Immobilie in Rumänien oder Bulgarien: Was unterscheidet die beiden Nachbarn wirklich?

Immobilien in Rumänien oder Bulgarien: die kurze Antwort

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Rumänien und Bulgarien sind zu denselben Terminen der EU und dem Schengen-Raum beigetreten, und in beiden Ländern kann ein Nicht-EU-Käufer eine Wohnimmobilie besitzen, Grund und Boden aber nicht direkt eintragen lassen. Die wichtigsten Unterschiede: Bulgarien nutzt seit dem 1. Januar 2026 den Euro, Rumänien weiterhin den Leu; Bulgarien erhebt vom Käufer eine kommunale Grunderwerbsteuer, während der Käufer in Rumänien keine Grunderwerbsteuer zahlt; und Rumäniens Markt konzentriert sich auf eine große Hauptstadtregion, Bukarest–Ilfov.

Israelische Investoren, die sich Rumänien ansehen, schauen fast immer auch auf Bulgarien. Das Schwarze Meer, Sofia, die niedrigen Preise von vor zehn Jahren. Das ist nachvollziehbar: Die beiden Länder sind Nachbarn, ähnlich in Geschichte und Wirtschaftsgröße, und beide sind jüngere EU-Mitglieder. Hier also ein direkter Vergleich, einschließlich der Punkte, bei denen Bulgarien vorne liegt.

Das große Bild: zwei Nachbarn, ein Weg

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	Rumänien	Bulgarien
EU-Mitglied seit	2007	2007
Vollmitglied im Schengen-Raum seit	1. Januar 2025	1. Januar 2025
Währung	Rumänischer Leu (Euro-Einführung noch nicht terminiert)	Euro seit 1. Januar 2026
Bevölkerung	Etwa 19 Millionen	Etwa 6,4 Millionen
Hauptstadtregion	Bukarest–Ilfov, etwa 2,3 Millionen Einwohner	Sofia, etwa 1,3 Millionen

Quellen: Europäische Union, Rat der EU, Europäische Zentralbank, die nationalen Statistikinstitute INS und NSI.

Der Euro ist Bulgariens deutlichster Vorteil. Wer Ersparnisse und Kredit in Euro hat, steht in Bulgarien vor keiner Währungsfrage. In Rumänien werden Preise für Neubauten meist in Euro angegeben, die Landeswährung ist aber der Leu, und Hypotheken werden in Lei und teilweise in Euro angeboten. Die Wahl erläutern wir in unserem Artikel zu Hypotheken in Euro oder Lei und den Weg zum Euro in unserem Artikel zur Euro-Einführung in Rumänien.

Grund und Boden: dieselbe Beschränkung, zwei Lösungen

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Hier ähneln sich die beiden Länder am stärksten.

Bulgarien. Nach Artikel 22 der bulgarischen Verfassung können Nicht-EU-Bürger kein Land auf ihren eigenen Namen besitzen. Sie können eine Wohnung in einem Gebäude kaufen; für ein Haus mit Grundstück ist die übliche Lösung eine bulgarische Gesellschaft (EOOD), der die Immobilie gehört.

Rumänien. Nach Gesetz 312/2005 können Nicht-EU-Bürger ein Gebäude besitzen, Grund und Boden aber nicht direkt auf ihren eigenen Namen eintragen. Die üblichen Lösungen sind ein Superficie-Recht (Erbbaurecht) oder eine rumänische Gesellschaft. Beide erläutern wir in unserem Artikel zum Grundeigentum in Rumänien.

Für einen Israeli, der eine Villa kauft, verlangen beide Länder eine Struktur für das Grundstück. Die Frage ist, welche zu Ihnen passt und wie eine Bank sie behandelt.

Steuern und Kosten beim Kauf

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	Rumänien	Bulgarien
MwSt. auf eine neue Wohnimmobilie	21 %	20 %
Grunderwerbsteuer für den Käufer	Keine	Kommunale Steuer, von jeder Gemeinde festgelegt, bis zu 3 %
Notar	Amtliche Gebührenordnung	Gebührenordnung nach Immobilienwert
Eintragung	Grundbuchgebühr: 0,15 % für Privatpersonen	Registergebühr
Jährliche Grundsteuer	Kommunalsteuer nach Gesetz 239/2025, von der Gemeinde festgelegt	Kommunalsteuer auf den steuerlichen Einheitswert

In Rumänien zahlt der Käufer im Wesentlichen den Notar und die Grundbuchgebühr; der Verkäufer einer Bestandsimmobilie zahlt Einkommensteuer auf den Verkauf. In Bulgarien zahlt der Käufer die kommunale Grunderwerbsteuer, was vor allem beim Kauf von Bestandsimmobilien ins Gewicht fällt. Die rumänische Seite im Detail finden Sie in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Rumänien und unserem Leitfaden zur MwSt. auf Neubauten.

