רומניה חברה באיחוד מאז 2007 ובשנגן מאז 2025. גאורגיה מועמדת, והמשא ומתן הוקפא עד סוף 2028.
מ-1.3.2026 נכס שאינו חקלאי בשווי שוק של 150,000 דולר ומעלה מקנה בגאורגיה היתר שהייה זמני. ברומניה אין מסלול כזה.
לפי החוקה מ-2018, קרקע חקלאית שמורה לאזרחי גאורגיה. דירות ובתים זרים קונים בחופשיות.
יחיד שמשכיר דירה למגורים בגאורגיה משלם 5% מהשכירות. ברומניה, 10% אחרי ניכוי 20%, כ-8%.
ברומניה ישראלים שוהים 90 יום בכל 180 בלי ויזה. בגאורגיה עד שנה, עם ביטוח בריאות חובה מ-2026.
רומניה או גאורגיה: התשובה הקצרה
ההבדל המרכזי הוא המסגרת: רומניה חברה באיחוד האירופי מאז 2007 ובשנגן מאז 2025, וגאורגיה מועמדת לאיחוד אבל ממשלתה הקפיאה את המשא ומתן עד סוף 2028. בגאורגיה זרים קונים דירות ובתים כמעט בלי הגבלה, הרישום מהיר, ונכס בשווי 150,000 דולר ומעלה מקנה היתר שהייה. ברומניה נכס לא מקנה תושבות, אבל יש מימון בנקאי, הגנות של דין אירופי וגישה לשנגן. מי שמחפש כניסה זולה וגמישה ייטה לגאורגיה. מי שמחפש בית לטווח ארוך בתוך האיחוד, לרומניה.
אני כותב את ההשוואה הזו בתור מי שבונה ברומניה, ולכן הקפדתי לתת לגאורגיה את מה שמגיע לה. יש בה יתרונות אמיתיים, וזה מה שהופך את ההחלטה למעניינת.
מי יכול לקנות מה
בגאורגיה, לפי החוקה שנכנסה לתוקף בדצמבר 2018, קרקע חקלאית שמורה לאזרחי גאורגיה, חוץ מירושה. דירות, בתים ונכסים מסחריים זרים יכולים לקנות ולרשום על שמם.
ברומניה, זרים יכולים לקנות דירה או וילה ולרשום אותן על שמם. ההגבלה נוגעת לקרקע: מי שאינו אזרח האיחוד לא רושם קרקע ישירות על שמו, ובווילה משתמשים לרוב בזכות Superficie. הסברנו את זה במאמר על הקרקע מתחת לווילה.
כלומר, בשתי המדינות דירה קונים בפשטות, ובשתיהן הקרקע היא המקום שבו צריך עורך דין.
השוואה: רומניה מול גאורגיה ב-2026
| נושא | רומניה | גאורגיה |
|---|---|---|
| איחוד אירופי | חברה מאז 2007 | מועמדת מדצמבר 2023, המשא ומתן הוקפא עד סוף 2028 |
| כניסה לישראלים | 90 יום בכל 180 יום (שנגן) | עד שנה בלי ויזה, עם ביטוח בריאות חובה מ-2026 |
| קנייה על ידי זרים | דירה ובית כן; קרקע, לאזרחי האיחוד | הכול חוץ מקרקע חקלאית |
| תושבות דרך נכס | אין | היתר זמני מנכס בשווי 150,000 דולר ומעלה (מ-1.3.2026) |
| מס על שכירות למגורים, יחיד | 10% אחרי ניכוי 20%, כ-8% מהשכירות | 5% מהשכירות, בלי ניכויים |
| מס במכירה, יחיד | 3% או 1% משווי העסקה | 5% על הרווח, עם פטורים בתנאים |
| מטבע | ליי, עסקאות נדל״ן לרוב באירו | לארי, עסקאות נדל״ן לרוב בדולר |
מקורות: PwC Tax Summaries, גאורגיה, PwC, רומניה, משרד עורכי הדין EIG ושגרירות ארה״ב בגאורגיה.
