Румыния – член ЕС с 2007 года и Шенгена с 2025 года. Грузия – кандидат, переговоры заморожены до конца 2028 года.
С 1.3.2026 несельскохозяйственный объект рыночной стоимостью от 150 000 $ даёт в Грузии временный вид на жительство. В Румынии такого пути нет.
Согласно конституции 2018 года, сельскохозяйственная земля закреплена за гражданами Грузии. Квартиры и дома иностранцы покупают свободно.
Физическое лицо, сдающее жильё в Грузии, платит 5% арендной платы. В Румынии – 10% после вычета 20%, около 8%.
В Румынии израильтяне находятся 90 дней в любые 180 без визы. В Грузии – до года, с обязательной медицинской страховкой с 2026 года.
Румыния или Грузия: короткий ответ
Главное различие – в рамках: Румыния – член Европейского союза с 2007 года и Шенгенской зоны с 2025 года, а Грузия – кандидат в ЕС, но её правительство заморозило переговоры до конца 2028 года. В Грузии иностранцы покупают квартиры и дома почти без ограничений, регистрация быстрая, а объект стоимостью от 150 000 $ даёт вид на жительство. В Румынии недвижимость не даёт резидентства, но есть банковское финансирование, защита европейского права и доступ к Шенгену. Тот, кто ищет дешёвый и гибкий вход, склонится к Грузии. Тот, кто ищет дом на долгий срок внутри ЕС, – к Румынии.
Я пишу это сравнение как человек, который строит в Румынии, поэтому постарался отдать Грузии должное. У неё есть реальные преимущества, и именно это делает решение интересным.
Кто что может купить
В Грузии, согласно конституции, вступившей в силу в декабре 2018 года, сельскохозяйственная земля закреплена за гражданами Грузии, за исключением наследования. Квартиры, дома и коммерческую недвижимость иностранцы могут покупать и регистрировать на своё имя.
В Румынии иностранцы могут купить квартиру или виллу и зарегистрировать их на своё имя. Ограничение касается земли: тот, кто не является гражданином ЕС, не регистрирует землю напрямую на себя, и для виллы обычно используется право суперфиция (Superficie). Мы объясняли это в статье о земле под виллой.
То есть в обеих странах квартиру купить просто, и в обеих земля – это то место, где нужен юрист.
Сравнение: Румыния и Грузия в 2026 году
| Тема | Румыния | Грузия |
|---|---|---|
| Европейский союз | член с 2007 года | кандидат с декабря 2023 года, переговоры заморожены до конца 2028 года |
| Въезд для израильтян | 90 дней в любые 180 дней (Шенген) | до года без визы, с обязательной медицинской страховкой с 2026 года |
| Покупка иностранцами | квартира и дом – да; земля – для граждан ЕС | всё, кроме сельскохозяйственной земли |
| ВНЖ через недвижимость | нет | временный ВНЖ при объекте стоимостью от 150 000 $ (с 1.3.2026) |
| Налог на жилую аренду, физлицо | 10% после вычета 20%, около 8% арендной платы | 5% арендной платы, без вычетов |
| Налог при продаже, физлицо | 3% или 1% от суммы сделки | 5% с прибыли, с льготами при определённых условиях |
| Валюта | лей, сделки с недвижимостью обычно в евро | лари, сделки с недвижимостью обычно в долларах |
Источники: PwC Tax Summaries, Грузия, PwC, Румыния, юридическая фирма EIG и посольство США в Грузии.
ВНЖ через недвижимость: явное преимущество Грузии
Здесь Грузия однозначно выигрывает. С 2019 года несельскохозяйственный объект определённой оценочной стоимости даёт временный вид на жительство, который продлевается ежегодно и распространяется также на супруга и детей. С 1 марта 2026 года порог вырос со 100 000 до 150 000 $ по рыночной стоимости, определённой аттестованным оценщиком, а не по цене покупки.
В Румынии такого пути нет. Законопроект о «золотой визе» был отозван в декабре 2025 года, поэтому дом даёт Вам адрес, а не статус. Подробности – в статье о виде на жительство в Румынии.
Но обратите внимание: вид на жительство в Грузии открывает Грузию. Дом в Румынии находится внутри Шенгенской зоны, и владелец европейского паспорта живёт в нём без всякого разрешения. Для многих израильтян с румынскими корнями именно это различие решающее.
Правовые и политические рамки
Румыния подчиняется европейскому праву. Регистрация недвижимости в ANCPI, нотариус, обязанный проверить сделку, и закон Nordis (Закон 207/2025), защищающий покупателей жилья на стадии строительства, работают внутри системы, над которой стоит европейский суд.
Решение не в том, где дешевле, а в том, в какой системе Вы хотите, чтобы Ваш дом жил через двадцать лет.
В Грузии регистрация быстрая и простая, и это реальное преимущество. С другой стороны, после выборов октября 2024 года правительство 28 ноября 2024 года объявило о заморозке переговоров с ЕС до конца 2028 года, что привело к массовым протестам. А на севере страны Абхазия и Южная Осетия находятся под контролем России с войны 2008 года.
