La Roumanie est membre de l'Union depuis 2007 et de Schengen depuis 2025. La Géorgie est candidate, et les négociations sont gelées jusqu'à fin 2028.
Depuis le 1.3.2026, un bien non agricole d'une valeur de marché de 150 000 dollars ou plus donne droit en Géorgie à un titre de séjour temporaire. La Roumanie n'a pas de voie équivalente.
Selon la Constitution de 2018, les terres agricoles sont réservées aux citoyens géorgiens. Appartements et maisons s'achètent librement par les étrangers.
Un particulier qui loue un logement résidentiel en Géorgie paie 5 % du loyer. En Roumanie, 10 % après un abattement de 20 %, environ 8 %.
En Roumanie, les Israéliens séjournent 90 jours sur 180 sans visa. En Géorgie, jusqu'à un an, avec une assurance maladie obligatoire depuis 2026.
Roumanie ou Géorgie : la réponse courte
La différence principale tient au cadre : la Roumanie est membre de l'Union européenne depuis 2007 et de l'espace Schengen depuis 2025, tandis que la Géorgie est candidate à l'Union, mais son gouvernement a gelé les négociations jusqu'à fin 2028. En Géorgie, les étrangers achètent appartements et maisons presque sans restriction, l'enregistrement est rapide, et un bien d'une valeur de 150 000 dollars ou plus donne droit à un titre de séjour. En Roumanie, un bien ne donne pas droit à la résidence, mais il existe un financement bancaire, les protections du droit européen et l'accès à Schengen. Ceux qui recherchent une entrée peu coûteuse et souple pencheront pour la Géorgie. Ceux qui recherchent une maison à long terme au sein de l'Union, pour la Roumanie.
J'écris ce comparatif en tant que promoteur en Roumanie ; j'ai donc veillé à accorder à la Géorgie ce qui lui revient. Elle présente de vrais avantages, et c'est ce qui rend la décision intéressante.
Qui peut acheter quoi
En Géorgie, selon la Constitution entrée en vigueur en décembre 2018, les terres agricoles sont réservées aux citoyens géorgiens, sauf en cas de succession. Les étrangers peuvent acheter des appartements, des maisons et des biens commerciaux et les inscrire à leur nom.
En Roumanie, les étrangers peuvent acheter un appartement ou une villa et les inscrire à leur nom. La restriction concerne le terrain : une personne qui n'est pas citoyenne de l'Union n'inscrit pas directement un terrain à son nom, et pour une villa, on recourt généralement au droit de superficie (Superficie). Nous l'avons expliqué dans notre article sur le terrain sous la villa.
Autrement dit, dans les deux pays, un appartement s'achète simplement, et dans les deux, c'est le terrain qui exige un avocat.
Comparatif : Roumanie et Géorgie en 2026
| Sujet | Roumanie | Géorgie |
|---|---|---|
| Union européenne | Membre depuis 2007 | Candidate depuis décembre 2023, négociations gelées jusqu'à fin 2028 |
| Entrée des Israéliens | 90 jours sur 180 (Schengen) | Jusqu'à un an sans visa, avec assurance maladie obligatoire depuis 2026 |
| Achat par des étrangers | Appartement et maison oui ; terrain, pour les citoyens de l'UE | Tout sauf les terres agricoles |
| Résidence par l'immobilier | Aucune | Titre temporaire pour un bien de 150 000 dollars ou plus (depuis le 1.3.2026) |
| Impôt sur la location résidentielle, particulier | 10 % après un abattement de 20 %, environ 8 % du loyer | 5 % du loyer, sans déduction |
| Impôt à la revente, particulier | 3 % ou 1 % de la valeur de la transaction | 5 % sur la plus-value, avec exonérations sous conditions |
| Monnaie | Leu, transactions immobilières le plus souvent en euros | Lari, transactions immobilières le plus souvent en dollars |
Sources : PwC Tax Summaries, Géorgie, PwC, Roumanie, le cabinet d'avocats EIG et l'ambassade des États-Unis en Géorgie.
La résidence par l'immobilier : l'atout majeur de la Géorgie
Ici, la Géorgie l'emporte nettement. Depuis 2019, un bien non agricole d'une certaine valeur d'expertise donne droit à un titre de séjour temporaire, renouvelable chaque année et étendu au conjoint et aux enfants. Depuis le 1er mars 2026, le seuil est passé de 100 000 à 150 000 dollars, selon la valeur de marché déterminée par un expert agréé et non selon le prix d'achat.
La Roumanie n'a pas de voie équivalente. Un projet de loi sur un « visa doré » a été retiré en décembre 2025 ; la maison vous donne donc une adresse, pas un statut. Le détail figure dans notre article sur le titre de séjour en Roumanie.
Mais attention : un titre de séjour en Géorgie ouvre la Géorgie. Une maison en Roumanie se trouve dans l'espace Schengen, et le titulaire d'un passeport européen y vit sans aucun titre. Pour de nombreux Israéliens d'origine roumaine, c'est la différence décisive.
Le cadre juridique et politique
La Roumanie est soumise au droit européen. Le livre foncier de l'ANCPI, un notaire tenu de vérifier la transaction, et la loi Nordis (loi 207/2025), qui protège les acquéreurs de logements en construction, fonctionnent dans un système chapeauté par une juridiction européenne.
La décision ne porte pas sur l'endroit le moins cher, mais sur le système dans lequel vous voulez que votre maison vive dans vingt ans.
En Géorgie, l'enregistrement est rapide et simple, et c'est un véritable avantage. En revanche, après les élections d'octobre 2024, le gouvernement a annoncé le 28 novembre 2024 le gel des négociations avec l'Union jusqu'à fin 2028, ce qui a provoqué de vastes manifestations. Et dans le nord du pays, l'Abkhazie et l'Ossétie du Sud sont sous contrôle russe depuis la guerre de 2008.
