Cetățenii UE înscriu terenul ca românii. Cei din afara UE înscriu apartamentul sau construcția, dar nu terenul direct pe nume.
Un străin fără CNP primește de la ANAF un număr de identificare fiscală. Notarul nu autentifică fără el.
Calea, NIF-ul, avocatul independent, extrasul, antecontractul, contractul final la notar și intabularea pe numele dumneavoastră.
Extrasul actualizat se comandă pe site-ul ANCPI cu 20 de lei (2026). Arată cine e proprietarul și ce e înscris asupra imobilului.
Rezidența, viza sau contul bancar local nu sunt condiții de cumpărare. Semnarea la notar se face cu prezență fizică sau prin procură.
Cumpărarea unei proprietăți în România de către străini: răspunsul scurt
Da. Străinii, inclusiv israelienii, pot cumpăra în România un apartament sau o vilă și le pot intabula pe numele lor, fără rezidență și fără firmă locală. Singura restricție importantă privește terenul: cetățenii din afara UE nu își intabulează terenul direct pe nume, așa că la o vilă se alege o cale precum dreptul de superficie. Tranzacția se semnează la un notar român și se înscrie pe numele dumneavoastră în cartea funciară.
Este răspunsul pe care îl dau aproape la fiecare prima discuție. În acest articol îl împart în șapte pași, în ordinea în care se întâmplă în realitate.
Cine ce poate cumpăra în România
Regula este stabilită de Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către străini:
| Cine sunteți | Apartament sau construcție | Teren |
|---|---|---|
| Cetățeni români | Da | Da |
| Cetățeni UE și SEE | Da | Da, în aceleași condiții ca românii |
| Cetățeni ai altor state (de ex. Israel) | Da | Nu direct. Superficie, firmă românească sau altă cale |
La un apartament într-un bloc abia se simte. La o vilă, este decizia centrală a tranzacției. Cele trei căi, și ce oferă exact fiecare, sunt explicate în articolul nostru despre proprietatea asupra terenului în România.
Ce nu este necesar: rezidența în România, o viză sau un cont bancar local nu sunt condiții pentru cumpărare.
7 pași pentru cumpărarea unei proprietăți în România de către străini
- Stabiliți scopul și calea. Apartament sau vilă, pentru locuit sau investiție, și pe ce cale va fi înscris terenul. Decizia aceasta vine înaintea alegerii proprietății.
- Obțineți codul fiscal (NIF). Un străin fără CNP primește de la ANAF un număr de identificare fiscală. Notarul nu autentifică fără el. Puteți depune cererea personal sau prin împuternicit.
- Angajați un avocat independent. Nu pe al vânzătorului și nu pe al dezvoltatorului. El verifică extrasul, vânzătorul și actele.
- Scoateți un extras actualizat. Extrasul de carte funciară arată cine este proprietarul și ce este înscris asupra imobilului. Se comandă pe site-ul ANCPI și costă 20 de lei (în 2026).
- Semnați antecontractul. La o locuință în construcție, potrivit Legii 207/2025, antecontractul se semnează la notar, iar avansurile intră într-un cont dedicat al proiectului, plafonate pe etape de construcție.
- Semnați contractul final la notar. Semnarea se face cu prezență fizică, nu la distanță. Dacă nu puteți veni, dați o procură.
- Proprietatea se intabulează pe numele dumneavoastră. Notarul trimite actul la cartea funciară, iar dumneavoastră primiți un extras în care figurați ca proprietar.
Notarul: figura centrală a tranzacției
În România, transferul unui imobil se face prin act autentic notarial. Notarul identifică părțile, solicită un extras special pentru autentificare, verifică dacă vânzătorul și-a plătit taxele locale, încasează taxele și impozitele și depune cererea de intabulare.
Un lucru bun de știut dinainte: contractul se redactează în limba română. Dacă nu înțelegeți româna, semnați în prezența unui traducător autorizat, care semnează actul alături de notar. Toate etapele sunt în ghidul nostru despre notarul în România.
Nu este obligatoriu să veniți: procura
Dacă nu puteți fi prezent la semnare, puteți da o procură notarială avocatului sau altei persoane. O procură semnată în străinătate are nevoie de apostilă și de traducere autorizată în română și trebuie să aibă aceeași formă ca actul, adică autentică. Ghidul complet este în articolul nostru despre procura pentru o tranzacție în România.
Bani, finanțare și documente
Într-o tranzacție în România banii circulă prin transfer bancar, iar documentele privind proveniența fondurilor merită pregătite din timp. Notarul și banca le vor cere.
Puteți finanța o parte din tranzacție și cu un credit ipotecar de la o bancă românească, în condiții diferite de cele pentru rezidenți. Iar costurile pe lângă preț, TVA, notar și intabulare, sunt adunate în ghidul costurilor de cumpărare.
