România este membră a Uniunii din 2007 și a spațiului Schengen din 2025. Georgia este candidată, iar negocierile au fost înghețate până la sfârșitul lui 2028.
Din 1.3.2026, o proprietate neagricolă cu o valoare de piață de 150.000 de dolari sau mai mult conferă în Georgia un permis de ședere temporar. În România nu există o astfel de cale.
Potrivit Constituției din 2018, terenul agricol este rezervat cetățenilor georgieni. Apartamentele și casele le cumpără liber și străinii.
O persoană fizică care închiriază o locuință în Georgia plătește 5% din chirie. În România, 10% după o deducere de 20%, circa 8%.
În România, israelienii stau 90 de zile în orice 180 fără viză. În Georgia până la un an, cu asigurare de sănătate obligatorie din 2026.
România sau Georgia: răspunsul scurt
Diferența principală este cadrul: România este membră a Uniunii Europene din 2007 și a spațiului Schengen din 2025, iar Georgia este candidată la UE, dar guvernul ei a înghețat negocierile până la sfârșitul lui 2028. În Georgia, străinii cumpără apartamente și case aproape fără restricții, înscrierea este rapidă, iar o proprietate în valoare de 150.000 de dolari sau mai mult conferă un permis de ședere. În România, proprietatea nu conferă rezidență, dar există finanțare bancară, protecțiile dreptului european și acces la Schengen. Cine caută o intrare ieftină și flexibilă va înclina spre Georgia. Cine caută o casă pe termen lung în interiorul Uniunii, spre România.
Scriu această comparație ca cineva care construiește în România, așa că am avut grijă să-i acord Georgiei ce i se cuvine. Are avantaje reale, iar asta face decizia interesantă.
Cine poate cumpăra ce
În Georgia, potrivit Constituției intrate în vigoare în decembrie 2018, terenul agricol este rezervat cetățenilor georgieni, cu excepția moștenirii. Apartamentele, casele și spațiile comerciale pot fi cumpărate și înscrise pe numele lor de străini.
În România, străinii pot cumpăra un apartament sau o vilă și le pot înscrie pe numele lor. Restricția privește terenul: cine nu este cetățean al Uniunii nu înscrie terenul direct pe numele său, iar la o vilă se folosește de regulă dreptul de superficie. Am explicat acest lucru în articolul despre terenul de sub vilă.
Cu alte cuvinte, în ambele țări un apartament se cumpără simplu, iar în ambele terenul este locul în care aveți nevoie de un avocat.
Comparație: România și Georgia în 2026
| Subiect | România | Georgia |
|---|---|---|
| Uniunea Europeană | Membră din 2007 | Candidată din decembrie 2023, negocierile înghețate până la sfârșitul lui 2028 |
| Intrarea israelienilor | 90 de zile în orice 180 (Schengen) | Până la un an fără viză, cu asigurare de sănătate obligatorie din 2026 |
| Cumpărarea de către străini | Apartament și casă da; terenul, pentru cetățenii UE | Totul, cu excepția terenului agricol |
| Rezidență prin proprietate | Nu există | Permis temporar pentru o proprietate de 150.000 de dolari sau mai mult (din 1.3.2026) |
| Impozit pe chiria rezidențială, persoană fizică | 10% după o deducere de 20%, circa 8% din chirie | 5% din chirie, fără deduceri |
| Impozit la vânzare, persoană fizică | 3% sau 1% din valoarea tranzacției | 5% din câștig, cu scutiri în anumite condiții |
| Monedă | Leul, tranzacțiile imobiliare de regulă în euro | Lari, tranzacțiile imobiliare de regulă în dolari |
Surse: PwC Tax Summaries, Georgia, PwC, România, casa de avocatură EIG și Ambasada SUA în Georgia.
Rezidența prin proprietate: avantajul evident al Georgiei
Aici Georgia câștigă clar. Din 2019, o proprietate neagricolă de o anumită valoare evaluată conferă un permis de ședere temporar, care se reînnoiește anual și se aplică și soțului sau soției și copiilor. Din 1 martie 2026, pragul a crescut de la 100.000 la 150.000 de dolari, după valoarea de piață stabilită de un evaluator autorizat, nu după prețul de cumpărare.
În România nu există o astfel de cale. Un proiect de lege privind „viza de aur" a fost retras în decembrie 2025, așa că locuința vă oferă o adresă, nu un statut. Detaliile în articolul despre permisul de ședere în România.
Dar atenție: un permis de ședere în Georgia deschide Georgia. O casă în România se află în spațiul Schengen, iar cine are pașaport european locuiește în ea fără niciun permis. Pentru mulți israelieni cu rădăcini românești, aceasta este diferența decisivă.
Cadrul juridic și politic
România este supusă dreptului european. Înscrierea în cartea funciară la ANCPI, notarul care trebuie să verifice tranzacția și legea Nordis (Legea 207/2025), care îi protejează pe cei care cumpără o locuință în construcție, funcționează într-un sistem deasupra căruia se află o instanță europeană.
Decizia nu este unde e mai ieftin, ci în ce sistem vreți să trăiască locuința dumneavoastră peste douăzeci de ani.
În Georgia, înscrierea este rapidă și simplă, iar acesta este un avantaj real. Pe de altă parte, după alegerile din octombrie 2024, guvernul a anunțat la 28 noiembrie 2024 înghețarea negocierilor cu Uniunea până la sfârșitul lui 2028, ceea ce a dus la proteste ample. Iar în nordul țării, Abhazia și Osetia de Sud se află sub control rusesc din războiul din 2008.
