Käufer in Dubai zahlen zusätzlich zum Preis eine Übertragungsgebühr von 4 % an das Dubai Land Department.
In Rumänien trägt ein Neubau 21 % MwSt., meist im Preis enthalten, und der Käufer zahlt keine Grunderwerbsteuer.
Eine Immobilie ab 2 Mio. AED kann für ein zehnjähriges Golden Visa der VAE qualifizieren. Rumänien hat keinen solchen Weg.
Off-Plan-Zahlungen fließen in Dubai auf ein Treuhandkonto des Projekts, in Rumänien auf ein eigenes Konto nach Gesetz 207/2025.
Ein Zuhause in Rumänien ist ein Zuhause in der Europäischen Union und im Schengen-Raum.
Immobilie in Rumänien oder Dubai: die kurze Antwort
Dubai bietet Ausländern in ausgewiesenen Gebieten volles Eigentum (Freehold), eine Übertragungsgebühr von 4 % an das Dubai Land Department, Treuhandschutz für Off-Plan-Käufer und ein zehnjähriges Golden Visa für Immobilien im Wert von mindestens 2 Mio. AED. Rumänien bietet ein Zuhause in der Europäischen Union und im Schengen-Raum, keine Grunderwerbsteuer für den Käufer, aber 21 % MwSt. auf Neubauten, und kein Aufenthaltsrecht über Immobilien. Die Wahl hängt weniger von den Zahlen ab als davon, wofür Sie die Immobilie brauchen.
In den letzten Jahren ist Dubai zu einem der ersten Ziele geworden, an die Israelis denken. Kurze Flüge, eine Skyline aus neuen Türmen, aggressives Marketing. Vielen Käufern, die zu uns kommen, wurde dort bereits eine Wohnung angeboten. Es lohnt sich daher, beide ehrlich nebeneinanderzustellen, einschließlich der Punkte, bei denen Dubai stärker ist.
Zwei verschiedene Welten: die EU und der Golf
| Rumänien | Dubai (VAE) | |
|---|---|---|
| Staatenverbund | Europäische Union und Schengen | Golfstaat, außerhalb der EU |
| Währung | Rumänischer Leu; Neubauten meist in Euro ausgepreist | VAE-Dirham, an den US-Dollar gekoppelt |
| Rechtssystem | Zivilrecht, EU-Regeln, rumänischer Notar und Grundbuch | Bundesrecht der VAE und Recht des Emirats Dubai, Dubai Land Department |
| Aufenthalt über Immobilien | Keiner | Zehnjähriges Golden Visa ab 2 Mio. AED |
| Typisches Produkt | Häuser und Wohnungen, Familienhäuser nahe der Hauptstadt | Wohnungen und Villen, großer Off-Plan-Markt |
Für eine Familie, die einen europäischen Anker will, einen Ort, an dem sie einen Teil des Jahres lebt und frei durch Europa reist, ist Rumänien die Antwort. Dubai ist es nicht. Für einen Käufer, dem ein Aufenthaltsvisum in einem steuerlich leichten Umfeld am wichtigsten ist, bietet Dubai einen Weg, den Rumänien nicht hat.
Eigentum: wer was besitzen darf
Dubai. Nach dem Gesetz Nr. 7 von 2006 über die Registrierung von Immobilien können Ausländer in dafür ausgewiesenen Gebieten Freehold-Eigentum erwerben. Außerhalb dieser Gebiete ist das Eigentum beschränkt.
Rumänien. Ausländer können überall kaufen und eine Wohnung oder ein Gebäude auf ihren eigenen Namen eintragen. Nicht-EU-Bürger können Grund und Boden nicht direkt eintragen, daher nutzen sie bei einer Villa einen Weg wie ein Superficie-Recht (Erbbaurecht) oder eine rumänische Gesellschaft. Siehe unseren Artikel zum Grundeigentum in Rumänien.
Kaufnebenkosten im Vergleich
| Rumänien | Dubai | |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr oder -steuer für den Käufer | Keine | 4 % des Preises an das Dubai Land Department |
| MwSt. auf eine neue Wohnimmobilie | 21 % | Wohnimmobilienverkäufe sind von der VAE-MwSt. in der Regel befreit oder mit null besteuert |
| Notar und Eintragung | Notargebührenordnung; Grundbuchgebühr 0,15 % für Privatpersonen | DLD-Registrierungs- und Treuhändergebühren |
| Jährliche Grundsteuer | Kommunalsteuer, von der Gemeinde festgelegt | Keine Grundsteuer im eigentlichen Sinn; es fallen örtliche Servicegebühren an |
Beachten Sie, was diese Tabelle nicht zeigt. Die MwSt. ist in Rumänien in der Regel im Preis einer neuen Wohnimmobilie enthalten; in Dubai kommt die Gebühr von 4 % obendrauf. Vergleichen Sie immer den vollständigen Preis am Tag der Unterschrift. Rumänien im Detail finden Sie in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten und unserem Leitfaden zur MwSt. auf Neubauten.
Off-Plan-Schutz: Treuhandkonto in Dubai, Nordis-Gesetz in Rumänien
Beide Märkte verkaufen sehr viel vor Fertigstellung (Off-Plan), und beide haben den Schutz verschärft.
- Dubai. Nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 müssen Bauträger die Zahlungen der Käufer auf einem Treuhandkonto des Projekts halten, das nach Baufortschritt freigegeben wird.
