رومانيا عضو في الاتحاد منذ 2007 وفي شنغن منذ 2025. وجورجيا مرشحة، والمفاوضات مجمّدة حتى نهاية 2028.
منذ 1.3.2026 يمنح العقار غير الزراعي بقيمة سوقية 150,000 دولار فما فوق تصريح إقامة مؤقتاً في جورجيا. ولا مسار كهذا في رومانيا.
وفق دستور 2018، الأرض الزراعية محصورة بمواطني جورجيا. أما الشقق والمنازل فيشتريها الأجانب بحرية.
يدفع الفرد الذي يؤجّر شقة للسكن في جورجيا 5% من الإيجار. وفي رومانيا 10% بعد خصم 20%، أي نحو 8%.
في رومانيا يقيم الإسرائيليون 90 يوماً في كل 180 بلا تأشيرة. وفي جورجيا حتى سنة، مع تأمين صحي إلزامي منذ 2026.
رومانيا أم جورجيا: الإجابة المختصرة
الفرق الرئيسي هو الإطار: رومانيا عضو في الاتحاد الأوروبي منذ 2007 وفي شنغن منذ 2025، وجورجيا مرشحة للاتحاد لكن حكومتها جمّدت المفاوضات حتى نهاية 2028. في جورجيا يشتري الأجانب الشقق والمنازل بلا قيود تقريباً، والتسجيل سريع، والعقار بقيمة 150,000 دولار فما فوق يمنح تصريح إقامة. وفي رومانيا لا يمنح العقار إقامة، لكن هناك تمويل مصرفي، وحمايات القانون الأوروبي، والوصول إلى شنغن. ومن يبحث عن دخول رخيص ومرن سيميل إلى جورجيا. ومن يبحث عن منزل طويل الأمد داخل الاتحاد، إلى رومانيا.
أكتب هذه المقارنة بصفتي من يبني في رومانيا، ولذلك حرصت على أن أعطي جورجيا حقها. ففيها مزايا حقيقية، وهذا ما يجعل القرار مثيراً للاهتمام.
من يحق له شراء ماذا
في جورجيا، ووفق الدستور الذي دخل حيّز التنفيذ في ديسمبر 2018، الأراضي الزراعية محصورة بمواطني جورجيا، باستثناء الإرث. أما الشقق والمنازل والعقارات التجارية فيمكن للأجانب شراؤها وتسجيلها بأسمائهم.
في رومانيا، يمكن للأجانب شراء شقة أو فيلا وتسجيلها بأسمائهم. ويتعلق القيد بالأرض: فمن ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي لا يسجّل الأرض مباشرةً باسمه، وفي الفيلا يُستخدم غالباً حق Superficie. شرحنا ذلك في مقالنا عن الأرض تحت الفيلا.
أي أن الشقة تُشترى ببساطة في البلدين، والأرض في كليهما هي الموضع الذي تحتاجون فيه إلى محامٍ.
مقارنة: رومانيا مقابل جورجيا في 2026
| الموضوع | رومانيا | جورجيا |
|---|---|---|
| الاتحاد الأوروبي | عضو منذ 2007 | مرشحة منذ ديسمبر 2023، والمفاوضات مجمّدة حتى نهاية 2028 |
| دخول الإسرائيليين | 90 يوماً في كل 180 يوماً (شنغن) | حتى سنة بلا تأشيرة، مع تأمين صحي إلزامي منذ 2026 |
| الشراء من قبل الأجانب | الشقة والمنزل نعم؛ والأرض لمواطني الاتحاد | كل شيء باستثناء الأرض الزراعية |
| الإقامة عبر العقار | لا توجد | تصريح مؤقت من عقار بقيمة 150,000 دولار فما فوق (منذ 1.3.2026) |
| ضريبة الإيجار السكني، فرد | 10% بعد خصم 20%، نحو 8% من الإيجار | 5% من الإيجار، بلا خصومات |
| ضريبة البيع، فرد | 3% أو 1% من قيمة الصفقة | 5% على الربح، مع إعفاءات بشروط |
| العملة | الليو، وصفقات العقار غالباً باليورو | اللاري، وصفقات العقار غالباً بالدولار |
المصادر: PwC Tax Summaries، جورجيا، وPwC، رومانيا، ومكتب المحاماة EIG، والسفارة الأمريكية في جورجيا.
