Rumänien ist seit 2007 EU-Mitglied und seit 2025 im Schengen-Raum. Georgien ist Kandidat, und die Verhandlungen sind bis Ende 2028 eingefroren.
Seit dem 1.3.2026 verschafft in Georgien eine nicht landwirtschaftliche Immobilie mit einem Marktwert ab 150.000 Dollar eine befristete Aufenthaltserlaubnis. In Rumänien gibt es keinen solchen Weg.
Nach der Verfassung von 2018 ist landwirtschaftliches Land georgischen Staatsbürgern vorbehalten. Wohnungen und Häuser kaufen Ausländer frei.
Eine Privatperson, die in Georgien eine Wohnung zu Wohnzwecken vermietet, zahlt 5 % der Miete. In Rumänien 10 % nach 20 % Abzug, etwa 8 %.
In Rumänien bleiben Israelis 90 Tage innerhalb von 180 ohne Visum. In Georgien bis zu einem Jahr, ab 2026 mit Pflicht zur Krankenversicherung.
Rumänien oder Georgien: die kurze Antwort
Der zentrale Unterschied ist der Rahmen: Rumänien ist seit 2007 Mitglied der EU und seit 2025 im Schengen-Raum, Georgien ist Beitrittskandidat, aber seine Regierung hat die Verhandlungen bis Ende 2028 eingefroren. In Georgien kaufen Ausländer Wohnungen und Häuser nahezu ohne Einschränkung, die Eintragung ist schnell, und eine Immobilie im Wert von 150.000 Dollar und mehr verschafft eine Aufenthaltserlaubnis. In Rumänien verschafft eine Immobilie keinen Aufenthaltsstatus, dafür gibt es Bankfinanzierung, den Schutz des EU-Rechts und den Zugang zum Schengen-Raum. Wer einen günstigen und flexiblen Einstieg sucht, wird zu Georgien tendieren. Wer ein langfristiges Zuhause innerhalb der EU sucht, zu Rumänien.
Ich schreibe diesen Vergleich als jemand, der in Rumänien baut, und habe deshalb darauf geachtet, Georgien gerecht zu werden. Es hat echte Vorteile, und genau das macht die Entscheidung interessant.
Wer was kaufen darf
In Georgien ist nach der im Dezember 2018 in Kraft getretenen Verfassung landwirtschaftliches Land georgischen Staatsbürgern vorbehalten, außer bei einer Erbschaft. Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien können Ausländer kaufen und auf ihren Namen eintragen lassen.
In Rumänien können Ausländer eine Wohnung oder Villa kaufen und auf ihren Namen eintragen lassen. Die Einschränkung betrifft das Land: Wer kein EU-Bürger ist, trägt Land nicht direkt auf seinen Namen ein, und bei einer Villa wird meist das Recht der Superficie genutzt. Wir haben das im Artikel über das Land unter der Villa erklärt.
In beiden Ländern kauft man eine Wohnung also unkompliziert, und in beiden ist das Land der Punkt, an dem Sie einen Anwalt brauchen.
Vergleich: Rumänien und Georgien 2026
| Thema | Rumänien | Georgien |
|---|---|---|
| Europäische Union | Mitglied seit 2007 | Kandidat seit Dezember 2023, Verhandlungen bis Ende 2028 eingefroren |
| Einreise für Israelis | 90 Tage innerhalb von 180 Tagen (Schengen) | bis zu einem Jahr ohne Visum, ab 2026 mit Pflicht zur Krankenversicherung |
| Kauf durch Ausländer | Wohnung und Haus ja; Land für EU-Bürger | alles außer landwirtschaftlichem Land |
| Aufenthalt durch Immobilie | keiner | befristete Erlaubnis ab einer Immobilie im Wert von 150.000 Dollar (ab 1.3.2026) |
| Steuer auf Wohnungsmiete, Privatperson | 10 % nach 20 % Abzug, etwa 8 % der Miete | 5 % der Miete, ohne Abzüge |
| Steuer beim Verkauf, Privatperson | 3 % oder 1 % des Transaktionswerts | 5 % auf den Gewinn, mit Befreiungen unter Bedingungen |
| Währung | Lei, Immobiliengeschäfte meist in Euro | Lari, Immobiliengeschäfte meist in Dollar |
Quellen: PwC Tax Summaries, Georgien, PwC, Rumänien, Anwaltskanzlei EIG und US-Botschaft in Georgien.
