. Romanya Avrupa Birliği'ni sunar: Schengen, banka finansmanı ve AB hukuku. Karar, nerenin daha ucuz olduğu değil, evinizin yirmi yıl sonra hangi sistemin içinde yaşamasını istediğinizdir.
İkisi arasında karar veriyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Romanya tarafını dürüstçe sunacağım ve Gürcistan'ın size daha uygun olduğu durumlarda bunu da söyleyeceğim. Görüşmeden önce yabancı olarak Romanya'da gayrimenkul satın alma rehberimizi okumanızda fayda var.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: PwC Tax Summaries, Gürcistan · PwC Tax Summaries, Romanya · EIG, Gürcistan'ın 1.3.2026'dan itibaren oturum eşiği · ABD'nin Gürcistan Büyükelçiliği, 2026'dan itibaren zorunlu sigorta · JAMnews, tarım arazisi kısıtlaması · Al Jazeera, AB müzakerelerinin dondurulması · Matsne, Gürcistan mevzuat veri tabanı · ANCPI · Romanya mevzuat portalı · Avrupa Birliği, Schengen
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Gürcistan ve Romanya'daki kurallar değişir; veriler Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Her iki ülkede de satın almadan önce yerel bir avukata ve sınır ötesi vergi danışmanına başvurun.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