الإقامة عبر العقار: الميزة البارزة لجورجيا
هنا تتفوق جورجيا بوضوح. فمنذ 2019 يمنح العقار غير الزراعي بقيمة تقييمية معينة تصريح إقامة مؤقتاً، يُجدَّد سنوياً ويشمل أيضاً الزوج أو الزوجة والأولاد. ومنذ 1 مارس 2026 ارتفع الحدّ من 100,000 إلى 150,000 دولار، وفق القيمة السوقية التي يحددها مقيّم معتمد لا وفق سعر الشراء.
أما في رومانيا فلا يوجد مسار كهذا. فقد سُحب مشروع قانون «التأشيرة الذهبية» في ديسمبر 2025، ولذلك يمنحكم المنزل عنواناً، لا وضعاً قانونياً. التفاصيل في مقالنا عن تصريح الإقامة في رومانيا.
لكن انتبهوا: تصريح الإقامة في جورجيا يفتح جورجيا. أما المنزل في رومانيا فيقع داخل منطقة شنغن، ومن يحمل جواز سفر أوروبياً يسكن فيه بلا أي تصريح. ولكثير من الإسرائيليين ذوي الجذور الرومانية، هذا هو الفرق الحاسم.
الإطار القانوني والسياسي
رومانيا خاضعة للقانون الأوروبي. فتسجيل العقارات لدى ANCPI، وكاتب العدل الملزم بفحص الصفقة، وقانون نورديس (القانون 207/2025) الذي يحمي من يشتري شقة قيد الإنشاء، تعمل كلها داخل منظومة تعلوها محكمة أوروبية.
القرار ليس أين الأرخص، بل في أي منظومة تريدون أن يعيش منزلكم بعد عشرين سنة.
وفي جورجيا التسجيل سريع وبسيط، وهذه ميزة حقيقية. لكن من ناحية أخرى، وبعد انتخابات أكتوبر 2024، أعلنت الحكومة في 28 نوفمبر 2024 تجميد المفاوضات مع الاتحاد حتى نهاية 2028، ما أدى إلى احتجاجات واسعة. وفي شمال البلاد، تخضع أبخازيا وأوسيتيا الجنوبية للسيطرة الروسية منذ حرب 2008.
ورومانيا أيضاً ليست محصّنة: فهي تحدّ أوكرانيا، وتمر في 2026 بأزمة سياسية. كتبنا عن الموضوعين بشكل منفصل، عن الأمن وعن الأزمة السياسية. والسؤال ليس أين لا يوجد خطر، بل أي خطر تفضّلون.
التمويل: أين يمكن الشراء برهن
في رومانيا تموّل البنوك غير المقيمين أيضاً، وفق قواعد البنك المركزي. وعملياً، يحصل المشترون المقيمون في إسرائيل ذوو الدخل من إسرائيل في الغالب على تمويل بنسبة 50%–70%. وفي بعض المشاريع توجد موافقة مبدئية من بنك على المشروع كله.
وفي جورجيا لم نجد مصدراً رسمياً يحدد شروط تمويل الأجانب، ولذلك لن نعرض هنا أرقاماً. وإن كنتم تخططون للشراء هناك برهن، فاطلبوا من البنك الشروط كتابةً قبل أن تلتزموا بعقار.
الحياة اليومية: ما تشعرون به فعلاً
- الطيران. تبليسي أقرب قليلاً إلى تل أبيب بخط مستقيم، نحو 1,400 كم مقابل نحو 1,600 إلى بوخارست. وفي الحالتين هي رحلة قصيرة.
- الدخول. في جورجيا يمكن للإسرائيليين الإقامة حتى سنة بلا تأشيرة. ومنذ 1 يناير 2026 يُشترط تأمين صحي بتغطية لا تقل عن 30,000 لاري.
- الوصول إلى أوروبا. من بوخارست تسافرون إلى كل منطقة شنغن بلا تفتيش حدودي.
- العملة. في رومانيا، بصفتها عضواً في الاتحاد، اعتماد اليورو التزام طويل الأمد. وفي جورجيا اللاري عملة مستقلة.