תושבות דרך נכס: היתרון הבולט של גאורגיה
כאן גאורגיה מנצחת בבירור. מאז 2019 נכס שאינו חקלאי בשווי שמאי מסוים מקנה היתר שהייה זמני, שמתחדש מדי שנה וחל גם על בן או בת הזוג והילדים. מ-1 במרץ 2026 הרף עלה מ-100,000 ל-150,000 דולר, לפי שווי שוק שקובע שמאי מוסמך ולא לפי מחיר הקנייה.
ברומניה אין מסלול כזה. הצעת חוק ל״ויזת זהב״ נמשכה בדצמבר 2025, ולכן הבית נותן לכם כתובת, לא מעמד. הפירוט במאמר על היתר שהייה ברומניה.
אבל שימו לב: היתר שהייה בגאורגיה פותח את גאורגיה. בית ברומניה נמצא בתוך אזור שנגן, ומי שמחזיק בדרכון אירופי גר בו בלי שום היתר. לישראלים רבים עם שורשים רומניים, זה ההבדל שמכריע.
המסגרת המשפטית והפוליטית
רומניה כפופה לדין האירופי. רישום המקרקעין ב-ANCPI, נוטריון שחייב לבדוק את העסקה, וחוק נורדיס (חוק 207/2025) שמגן על מי שקונה דירה בבנייה, פועלים בתוך מערכת שיש מעליה בית דין אירופי.
ההחלטה היא לא איפה זול יותר, אלא באיזו מערכת אתם רוצים שהבית שלכם יחיה בעוד עשרים שנה.
בגאורגיה הרישום מהיר ופשוט, וזה יתרון אמיתי. מצד שני, אחרי הבחירות של אוקטובר 2024 הודיעה הממשלה ב-28 בנובמבר 2024 על הקפאת המשא ומתן עם האיחוד עד סוף 2028, מה שהוביל למחאות רחבות. ובצפון המדינה, אבחזיה ודרום אוסטיה נמצאות בשליטה רוסית מאז מלחמת 2008.
גם רומניה לא חסינה: היא גובלת באוקראינה, ובשנת 2026 היא עוברת משבר פוליטי. על שני הנושאים כתבנו בנפרד, על הביטחון ועל המשבר הפוליטי. השאלה היא לא איפה אין סיכון, אלא איזה סיכון אתם מעדיפים.
מימון: איפה אפשר לקנות עם משכנתא
ברומניה בנקים מממנים גם תושבי חוץ, בכללי הבנק המרכזי. בפועל, ישראלים עם הכנסה מישראל מקבלים לרוב מימון של 50%–70%. בפרויקטים מסוימים יש אישור עקרוני של בנק לפרויקט כולו.
בגאורגיה לא מצאנו מקור רשמי שמגדיר תנאי מימון לזרים, ולכן לא נציג כאן מספרים. אם אתם מתכננים לקנות שם עם משכנתא, בקשו מהבנק תנאים בכתב לפני שאתם מתחייבים לנכס.
חיי היומיום: מה מרגישים בפועל
- טיסה. טביליסי קרובה מעט יותר לתל אביב בקו אווירי, כ-1,400 ק״מ מול כ-1,600 לבוקרשט. בשתיהן מדובר בטיסה קצרה.
- כניסה. בגאורגיה ישראלים יכולים לשהות עד שנה בלי ויזה. מ-1 בינואר 2026 נדרש ביטוח בריאות עם כיסוי של 30,000 לארי לפחות.
- גישה לאירופה. מבוקרשט טסים לכל אזור שנגן בלי ביקורת גבולות.
- מטבע. ברומניה, כחברה באיחוד, אימוץ האירו הוא התחייבות לטווח ארוך. בגאורגיה הלארי הוא מטבע עצמאי.