Румыния тоже не застрахована: она граничит с Украиной и в 2026 году переживает политический кризис. Об обеих темах мы писали отдельно – о безопасности и о политическом кризисе. Вопрос не в том, где нет риска, а в том, какой риск Вы предпочитаете.
Финансирование: где можно купить в ипотеку
В Румынии банки финансируют и нерезидентов по правилам центрального банка. На практике израильтяне с доходом из Израиля обычно получают финансирование 50–70%. В некоторых проектах есть принципиальное одобрение банка на весь проект.
В Грузии мы не нашли официального источника, определяющего условия финансирования для иностранцев, поэтому не приводим здесь цифр. Если Вы планируете покупать там в ипотеку, попросите у банка условия письменно, прежде чем брать на себя обязательства по объекту.
Повседневная жизнь: что ощущается на практике
- Перелёт. Тбилиси немного ближе к Тель-Авиву по прямой, около 1400 км против примерно 1600 км до Бухареста. В обоих случаях это короткий перелёт.
- Въезд. В Грузии израильтяне могут находиться до года без визы. С 1 января 2026 года требуется медицинская страховка с покрытием не менее 30 000 лари.
- Доступ к Европе. Из Бухареста летают в любую страну Шенгенской зоны без пограничного контроля.
- Валюта. Для Румынии как члена ЕС переход на евро – долгосрочное обязательство. В Грузии лари – самостоятельная валюта.
Кому подходит каждая из стран
Грузия подходит тем, кто хочет вид на жительство через недвижимость, ищет быструю покупку с меньшим бюджетом и комфортно чувствует себя в стране вне ЕС.
Румыния подходит тем, кто ищет дом для долгосрочной жизни внутри ЕС, нуждается в банковском финансировании, имеет румынский паспорт или право на него и хочет европейских правовых рамок. А также семьям, которым нужны международные школы и аэропорт с рейсами по всей Европе.
А тому, кто ищет просто «подешевле», стоит остановиться: самое дешёвое не всегда самое подходящее на годы вперёд.
Часто задаваемые вопросы
Может ли израильтянин купить квартиру в Грузии?
Да. Иностранцы могут покупать в Грузии квартиры, дома и коммерческую недвижимость и регистрировать их на своё имя. Главное ограничение – сельскохозяйственная земля, которая по конституции 2018 года закреплена за гражданами Грузии, за исключением наследования.
Даёт ли покупка недвижимости в Грузии резидентство?
Она может дать временный вид на жительство. С 1 марта 2026 года порог – несельскохозяйственный объект рыночной стоимостью не менее 150 000 $ по оценке аттестованного оценщика. Разрешение продлевается ежегодно. В Румынии же покупка недвижимости резидентства не даёт.
Является ли Грузия членом Европейского союза?
Нет. Грузия получила статус кандидата в декабре 2023 года, но в ноябре 2024 года её правительство объявило о заморозке переговоров до конца 2028 года. Румыния – член ЕС с 2007 года и Шенгенской зоны с 1 января 2025 года.
Сколько израильтянин может находиться в Грузии без визы?
До года. С 1 января 2026 года при въезде требуется страховка от болезней и несчастных случаев с покрытием не менее 30 000 лари на весь срок пребывания. В Румынии, как и в остальном Шенгене, безвизовое пребывание ограничено 90 днями в любые 180 дней.
Где ниже налог на аренду?
В Грузии физическое лицо, сдающее жильё, платит 5% арендной платы без вычетов. В Румынии физическое лицо платит 10% после вычета 20%, около 8% арендной платы. В обоих случаях для резидентов Израиля есть ещё и израильский налоговый уровень, который нужно проверить с налоговым консультантом.
Итог
Грузия предлагает лёгкий вход, быструю регистрацию и резидентство через недвижимость. Румыния предлагает Европейский союз: Шенген, банковское финансирование и европейское право. Решение не в том, где дешевле, а в том, в какой системе Вы хотите, чтобы Ваш дом жил через двадцать лет.
Если Вы выбираете между двумя странами, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Я честно представлю Вам румынскую сторону и скажу также, когда Вам больше подойдёт Грузия. Перед разговором стоит прочитать гид по покупке недвижимости в Румынии для иностранцев.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: PwC Tax Summaries, Грузия · PwC Tax Summaries, Румыния · EIG, порог резидентства в Грузии с 1.3.2026 · Посольство США в Грузии, обязательная страховка с 2026 года · JAMnews, ограничение на сельскохозяйственную землю · Al Jazeera, заморозка переговоров с ЕС · Matsne, законодательная база Грузии · ANCPI · Портал румынского законодательства · Европейский союз, Шенген
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила в Грузии и Румынии меняются; данные актуальны на октябрь 2026 года. Перед покупкой в любой из стран рекомендуется проконсультироваться с местным юристом и налоговым консультантом, знающим законодательство обеих стран.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