لمن تناسب كل منهما
جورجيا تناسب من يريد تصريح إقامة عبر العقار، ويبحث عن شراء سريع بميزانية أقل، ويرتاح لدولة خارج الاتحاد.
رومانيا تناسب من يبحث عن منزل للسكن طويل الأمد داخل الاتحاد، ويحتاج إلى تمويل مصرفي، ويحمل جواز سفر رومانياً أو مؤهَّل له، ويريد إطاراً قانونياً أوروبياً. وكذلك العائلات التي تبحث عن مدارس دولية ومطار بخطوط إلى كل أوروبا.
ومن يبحث فقط عن «الأرخص»، يجدر به التوقف: فالأرخص ليس دائماً الأنسب للسنوات القادمة.
أسئلة شائعة
هل يمكن لإسرائيلي شراء شقة في جورجيا؟
نعم. يمكن للأجانب شراء الشقق والمنازل والعقارات التجارية في جورجيا وتسجيلها بأسمائهم. والقيد الرئيسي هو الأرض الزراعية، المحصورة وفق دستور 2018 بمواطني جورجيا، باستثناء الإرث.
هل يمنح شراء عقار في جورجيا الإقامة؟
يمكن أن يمنح تصريح إقامة مؤقتاً. ومنذ 1 مارس 2026 الحدّ هو عقار غير زراعي بقيمة سوقية لا تقل عن 150,000 دولار، وفق مقيّم معتمد. ويُجدَّد التصريح سنوياً. أما في رومانيا، فشراء العقار لا يمنح إقامة.
هل جورجيا عضو في الاتحاد الأوروبي؟
لا. حصلت جورجيا على صفة المرشحة في ديسمبر 2023، لكن حكومتها أعلنت في نوفمبر 2024 تجميد المفاوضات حتى نهاية 2028. ورومانيا عضو في الاتحاد منذ 2007 وفي شنغن منذ 1 يناير 2025.
كم يمكن لإسرائيلي البقاء في جورجيا بلا تأشيرة؟
حتى سنة. ومنذ 1 يناير 2026 يُشترط عند الدخول تأمين صحي وتأمين حوادث بتغطية لا تقل عن 30,000 لاري طوال مدة الإقامة. وفي رومانيا، كما في بقية دول شنغن، تقتصر الإقامة بلا تأشيرة على 90 يوماً في كل 180 يوماً.
أين ضريبة الإيجار أقل؟
في جورجيا يدفع الفرد الذي يؤجّر شقة للسكن 5% من الإيجار، بلا خصومات. وفي رومانيا يدفع الفرد 10% بعد خصم 20%، أي نحو 8% من الإيجار. وفي الحالتين هناك أيضاً طبقة ضريبية إسرائيلية للمقيمين في إسرائيل، يجب فحصها مع مستشار ضريبي.
الخلاصة
تقدّم جورجيا دخولاً سهلاً، وتسجيلاً سريعاً، وإقامة عبر العقار. وتقدّم رومانيا الاتحاد الأوروبي: شنغن، والتمويل المصرفي، والقانون الأوروبي. القرار ليس أين الأرخص، بل في أي منظومة تريدون أن يعيش منزلكم بعد عشرين سنة.
إن كنتم متردّدين بين البلدين، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. سأعرض لكم الجانب الروماني بإنصاف، وسأقول لكم أيضاً متى تكون جورجيا أنسب لكم. وقبل المكالمة، يجدر أن تقرؤوا دليل شراء العقار في رومانيا للأجانب.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: PwC Tax Summaries، جورجيا · PwC Tax Summaries، رومانيا · EIG، حدّ الإقامة في جورجيا منذ 1.3.2026 · السفارة الأمريكية في جورجيا، التأمين الإلزامي منذ 2026 · JAMnews، تقييد الأرض الزراعية · Al Jazeera، تجميد المفاوضات مع الاتحاد · Matsne، قاعدة التشريعات في جورجيا · ANCPI · بوابة التشريعات الرومانية · الاتحاد الأوروبي، شنغن
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. تتغير القواعد في جورجيا ورومانيا؛ والبيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026. وقبل الشراء في أي من البلدين يُنصح بالتشاور مع محامٍ محلي ومع مستشار ضريبي يعرف البلدين.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
