À Dubaï, l'acheteur verse des frais de mutation de 4 % au Dubai Land Department, en plus du prix.
En Roumanie, un logement neuf supporte 21 % de TVA, généralement incluse dans le prix, et l'acheteur ne paie pas de droits de mutation.
Un bien d'au moins 2 millions d'AED peut ouvrir droit à un golden visa émirien de dix ans. La Roumanie n'offre pas cette voie.
À Dubaï, les paiements sur plan vont sur un compte séquestre du projet ; en Roumanie, sur un compte dédié en vertu de la loi 207/2025.
Un logement en Roumanie est un logement au sein de l'Union européenne et de l'espace Schengen.
Immobilier en Roumanie ou à Dubaï : la réponse courte
Dubaï offre aux étrangers la pleine propriété (freehold) dans des zones désignées, des frais de mutation de 4 % versés au Dubai Land Department, une protection par compte séquestre pour les acheteurs sur plan et un golden visa de dix ans pour un bien d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED. La Roumanie offre un logement au sein de l'Union européenne et de l'espace Schengen, sans droits de mutation pour l'acheteur mais avec 21 % de TVA sur les logements neufs, et aucune résidence liée à l'achat d'un bien. Le choix dépend moins des chiffres que de l'usage que vous attendez du bien.
Ces dernières années, Dubaï est devenue l'une des premières destinations envisagées par les Israéliens. Des vols courts, une skyline de tours neuves, un marketing agressif. Bon nombre des acheteurs qui nous contactent se sont déjà vu proposer un appartement là-bas. Il vaut donc la peine de comparer les deux, en toute honnêteté, y compris sur les points où Dubaï est plus forte.
Deux mondes différents : l'UE et le Golfe
| Roumanie | Dubaï (Émirats arabes unis) | |
|---|---|---|
| Ensemble régional | Union européenne et Schengen | État du Golfe, hors UE |
| Monnaie | Leu roumain ; logements neufs généralement affichés en euros | Dirham émirien, arrimé au dollar américain |
| Système juridique | Droit civil, règles de l'UE, notaire roumain et registre foncier | Droit fédéral émirien et droit de l'émirat de Dubaï, Dubai Land Department |
| Résidence par l'immobilier | Aucune | Golden visa de dix ans dès 2 millions d'AED |
| Produit type | Maisons et appartements, logements familiaux près de la capitale | Appartements et villas, vaste marché sur plan |
Pour une famille qui souhaite un ancrage européen, un lieu de vie une partie de l'année et la liberté de voyager en Europe, la Roumanie répond à ce besoin. Dubaï, non. Pour un acheteur dont la priorité est un visa de résidence dans une juridiction à fiscalité légère, Dubaï propose une voie qui fait défaut à la Roumanie.
La propriété : qui peut posséder quoi
Dubaï. En vertu de la loi n° 7 de 2006 relative à l'enregistrement immobilier, les étrangers peuvent acquérir un bien en pleine propriété dans les zones désignées à cet effet. En dehors de ces zones, la propriété est limitée.
Roumanie. Les étrangers peuvent acheter partout et inscrire un appartement ou une construction à leur nom. Les ressortissants hors UE ne peuvent pas inscrire directement un terrain : pour une villa, ils recourent donc à une solution comme un droit de superficie ou une société roumaine. Consultez notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
Les frais d'achat côte à côte
| Roumanie | Dubaï | |
|---|---|---|
| Frais ou droits de mutation pour l'acheteur | Aucun | 4 % du prix au Dubai Land Department |
| TVA sur un logement neuf | 21 % | Les ventes résidentielles sont généralement soumises au taux zéro ou exonérées de TVA émirienne |
| Notaire et enregistrement | Barème des honoraires de notaire ; droit d'inscription au registre foncier de 0,15 % pour les particuliers | Frais d'enregistrement DLD et frais de trustee |
| Impôt foncier annuel | Impôt local fixé par la collectivité | Pas d'impôt foncier annuel à proprement parler ; des redevances de services locales s'appliquent |
Notez ce que ce tableau ne montre pas. En Roumanie, la TVA est généralement incluse dans le prix d'un logement neuf ; à Dubaï, les frais de 4 % s'ajoutent au prix. Comparez toujours le prix total le jour de la signature. Pour le détail côté Roumanie, consultez notre guide des frais d'achat immobilier et notre guide de la TVA sur les logements neufs.
La protection sur plan : séquestre à Dubaï, loi Nordis en Roumanie
Les deux marchés vendent beaucoup sur plan, et tous deux ont renforcé la protection des acheteurs.
- Dubaï. En vertu de la loi n° 8 de 2007, les promoteurs doivent conserver les paiements des acheteurs sur un compte séquestre propre au projet, débloqué au fil des étapes de construction.