La Roumanie n'est pas non plus à l'abri : elle partage une frontière avec l'Ukraine et traverse en 2026 une crise politique. Nous avons traité ces deux sujets séparément, la sécurité et la crise politique. La question n'est pas de savoir où il n'y a aucun risque, mais quel risque vous préférez.
Le financement : où peut-on acheter avec un crédit
En Roumanie, les banques financent aussi les non-résidents, selon les règles de la banque centrale. En pratique, les Israéliens ayant un revenu en Israël obtiennent le plus souvent un financement de 50 % à 70 %. Certains projets bénéficient d'un accord de principe d'une banque pour l'ensemble du projet.
En Géorgie, nous n'avons pas trouvé de source officielle définissant les conditions de financement pour les étrangers ; nous ne présentons donc pas de chiffres ici. Si vous prévoyez d'y acheter avec un crédit, demandez à la banque ses conditions par écrit avant de vous engager sur un bien.
La vie quotidienne : ce que l'on ressent concrètement
- Le vol. Tbilissi est un peu plus proche de Tel-Aviv à vol d'oiseau, environ 1 400 km contre environ 1 600 pour Bucarest. Dans les deux cas, il s'agit d'un vol court.
- L'entrée. En Géorgie, les Israéliens peuvent séjourner jusqu'à un an sans visa. Depuis le 1er janvier 2026, une assurance maladie avec une couverture d'au moins 30 000 lari est exigée.
- L'accès à l'Europe. Depuis Bucarest, on vole vers tout l'espace Schengen sans contrôle aux frontières.
- La monnaie. En Roumanie, en tant que membre de l'Union, l'adoption de l'euro est un engagement à long terme. En Géorgie, le lari est une monnaie indépendante.
À qui convient chacune
La Géorgie convient aux personnes qui souhaitent un titre de séjour par l'immobilier, recherchent un achat rapide avec un budget plus modeste, et sont à l'aise avec un pays hors de l'Union.
La Roumanie convient aux personnes qui recherchent une maison à habiter à long terme au sein de l'Union, ont besoin d'un financement bancaire, détiennent un passeport roumain ou y ont droit, et souhaitent un cadre juridique européen. Également aux familles qui recherchent des écoles internationales et un aéroport desservant toute l'Europe.
Et si vous cherchez seulement « le moins cher », mieux vaut marquer une pause : le moins cher n'est pas toujours le plus adapté aux années à venir.
Questions fréquentes
Un Israélien peut-il acheter un appartement en Géorgie ?
Oui. Les étrangers peuvent acheter des appartements, des maisons et des biens commerciaux en Géorgie et les inscrire à leur nom. La principale restriction concerne les terres agricoles, qui, selon la Constitution de 2018, sont réservées aux citoyens géorgiens, sauf en cas de succession.
L'achat d'un bien en Géorgie donne-t-il droit à la résidence ?
Il peut donner droit à un titre de séjour temporaire. Depuis le 1er mars 2026, le seuil est un bien non agricole d'une valeur de marché d'au moins 150 000 dollars, selon un expert agréé. Le titre est renouvelable chaque année. En Roumanie, en revanche, l'achat d'un bien ne donne pas droit à la résidence.
La Géorgie est-elle membre de l'Union européenne ?
Non. La Géorgie a obtenu le statut de candidate en décembre 2023, mais en novembre 2024, son gouvernement a annoncé le gel des négociations jusqu'à fin 2028. La Roumanie est membre de l'Union depuis 2007 et de l'espace Schengen depuis le 1er janvier 2025.
Combien de temps un Israélien peut-il séjourner en Géorgie sans visa ?
Jusqu'à un an. Depuis le 1er janvier 2026, une assurance maladie et accidents avec une couverture d'au moins 30 000 lari pour toute la durée du séjour est exigée à l'entrée. En Roumanie, comme dans le reste de l'espace Schengen, le séjour sans visa est limité à 90 jours sur toute période de 180 jours.
Où l'impôt sur les loyers est-il le plus bas ?
En Géorgie, un particulier qui loue un logement résidentiel paie 5 % du loyer, sans déduction. En Roumanie, un particulier paie 10 % après un abattement de 20 %, soit environ 8 % du loyer. Dans les deux cas, une couche fiscale israélienne s'ajoute pour les résidents israéliens, à vérifier avec un conseiller fiscal.
En résumé
La Géorgie offre une entrée facile, un enregistrement rapide et la résidence par l'immobilier. La Roumanie offre l'Union européenne : Schengen, le financement bancaire et le droit européen. La décision ne porte pas sur l'endroit le moins cher, mais sur le système dans lequel vous voulez que votre maison vive dans vingt ans.
Si vous hésitez entre les deux, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Je vous présenterai honnêtement le côté roumain, et je vous dirai aussi quand la Géorgie vous convient mieux. Avant l'appel, il est utile de lire notre guide de l'achat immobilier en Roumanie pour les étrangers.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : PwC Tax Summaries, Géorgie · PwC Tax Summaries, Roumanie · EIG, le seuil de résidence en Géorgie au 1.3.2026 · Ambassade des États-Unis en Géorgie, assurance obligatoire dès 2026 · JAMnews, la restriction sur les terres agricoles · Al Jazeera, le gel des négociations avec l'Union · Matsne, base législative de Géorgie · ANCPI · Portail de la législation roumaine · Union européenne, Schengen
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles en Géorgie et en Roumanie évoluent ; les données sont exactes à octobre 2026. Avant tout achat dans l'un ou l'autre pays, il est recommandé de consulter un avocat local et un conseiller fiscal connaissant les deux pays.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
