Dubai Arazi Dairesi fiyatın üzerine %4 devir ücreti alır: varsayılan olarak alıcıdan %2, satıcıdan %2; ancak alıcılar çoğu zaman %4’ün tamamını ödemeyi kabul eder.
Romanya’da yeni bir konut %21 KDV taşır, bu genellikle fiyata dahildir ve alıcı devir vergisi ödemez.
En az 2 milyon AED değerindeki bir mülk, on yıllık bir BAE altın vizesi için uygun olabilir. Romanya’da böyle bir yol yok.
Dubai’de proje aşamasındaki ödemeler bir proje emanet hesabına yatırılır; Romanya’da 207/2025 sayılı Kanun uyarınca özel bir hesaba.
Romanya’daki bir ev, Avrupa Birliği ve Schengen içinde bir evdir.
Romanya ve Dubai mülk karşılaştırması: kısa cevap
Dubai, yabancılara belirlenmiş bölgelerde mülkiyet (freehold), %4 Dubai Arazi Dairesi devir ücreti, proje aşamasındaki alıcılar için emanet hesabı koruması ve en az 2 milyon AED değerindeki mülk için on yıllık altın vize sunar. Romanya, Avrupa Birliği ve Schengen içinde bir ev sunar; alıcı için devir vergisi yoktur ancak yeni konutlarda %21 KDV vardır ve mülk üzerinden ikamet yoktur. Seçim rakamlardan çok, mülke ne için ihtiyaç duyduğunuza bağlıdır.
Son birkaç yılda Dubai, İsraillilerin ilk düşündüğü yerlerden biri oldu. Kısa uçuşlar, yeni kulelerden oluşan bir siluet, agresif pazarlama. Bize ulaşan alıcıların çoğuna orada zaten bir daire teklif edilmiş. Bu yüzden ikisini, Dubai’nin daha güçlü olduğu yerler dahil, dürüstçe yan yana koymaya değer.
İki farklı dünya: AB ve Körfez
| Romanya | Dubai (BAE) | |
|---|---|---|
| Blok | Avrupa Birliği ve Schengen | AB dışında bir Körfez ülkesi |
| Para birimi | Romanya leyi; yeni konutlar genellikle avro ile fiyatlandırılır | ABD dolarına sabitlenmiş BAE dirhemi |
| Hukuk sistemi | Kıta Avrupası hukuku, AB kuralları, Romanya noteri ve tapu sicili | BAE federal hukuku ve Dubai emirliği hukuku, Dubai Arazi Dairesi |
| Mülk üzerinden ikamet | Yok | 2 milyon AED’den on yıllık altın vize |
| Tipik ürün | Başkent yakınında evler ve daireler, aile evleri | Daireler ve villalar, geniş bir proje aşamasında satış piyasası |
Avrupa’da bir dayanak, yılın bir bölümünü geçireceği bir yer ve Avrupa’da özgürce seyahat etmek isteyen bir aile için buna Romanya cevap verir. Dubai vermez. Önceliği vergisi hafif bir yargı alanında ikamet vizesi olan bir alıcı için Dubai’nin Romanya’da olmayan bir yolu var.
Mülkiyet: kim neye sahip olabilir
Dubai. Taşınmaz mal tescili hakkındaki 2006 tarihli 7 sayılı Kanun uyarınca yabancılar bu amaçla belirlenmiş bölgelerde mülkiyet (freehold) edinebilir. Bu bölgelerin dışında mülkiyet sınırlıdır.
Romanya. Yabancılar her yerde satın alabilir ve bir daireyi ya da binayı kendi adlarına tescil ettirebilir. AB dışı vatandaşlar araziyi doğrudan tescil ettiremez, bu yüzden bir villada üst hakkı (superficie) ya da bir Romanya şirketi gibi bir yol kullanırlar. Romanya’da arazi mülkiyeti makalemize bakın.
Satın alma maliyetleri yan yana
| Romanya | Dubai | |
|---|---|---|
| Alıcı için devir ücreti ya da vergisi | Yok | Dubai Arazi Dairesi’ne fiyatın %4’ü: varsayılan olarak %2 alıcı ve %2 satıcı, çoğu zaman anlaşmayla tamamen alıcı öder |
| Yeni evde KDV | 21% | Konut satışları genellikle BAE KDV’sinde sıfır oranlı ya da muaftır |
| Noter ve tescil | Noter ücret tarifesi; gerçek kişiler için tapu sicili harcı %0,15 | DLD tescil ve mütevelli ücretleri |
| Yıllık emlak vergisi | Yerel idarenin belirlediği yerel vergi | Kendi başına yıllık emlak vergisi yok; yerel hizmet ücretleri uygulanır |
Bu tablonun neyi göstermediğine dikkat edin. Romanya’da KDV genellikle yeni konutun fiyatına dahildir; Dubai’de %4’lük ücret üstüne eklenir. Her zaman imza günü tam fiyatı karşılaştırın. Romanya ayrıntıları için mülk satın alma maliyetleri rehberimize ve yeni konutlarda KDV rehberimize bakın.
Plan üzerinden satışlarda koruma: Dubai'de escrow, Romanya'da Nordis yasası
Her iki piyasada da plan üzerinden çok sayıda satış yapılıyor ve her ikisi de korumayı sıkılaştırdı.
- Dubai. 2007 tarihli 8 sayılı Kanun uyarınca geliştiriciler, alıcıların ödemelerini proje escrow hesabında tutmak zorundadır; ödemeler inşaat aşamalarına göre serbest bırakılır.