Aufenthalt durch Immobilie: der deutlichste Vorteil Georgiens
Hier gewinnt Georgien klar. Seit 2019 verschafft eine nicht landwirtschaftliche Immobilie ab einem bestimmten Schätzwert eine befristete Aufenthaltserlaubnis, die jährlich verlängert wird und auch für Ehepartner und Kinder gilt. Seit dem 1. März 2026 ist die Schwelle von 100.000 auf 150.000 Dollar gestiegen, gemessen am Marktwert laut einem zugelassenen Gutachter und nicht am Kaufpreis.
In Rumänien gibt es keinen solchen Weg. Ein Gesetzentwurf für ein „Goldenes Visum“ wurde im Dezember 2025 zurückgezogen, deshalb gibt Ihnen das Haus eine Adresse, keinen Status. Die Einzelheiten im Artikel über die Aufenthaltserlaubnis in Rumänien.
Aber beachten Sie: Eine Aufenthaltserlaubnis in Georgien öffnet Georgien. Ein Haus in Rumänien liegt im Schengen-Raum, und wer einen EU-Pass besitzt, wohnt dort ohne jede Erlaubnis. Für viele Israelis mit rumänischen Wurzeln ist das der entscheidende Unterschied.
Der rechtliche und politische Rahmen
Rumänien unterliegt dem EU-Recht. Die Grundbucheintragung bei der ANCPI, ein Notar, der die Transaktion prüfen muss, und das Nordis-Gesetz (Gesetz 207/2025), das Käufer von Wohnungen im Bau schützt, wirken in einem System, über dem ein europäisches Gericht steht.
Die Entscheidung lautet nicht, wo es günstiger ist, sondern in welchem System Ihr Haus in zwanzig Jahren leben soll.
In Georgien ist die Eintragung schnell und einfach, und das ist ein echter Vorteil. Andererseits gab die Regierung nach den Wahlen im Oktober 2024 am 28. November 2024 das Einfrieren der Verhandlungen mit der EU bis Ende 2028 bekannt, was zu breiten Protesten führte. Und im Norden des Landes stehen Abchasien und Südossetien seit dem Krieg von 2008 unter russischer Kontrolle.
Auch Rumänien ist nicht immun: Es grenzt an die Ukraine und durchlebt 2026 eine politische Krise. Über beide Themen haben wir gesondert geschrieben, über die Sicherheit und über die politische Krise. Die Frage ist nicht, wo es kein Risiko gibt, sondern welches Risiko Sie bevorzugen.
Finanzierung: wo Sie mit einer Hypothek kaufen können
In Rumänien finanzieren Banken auch Gebietsfremde, nach den Regeln der Zentralbank. In der Praxis erhalten Israelis mit Einkommen aus Israel meist eine Finanzierung von 50 %–70 %. Bei manchen Projekten gibt es eine grundsätzliche Bankzusage für das gesamte Projekt.
Für Georgien haben wir keine offizielle Quelle gefunden, die Finanzierungsbedingungen für Ausländer festlegt, deshalb nennen wir hier keine Zahlen. Wenn Sie dort mit einer Hypothek kaufen möchten, lassen Sie sich die Bedingungen von der Bank schriftlich geben, bevor Sie sich auf eine Immobilie festlegen.
Der Alltag: was man tatsächlich spürt
- Flug. Tiflis liegt in der Luftlinie etwas näher an Tel Aviv, etwa 1.400 km gegenüber etwa 1.600 km nach Bukarest. In beiden Fällen ist es ein kurzer Flug.
- Einreise. In Georgien können Israelis bis zu einem Jahr ohne Visum bleiben. Seit dem 1. Januar 2026 ist eine Krankenversicherung mit einer Deckung von mindestens 30.000 Lari erforderlich.
- Zugang zu Europa. Von Bukarest fliegen Sie in jeden Teil des Schengen-Raums ohne Grenzkontrolle.
- Währung. In Rumänien ist die Einführung des Euro als EU-Mitglied eine langfristige Verpflichtung. In Georgien ist der Lari eine eigenständige Währung.