- Rumänien. Nach Gesetz 207/2025, bekannt als Nordis-Gesetz, fließen Zahlungen aus einem Vorvertrag (antecontract) auf ein eigenes Projektkonto, mit Obergrenzen für Vorauszahlungen und neuen Pflichten für Bauträger. Wir schlüsseln es in unserer Checkliste nach dem Nordis-Gesetz und in der Geschichte der doppelt verkauften Wohnung auf.
An beiden Orten wirkt der Schutz nur, wenn Sie ihn prüfen. Lassen Sie sich die Kontodaten schriftlich geben und stellen Sie sicher, dass Ihre Zahlungen dorthin gehen.
Dubai und Rumänien konkurrieren eigentlich nicht um denselben Käufer.
Aufenthalt: die Frage nach dem Golden Visa
In Dubai kann eine Immobilie im Wert von mindestens 2 Mio. AED den Eigentümer für ein zehnjähriges Golden Visa qualifizieren, nach den 2026 aktualisierten Regeln auch bei einer finanzierten oder Off-Plan-Immobilie. Rumänien hat keinen solchen Weg: Ein Gesetzentwurf für ein Golden Visa wurde im Dezember 2025 aus dem Senat zurückgezogen. Siehe unseren Leitfaden zu Aufenthaltstiteln in Rumänien.
Wenn der Aufenthalt das Ziel ist, liegt Dubai vorn. Wenn das Ziel ein Zuhause in Europa ist, Rumänien.
Währung, Entfernung und Alltag
- Währung. Der Dirham ist an den US-Dollar gekoppelt, sodass ein Käufer, der in Euro oder Schekel rechnet, ein Dollarrisiko trägt. In Rumänien sind Preise meist in Euro angegeben, die Landeswährung ist der Leu; siehe unseren Artikel zu Hypotheken in Euro oder Lei.
- Flüge. Beide Ziele liegen einen kurzen Flug von Tel Aviv entfernt. Ein Direktflug nach Bukarest dauert etwa 2 Stunden und 45 Minuten, in derselben Zeitzone. Siehe unseren Leitfaden zu Flügen von Israel nach Bukarest.
- Klima und Lebensstil. Vier Jahreszeiten, Wälder und Seen nahe Bukarest; Wüstenhitze in Dubai während eines Großteils des Jahres.
Finanzierung
Beide Märkte bieten Hypotheken für Gebietsfremde an, zu unterschiedlichen Bedingungen. In Rumänien ist eine Finanzierung durch eine rumänische Bank für in Israel Ansässige möglich, in der Regel mit erheblichem Eigenkapital. Der Kredit und seine Bedingungen unterliegen der Prüfung des Kunden und der Genehmigung ausschließlich durch die kreditgebende Bank. Den Ablauf beschreiben wir in unserem Schritt-für-Schritt-Leitfaden zur Hypothek.
Häufig gestellte Fragen
Ist es besser, eine Immobilie in Dubai oder in Rumänien zu kaufen?
Das hängt vom Ziel ab. Dubai bietet Freehold-Eigentum in ausgewiesenen Gebieten und ein Golden Visa ab 2 Mio. AED. Rumänien bietet ein Zuhause in der EU und im Schengen-Raum, ohne Grunderwerbsteuer für den Käufer, aber ohne Aufenthaltsrecht über Immobilien.
Was kostet der Kauf einer Immobilie in Dubai?
Der größte Posten ist die Übertragungsgebühr von 4 % an das Dubai Land Department, dazu Registrierungs- und Treuhändergebühren sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Gibt der Immobilienkauf in Rumänien ein Aufenthaltsrecht wie in Dubai?
Nein. Rumänien hat kein Golden Visa. Wer über Kurzaufenthalte hinaus in Rumänien leben will, braucht eine Aufenthaltserlaubnis über einen anerkannten Weg wie Arbeit, Unternehmen oder Familie.
Wie sind Off-Plan-Käufer in Dubai und Rumänien geschützt?
In Dubai fließen die Zahlungen nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 auf ein Treuhandkonto des Projekts. In Rumänien fließen Zahlungen aus einem Vorvertrag nach Gesetz 207/2025 auf ein eigenes Projektkonto.
Können Israelis in beiden Ländern Immobilien kaufen?
Ja. In Dubai in den Freehold-Gebieten. In Rumänien überall, wobei Nicht-EU-Käufer das Grundstück über einen Weg wie ein Superficie-Recht oder eine Gesellschaft eintragen.
Fazit
Dubai und Rumänien konkurrieren eigentlich nicht um denselben Käufer. Dubai verkauft ein Aufenthaltsvisum und eine Stadt der Türme am Golf; Rumänien verkauft ein Zuhause in der Europäischen Union, mit Vororten für Familienhäuser rund um eine wachsende Hauptstadt.
Wenn Ihnen Angebote aus beiden Ländern vorliegen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir stellen sie in einer Tabelle gegenüber, mit allen Kosten und Schutzmechanismen, und Sie sehen, welche Frage jedes Angebot beantwortet.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Dubai Land Department (Gesetz Nr. 7 von 2006; Gesetz Nr. 8 von 2007; Übertragungsgebühr) · Regierungsportal der VAE, Golden Visa · Bundessteuerbehörde der VAE · Rumänisches Rechtsportal (Gesetz 207/2025; Gesetz 312/2005; Steuergesetzbuch) · ANCPI.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Regeln in beiden Rechtsordnungen ändern sich; klären Sie sie vor dem Kauf mit einem Anwalt vor Ort.
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