- Romanya. 207/2025 sayılı Kanun ("Nordis yasası") uyarınca, ki bu yasanın kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)–(11). maddesinde yer almaktadır, ön sözleşme kapsamındaki ödemeler özel bir proje hesabına yatırılır; geliştiricinin avanslardan yapacağı harcamalara üst sınırlar getirilmiş ve geliştiriciler için yeni yükümlülükler eklenmiştir. Konuyu Nordis yasası kapsamındaki kontrol listemizde ve iki kez satılan dairenin hikâyesinde ayrıntılı olarak anlatıyoruz.
Her iki yerde de koruma ancak siz kontrol ederseniz işe yarar. Hesap bilgilerini yazılı olarak isteyin ve ödemelerinizin bu hesaba yattığından emin olun.
Dubai ve Romanya aslında aynı alıcı için rekabet etmiyor.
Oturum hakkı: altın vize sorusu
Dubai'de değeri en az 2 milyon AED olan bir mülk, 2026'da güncellenen kurallara göre konut kredili veya plan üzerinden alınmış mülkler dahil, sahibine on yıllık altın vize hakkı tanıyabilir. Romanya'da böyle bir yol yoktur: altın vize tasarısı Aralık 2025'te Senato'dan geri çekildi. Romanya'da oturum izni rehberimize bakın.
Amaç oturum hakkıysa, avantaj Dubai'dedir. Amaç Avrupa'da bir ev ise, avantaj Romanya'dadır.
Para birimi, mesafe ve günlük yaşam
- Para birimi. Dirhem ABD dolarına sabitlenmiştir; bu nedenle euro veya şekel bazlı bir alıcı dolar riski taşır. Romanya'da fiyatlar genellikle euro ile verilir ve yerel para birimi leydir (RON); bkz. euro ve ley cinsinden konut kredisi makalemiz.
- Uçuş. Her ikisi de Tel Aviv'den kısa bir uçuş mesafesindedir. Bükreş'e direkt uçuş yaklaşık iki buçuk saat sürer ve aynı saat dilimindedir. İsrail'den Bükreş'e uçuş rehberimize bakın.
- İklim ve yaşam tarzı. Bükreş çevresinde dört mevsim, ormanlar ve göller; Dubai'de yılın büyük bölümünde çöl sıcağı.
Finansman
Her iki piyasa da yerleşik olmayanlara konut kredisi sunar, ancak koşullar farklıdır. Romanya'da İsrail'de ikamet eden biri için Romanya bankasından finansman mümkündür; genellikle önemli bir peşinat gerekir. Kredi ve koşulları yalnızca müşterinin incelemesine ve kredi veren bankanın onayına tabidir. Süreci adım adım konut kredisi rehberimizde anlatıyoruz.
Sık sorulan sorular
Dubai’de mi yoksa Romanya’da mı mülk almak daha iyi?
Hedefe bağlı. Dubai, belirlenmiş bölgelerde mülkiyet (freehold) ve 2 milyon AED’den altın vize sunar. Romanya, AB ve Schengen içinde bir ev sunar; alıcı için devir vergisi yoktur ama mülk üzerinden ikamet de yoktur.
Dubai’de mülk almak ne kadara mal olur?
Başlıca maliyet, Dubai Arazi Dairesi’ne ödenen %4’lük devir ücreti; buna tescil ve mütevelli ücretleri ile varsa komisyon eklenir.
Romanya’da mülk almak Dubai’deki gibi ikamet sağlar mı?
Hayır. Romanya’nın altın vizesi yok. Kısa kalışların ötesinde Romanya’da yaşamak için iş, ticaret ya da aile gibi tanınmış bir yoldan ikamet izni gerekir.
Dubai’de ve Romanya’da proje aşamasındaki alıcılar nasıl korunuyor?
Dubai’de ödemeler, 2007 tarihli 8 sayılı Kanun uyarınca bir proje emanet hesabına yatırılır. Romanya’da 207/2025 sayılı Kanun uyarınca ön sözleşme kapsamındaki ödemeler özel bir proje hesabına yatırılır.
İsrailliler ikisinde de mülk satın alabilir mi?
Evet. Dubai’de mülkiyet (freehold) bölgelerinde. Romanya’da her yerde; arazi, AB dışı alıcılar için üst hakkı (superficie) ya da bir şirket gibi bir yolla tescil edilir.
Sonuç
Dubai ve Romanya aslında aynı alıcı için rekabet etmiyor. Dubai bir oturum vizesi ve Körfez'de kulelerden oluşan bir şehir satıyor; Romanya ise büyüyen bir başkentin çevresinde aile evi banliyöleriyle Avrupa Birliği'nde bir ev satıyor.
Elinizde her ikisinden de teklifler varsa, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Hepsini tek bir tabloda, tüm maliyetleri ve korumalarıyla birlikte yan yana koyacağız; böylece her birinin hangi soruya yanıt verdiğini göreceksiniz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Dubai Land Department (2006 tarihli 7 sayılı Kanun; 2007 tarihli 8 sayılı Kanun; devir harcı) · BAE Hükümeti portalı, altın vize · Federal Tax Authority, BAE · Romanya mevzuat portalı (207/2025 sayılı Kanun; 312/2005 sayılı Kanun; Vergi Kanunu) · ANCPI.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Her iki ülkedeki kurallar değişir; satın almadan önce yerel bir avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