Für wen welches Land passt
Georgien passt für alle, die eine Aufenthaltserlaubnis über eine Immobilie möchten, einen schnellen Kauf mit kleinerem Budget suchen und mit einem Land außerhalb der EU gut zurechtkommen.
Rumänien passt für alle, die ein langfristiges Zuhause innerhalb der EU suchen, eine Bankfinanzierung brauchen, einen rumänischen Pass besitzen oder Anspruch darauf haben und einen europäischen Rechtsrahmen möchten. Und auch für Familien, die internationale Schulen und einen Flughafen mit Verbindungen in ganz Europa suchen.
Und wer nur „das Günstigste“ sucht, sollte innehalten: Das Günstigste ist nicht immer das Passendste für die kommenden Jahre.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Israeli in Georgien eine Wohnung kaufen?
Ja. Ausländer können in Georgien Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien kaufen und auf ihren Namen eintragen lassen. Die wichtigste Einschränkung betrifft landwirtschaftliches Land, das nach der Verfassung von 2018 georgischen Staatsbürgern vorbehalten ist, außer bei einer Erbschaft.
Verschafft der Kauf einer Immobilie in Georgien einen Aufenthaltsstatus?
Er kann eine befristete Aufenthaltserlaubnis verschaffen. Seit dem 1. März 2026 liegt die Schwelle bei einer nicht landwirtschaftlichen Immobilie mit einem Marktwert von mindestens 150.000 Dollar laut einem zugelassenen Gutachter. Die Erlaubnis wird jährlich verlängert. In Rumänien hingegen verschafft der Kauf einer Immobilie keinen Aufenthaltsstatus.
Ist Georgien Mitglied der EU?
Nein. Georgien erhielt im Dezember 2023 den Kandidatenstatus, doch im November 2024 gab seine Regierung das Einfrieren der Verhandlungen bis Ende 2028 bekannt. Rumänien ist seit 2007 Mitglied der EU und seit dem 1. Januar 2025 im Schengen-Raum.
Wie lange kann ein Israeli ohne Visum in Georgien bleiben?
Bis zu einem Jahr. Seit dem 1. Januar 2026 ist bei der Einreise eine Kranken- und Unfallversicherung mit einer Deckung von mindestens 30.000 Lari für den gesamten Aufenthalt erforderlich. In Rumänien ist der visumfreie Aufenthalt, wie im übrigen Schengen-Raum, auf 90 Tage innerhalb von 180 Tagen begrenzt.
Wo ist die Steuer auf Mieteinnahmen niedriger?
In Georgien zahlt eine Privatperson, die eine Wohnung zu Wohnzwecken vermietet, 5 % der Miete ohne Abzüge. In Rumänien zahlt eine Privatperson 10 % nach einem Abzug von 20 %, also etwa 8 % der Miete. In beiden Fällen gibt es für in Israel Steuerpflichtige zusätzlich eine israelische Steuerebene, die mit einem Steuerberater geprüft werden sollte.
Fazit
Georgien bietet einen einfachen Einstieg, eine schnelle Eintragung und einen Aufenthaltsstatus über eine Immobilie. Rumänien bietet die Europäische Union: Schengen, Bankfinanzierung und EU-Recht. Die Entscheidung lautet nicht, wo es günstiger ist, sondern in welchem System Ihr Haus in zwanzig Jahren leben soll.
Wenn Sie zwischen den beiden schwanken, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Ich stelle Ihnen die rumänische Seite fair dar und sage Ihnen auch, wann Georgien besser zu Ihnen passt. Vor dem Gespräch lohnt sich die Lektüre des Ratgebers zum Immobilienkauf in Rumänien für Ausländer.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: PwC Tax Summaries, Georgien · PwC Tax Summaries, Rumänien · EIG, Aufenthaltsschwelle in Georgien ab 1.3.2026 · US-Botschaft in Georgien, Pflichtversicherung ab 2026 · JAMnews, Beschränkung für landwirtschaftliches Land · Al Jazeera, Einfrieren der EU-Verhandlungen · Matsne, georgisches Gesetzesportal · ANCPI · Rumänisches Gesetzesportal · Europäische Union, Schengen
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Regeln in Georgien und Rumänien ändern sich; die Angaben gelten für Oktober 2026. Ziehen Sie vor einem Kauf in einem der beiden Länder einen örtlichen Anwalt und einen grenzüberschreitend tätigen Steuerberater hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