Cumpărătorii israelieni nu ajung la București întâmplător. Un reportaj ynet semnat de Hila Tzion (în ebraică) a descris diferența de preț față de Israel.
Ce separă o tranzacție bună de una problematică este ordinea: calea, NIF-ul, avocatul, extrasul și abia apoi semnarea.
Din teren: vânzătorii care nu au mai adus actele
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Un client vizitase Bucureștiul de câteva ori într-un an, studiase cartierele și se întâlnise cu destui agenți, dar tot nu găsise un apartament potrivit obiectivelor lui. La câteva săptămâni după ce ne-am văzut, un agent pe care i-l recomandasem a găsit un apartament cu trei camere, central: un bloc vechi fără risc de prăbușire la cutremur, renovat cu câțiva ani în urmă, la un preț care se încadra în buget.
Partenerul nostru local a început o verificare preliminară, iar în paralel clientul negocia. Au ieșit la iveală câteva defecte, iar vânzătorii, un grup de israelieni care cumpăraseră apartamentul împreună, se mișcau greu și fără flexibilitate. Clientul a hotărât să cumpere totuși și a cedat la toate cerințele lor. Mai rămânea doar ca vânzătorii să completeze actele și avizele înainte de semnarea contractului.
A trecut o săptămână, apoi încă una, iar răspunsul era mereu „încă vreo câteva zile”. După o lună, clientul a început să caute o alternativă, iar după două luni, cu actele tot lipsă, a cumpărat alt apartament. Din ce am înțeles de la agent, vânzătorii nu se înțeleseseră între ei asupra prețului, iar unul dintre ei nu și-a adus niciodată actele.
Când proprietatea are mai mulți vânzători, merită întrebat chiar de la început dacă toți sunt de acord cu tranzacția și dacă toate actele sunt disponibile. E o întrebare de o zi, care poate scuti două luni de așteptare.
4 greșeli frecvente ale cumpărătorilor străini
- Aleg proprietatea înainte de calea pentru teren. La o vilă, ordinea este inversă.
- Se bazează pe avocatul celeilalte părți. El lucrează pentru cine l-a angajat.
- Plătesc înainte de un extras curat. Niciun avans înainte de verificarea extrasului.
- Descoperă în ultimul moment că nu au NIF sau procură. Ambele cer timp, deci se încep devreme.
În proiectul nostru din Balotești, de exemplu, cumpărătorii sunt înscriși cu drept de superficie, iar prețul include de la început costurile tranzacției. Dar regula e valabilă pentru orice proprietate: calea se alege înainte de semnare, nu după.
Întrebări frecvente
Poate un israelian să cumpere un apartament în România?
Da. Un israelian poate cumpăra un apartament sau o construcție și le poate intabula pe numele său, fără rezidență și fără firmă românească. Restricția privește înscrierea terenului direct pe numele unui cetățean din afara UE.
Am nevoie de rezidență în România ca să cumpăr?
Nu. Rezidența nu este o condiție. Aveți nevoie de un număr de identificare fiscală (NIF), un pașaport valabil și fie de prezență la notar, fie de o procură.
Ce este NIF-ul și de ce am nevoie de el?
Este numărul de identificare fiscală emis de ANAF străinilor care nu au CNP. Notarul îl trece în contract, iar el este folosit și pentru impozitul anual pe clădire și pentru declarațiile viitoare.
Pot cumpăra o proprietate în România fără să vin în țară?
Da. Avocatul face verificările la distanță, iar un împuternicit poate semna la notar pe baza unei procuri notariale apostilate și traduse autorizat.
Cum știu că imobilul aparține într-adevăr vânzătorului?
Comandați un extras de carte funciară actualizat. Partea a II-a arată proprietarul, iar partea a III-a ipotecile și sechestrele. Un avocat independent verifică dacă acestea corespund vânzătorului real.
Cât durează tranzacția?
Depinde de imobil și de finanțare. Pentru o proprietate finalizată, fără credit, după încheierea verificărilor, semnarea la notar durează câteva ore. Creditul, NIF-ul și procura sunt cele care stabilesc calendarul.
Concluzia
Cumpărarea unei proprietăți în România de către străini este un proces ordonat, nu o aventură. Există o lege care stabilește cine ce înscrie, un notar care conduce tranzacția și o carte funciară în care dreptul dumneavoastră este înregistrat.
Ce separă o tranzacție bună de una problematică este ordinea: calea, NIF-ul, avocatul, extrasul și abia apoi semnarea.
Dacă analizați acum o proprietate în România, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Parcurgem împreună cei șapte pași și vedem ce aveți deja și ce mai lipsește.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ: Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către străini · Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR) · ynet, Hila Tzion (în ebraică).
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați un avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