- Roumanie. En vertu de la loi 207/2025, dite « la loi Nordis », les paiements prévus par un contrat préliminaire sont versés sur un compte dédié au projet, avec un plafonnement des acomptes et de nouvelles obligations pour les promoteurs. Nous la détaillons dans notre liste de contrôle au regard de la loi Nordis et dans l'histoire de l'appartement vendu deux fois.
Dans les deux cas, la protection ne fonctionne que si vous la vérifiez. Demandez les coordonnées du compte par écrit et assurez-vous que vos paiements y sont bien versés.
Dubaï et la Roumanie ne se disputent pas vraiment le même acheteur.
La résidence : la question du golden visa
À Dubaï, un bien d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED peut ouvrir droit pour son propriétaire à un golden visa de dix ans, y compris, selon les règles actualisées en 2026, pour un bien financé par crédit ou acheté sur plan. La Roumanie n'offre pas cette voie : un projet de loi sur le golden visa a été retiré du Sénat en décembre 2025. Consultez notre guide des titres de séjour en Roumanie.
Si la résidence est l'objectif, Dubaï a l'avantage. Si l'objectif est un logement en Europe, c'est la Roumanie.
Monnaie, distance et vie quotidienne
- Monnaie. Le dirham est arrimé au dollar américain : un acheteur dont la référence est l'euro ou le shekel supporte donc une exposition au dollar. En Roumanie, les prix sont généralement en euros et la monnaie locale est le leu ; consultez notre article sur le crédit en euros ou en lei.
- Vols. Les deux destinations sont à un vol court de Tel-Aviv. Un vol direct pour Bucarest dure environ 2 heures 45, dans le même fuseau horaire. Consultez notre guide des vols entre Israël et Bucarest.
- Climat et mode de vie. Quatre saisons, forêts et lacs près de Bucarest ; chaleur désertique à Dubaï une grande partie de l'année.
Le financement
Les deux marchés proposent des crédits immobiliers aux non-résidents, à des conditions différentes. En Roumanie, un financement auprès d'une banque roumaine est possible pour un résident israélien, généralement avec un apport important. Le prêt et ses conditions sont soumis à l'examen du dossier du client et à l'accord de la seule banque prêteuse. Nous décrivons la démarche dans notre guide pas à pas du crédit immobilier.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux acheter un bien à Dubaï ou en Roumanie ?
Cela dépend de l'objectif. Dubaï offre la pleine propriété dans des zones désignées et un golden visa dès 2 millions d'AED. La Roumanie offre un logement au sein de l'UE et de l'espace Schengen, sans droits de mutation pour l'acheteur, mais sans résidence liée à l'immobilier.
Combien coûte l'achat d'un bien à Dubaï ?
Le principal coût correspond aux frais de mutation de 4 % versés au Dubai Land Department, auxquels s'ajoutent les frais d'enregistrement et de trustee, ainsi que l'éventuelle commission d'agence.
L'achat d'un bien en Roumanie donne-t-il droit à la résidence comme à Dubaï ?
Non. La Roumanie n'a pas de golden visa. Vivre en Roumanie au-delà de courts séjours exige un titre de séjour fondé sur un motif reconnu, comme le travail, une activité professionnelle ou la famille.
Comment les acheteurs sur plan sont-ils protégés à Dubaï et en Roumanie ?
À Dubaï, les paiements sont versés sur un compte séquestre du projet en vertu de la loi n° 8 de 2007. En Roumanie, en vertu de la loi 207/2025, les paiements prévus par un contrat préliminaire sont versés sur un compte dédié au projet.
Les Israéliens peuvent-ils acheter dans les deux pays ?
Oui. À Dubaï, dans les zones de pleine propriété. En Roumanie, partout, le terrain étant inscrit, pour les acheteurs hors UE, au moyen d'une solution comme un droit de superficie ou une société.
En résumé
Dubaï et la Roumanie ne se disputent pas vraiment le même acheteur. Dubaï vend un visa de résidence et une ville de tours dans le Golfe ; la Roumanie vend un logement au sein de l'Union européenne, avec des banlieues résidentielles familiales autour d'une capitale en pleine croissance.
Si vous avez des offres des deux côtés sur la table, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous les mettrons dans un même tableau, coûts complets et protections compris, et vous verrez à quelle question chacune répond.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Dubai Land Department (loi n° 7 de 2006 ; loi n° 8 de 2007 ; frais de mutation) · Portail du gouvernement des Émirats, golden visa · Autorité fédérale des impôts des Émirats · Portail de la législation roumaine (loi 207/2025 ; loi 312/2005 ; Code fiscal) · ANCPI.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles évoluent dans les deux juridictions ; vérifiez-les auprès d'un avocat local avant d'acheter.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