למי מתאימה כל אחת
גאורגיה מתאימה למי שרוצה היתר שהייה דרך נכס, מחפש רכישה מהירה בתקציב נמוך יותר, ונוח לו עם מדינה מחוץ לאיחוד.
רומניה מתאימה למי שמחפש בית למגורים לטווח ארוך בתוך האיחוד, צריך מימון בנקאי, מחזיק או זכאי לדרכון רומני, ורוצה מסגרת משפטית אירופית. וגם למשפחות שמחפשות בתי ספר בינלאומיים ושדה תעופה עם קווים לכל אירופה.
ומי שמחפש רק ״הכי זול״, כדאי שיעצור: הזול ביותר הוא לא תמיד המתאים ביותר לשנים שיבואו.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות דירה בגאורגיה?
כן. זרים יכולים לקנות דירות, בתים ונכסים מסחריים בגאורגיה ולרשום אותם על שמם. ההגבלה העיקרית היא קרקע חקלאית, שלפי החוקה מ-2018 שמורה לאזרחי גאורגיה, חוץ מירושה.
האם קניית נכס בגאורגיה נותנת תושבות?
היא יכולה לתת היתר שהייה זמני. מ-1 במרץ 2026 הרף הוא נכס שאינו חקלאי בשווי שוק של 150,000 דולר לפחות, לפי שמאי מוסמך. ההיתר מתחדש מדי שנה. ברומניה, לעומת זאת, קניית נכס לא מקנה תושבות.
האם גאורגיה חברה באיחוד האירופי?
לא. גאורגיה קיבלה מעמד של מועמדת בדצמבר 2023, אבל בנובמבר 2024 הודיעה ממשלתה על הקפאת המשא ומתן עד סוף 2028. רומניה חברה באיחוד מאז 2007 ובשנגן מאז 1 בינואר 2025.
כמה זמן ישראלי יכול לשהות בגאורגיה בלי ויזה?
עד שנה. מ-1 בינואר 2026 נדרש בכניסה ביטוח בריאות ותאונות עם כיסוי של 30,000 לארי לפחות לכל תקופת השהייה. ברומניה, כמו בשאר שנגן, השהייה בלי ויזה מוגבלת ל-90 יום בכל 180 יום.
איפה המס על שכירות נמוך יותר?
בגאורגיה יחיד שמשכיר דירה למגורים משלם 5% מהשכירות, בלי ניכויים. ברומניה יחיד משלם 10% אחרי ניכוי של 20%, כ-8% מהשכירות. בשני המקרים יש גם שכבת מס ישראלית, שצריך לבדוק עם יועץ מס.
השורה התחתונה
גאורגיה מציעה כניסה קלה, רישום מהיר ותושבות דרך נכס. רומניה מציעה את האיחוד האירופי: שנגן, מימון בנקאי ודין אירופי. ההחלטה היא לא איפה זול יותר, אלא באיזו מערכת אתם רוצים שהבית שלכם יחיה בעוד עשרים שנה.
אם אתם מתלבטים בין השתיים, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. אציג לכם בהגינות את הצד הרומני, ואגיד לכם גם מתי גאורגיה מתאימה לכם יותר. לפני השיחה, כדאי לקרוא את המדריך לקניית נכס ברומניה לזרים.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: PwC Tax Summaries, גאורגיה · PwC Tax Summaries, רומניה · EIG, רף התושבות בגאורגיה מ-1.3.2026 · שגרירות ארה״ב בגאורגיה, ביטוח חובה מ-2026 · JAMnews, הגבלת הקרקע החקלאית · Al Jazeera, הקפאת המשא ומתן עם האיחוד · Matsne, מאגר החקיקה של גאורגיה · ANCPI · פורטל החקיקה הרומני · האיחוד האירופי, שנגן
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים בגאורגיה וברומניה משתנים; הנתונים נכונים לאוקטובר 2026. לפני רכישה בכל אחת מהמדינות מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקומי ועם יועץ מס דו-מדינתי.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