Nici România nu este imună: se învecinează cu Ucraina, iar în 2026 trece printr-o criză politică. Despre ambele subiecte am scris separat, despre securitate și despre criza politică. Întrebarea nu este unde nu există risc, ci ce risc preferați.
Finanțarea: unde puteți cumpăra cu credit ipotecar
În România, băncile finanțează și nerezidenți, conform regulilor băncii centrale. În practică, israelienii cu venit din Israel primesc de regulă o finanțare de 50%–70%. La unele proiecte există o aprobare de principiu a unei bănci pentru întregul proiect.
În Georgia nu am găsit o sursă oficială care să definească condițiile de finanțare pentru străini, așa că nu prezentăm cifre aici. Dacă plănuiți să cumpărați acolo cu credit ipotecar, cereți băncii condițiile în scris înainte să vă angajați pentru o proprietate.
Viața de zi cu zi: ce se simte în practică
- Zborul. Tbilisi este puțin mai aproape de Tel Aviv în linie dreaptă, circa 1.400 km față de circa 1.600 km până la București. În ambele cazuri este vorba de un zbor scurt.
- Intrarea. În Georgia israelienii pot sta până la un an fără viză. Din 1 ianuarie 2026 este necesară o asigurare de sănătate cu o acoperire de cel puțin 30.000 de lari.
- Accesul la Europa. Din București zburați în orice țară Schengen fără control la frontieră.
- Moneda. Pentru România, ca membră a Uniunii, adoptarea euro este un angajament pe termen lung. În Georgia, lari este o monedă independentă.
Cui i se potrivește fiecare
Georgia se potrivește celor care vor un permis de ședere prin proprietate, caută o achiziție rapidă cu un buget mai mic și se simt confortabil cu o țară din afara Uniunii.
România se potrivește celor care caută o casă de locuit pe termen lung în interiorul Uniunii, au nevoie de finanțare bancară, au sau au dreptul la pașaport românesc și vor un cadru juridic european. Și familiilor care caută școli internaționale și un aeroport cu zboruri spre toată Europa.
Iar cine caută doar „cel mai ieftin" ar face bine să se oprească: cel mai ieftin nu este întotdeauna cel mai potrivit pentru anii care vin.
Întrebări frecvente
Poate un israelian să cumpere un apartament în Georgia?
Da. Străinii pot cumpăra apartamente, case și spații comerciale în Georgia și le pot înscrie pe numele lor. Restricția principală este terenul agricol, care, potrivit Constituției din 2018, este rezervat cetățenilor georgieni, cu excepția moștenirii.
Cumpărarea unei proprietăți în Georgia conferă rezidență?
Poate conferi un permis de ședere temporar. Din 1 martie 2026, pragul este o proprietate neagricolă cu o valoare de piață de cel puțin 150.000 de dolari, conform unui evaluator autorizat. Permisul se reînnoiește anual. În România, în schimb, cumpărarea unei proprietăți nu conferă rezidență.
Este Georgia membră a Uniunii Europene?
Nu. Georgia a primit statutul de candidat în decembrie 2023, dar în noiembrie 2024 guvernul ei a anunțat înghețarea negocierilor până la sfârșitul lui 2028. România este membră a Uniunii din 2007 și a spațiului Schengen din 1 ianuarie 2025.
Cât timp poate sta un israelian în Georgia fără viză?
Până la un an. Din 1 ianuarie 2026, la intrare este necesară o asigurare de sănătate și accidente cu o acoperire de cel puțin 30.000 de lari pentru toată perioada șederii. În România, ca în restul spațiului Schengen, șederea fără viză este limitată la 90 de zile în orice 180 de zile.
Unde este mai mic impozitul pe chirie?
În Georgia, o persoană fizică care închiriază o locuință plătește 5% din chirie, fără deduceri. În România, o persoană fizică plătește 10% după o deducere de 20%, circa 8% din chirie. În ambele cazuri există și un strat fiscal israelian, care trebuie verificat cu un consultant fiscal.
Concluzia
Georgia oferă o intrare ușoară, înscriere rapidă și rezidență prin proprietate. România oferă Uniunea Europeană: Schengen, finanțare bancară și drept european. Decizia nu este unde e mai ieftin, ci în ce sistem vreți să trăiască locuința dumneavoastră peste douăzeci de ani.
Dacă ezitați între cele două, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Vă prezint cinstit partea românească și vă spun și când Georgia vi se potrivește mai bine. Înainte de discuție, merită să citiți ghidul de cumpărare a unei proprietăți în România pentru străini.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: PwC Tax Summaries, Georgia · PwC Tax Summaries, România · EIG, pragul de rezidență din Georgia din 1.3.2026 · Ambasada SUA în Georgia, asigurarea obligatorie din 2026 · JAMnews, restricția privind terenul agricol · Al Jazeera, înghețarea negocierilor cu UE · Matsne, baza legislativă a Georgiei · ANCPI · Portalul legislativ · Uniunea Europeană, Schengen
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile din Georgia și din România se schimbă; datele sunt valabile pentru octombrie 2026. Înainte de o achiziție în oricare dintre cele două țări, este recomandat să consultați un avocat local și un consultant fiscal pentru ambele țări.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