Aufenthalt und Status

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Keines der beiden Länder gewährt für einen Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht. In Rumänien wurde ein Gesetzentwurf für ein „Golden Visa“ im Dezember 2025 zurückgezogen; wer dort leben möchte, braucht einen anerkannten Weg wie Arbeit, Unternehmen oder Familie. Wir stellen sie in unserem Leitfaden zu Aufenthaltstiteln in Rumänien vor. Für Israelis werden Kurzaufenthalte in beiden Ländern nach derselben Schengen-Regel gezählt: bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen im gesamten Raum. Siehe unseren Artikel zu Rumänien im Schengen-Raum.

Der Markt: eine große Hauptstadtregion oder eine Küste?

Bulgarien kennen israelische Käufer vor allem für zwei Märkte: Sofia und Ferienwohnungen an der Schwarzmeerküste, wo die Nachfrage stark saisonal ist.

Rumäniens Wohnungsmarkt konzentriert sich auf Bukarest–Ilfov, eine Hauptstadtregion mit mehr als 2 Millionen Menschen und das wirtschaftliche Zentrum des Landes. Laut dem Nationalen Institut für Statistik wurden dort 2025 rund 17.300 neue Wohnungen fertiggestellt, etwa 29 % der landesweiten Gesamtzahl. Die nördlichen Vororte rund um den Flughafen und die internationalen Schulen sind ein Markt für Familienhäuser. Die Zahlen betrachten wir in unserem Artikel über den Kreis Ilfov.

Eine Wohnung am Meer und ein Familienhaus nahe einer Hauptstadt sind unterschiedliche Produkte. Entscheiden Sie, welches Sie kaufen, bevor Sie Preise vergleichen.

Was in beiden Ländern zu prüfen ist

1. Der Eigentumstitel und die Grundstücksstruktur. Wem gehört das Grundstück, und über welchen Weg werden Sie es halten?
2. Der Bauträger. Erfolgsbilanz, abgeschlossene Projekte und wie die Zahlungen der Käufer geschützt sind. Für Rumänien siehe unsere Checkliste nach dem Nordis-Gesetz.
3. Der Gesamtpreis. MwSt., Steuern und Gebühren, schriftlich.
4. Laufende Kosten. Kommunalsteuer, Versicherung, Instandhaltung oder Nebenkosten.
5. Ein unabhängiger Anwalt in dem Land, in dem Sie kaufen.

Häufig gestellte Fragen

Sind Immobilien in Bulgarien günstiger als in Rumänien?

Das hängt von der Stadt und vom Produkt ab. Vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem: Ein neues Familienhaus nahe einer Hauptstadt ist nicht dasselbe wie eine Saisonwohnung an der Küste. Prüfen Sie Gesamtpreise einschließlich Steuern und Gebühren, nicht Durchschnittswerte.

Können Israelis in Bulgarien oder Rumänien Grund und Boden kaufen?

Nicht direkt auf den eigenen Namen. In Bulgarien führt der übliche Weg über eine lokale Gesellschaft (EOOD). In Rumänien sind die Wege ein Superficie-Recht oder eine rumänische Gesellschaft. Wohnungen und Gebäude können in beiden Ländern direkt besessen werden.

Nutzt Bulgarien den Euro?

Ja. Bulgarien hat den Euro am 1. Januar 2026 eingeführt. Rumänien nutzt weiterhin den Leu und hat noch keinen Termin für die Euro-Einführung festgelegt.

Gibt es in Rumänien eine Grunderwerbsteuer?

Vom Käufer wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Der Käufer zahlt die Notargebühr und die Grundbuchgebühr, und auf Neubauten fällt MwSt. an. Der Verkäufer einer Bestandsimmobilie zahlt Einkommensteuer auf den Verkauf.

Sind Rumänien und Bulgarien beide im Schengen-Raum?

Ja. Beide wurden am 1. Januar 2025 Vollmitglieder des Schengen-Raums, nachdem die Kontrollen an den Luft- und Seegrenzen am 31. März 2024 weggefallen waren.

Fazit

Rumänien und Bulgarien liegen näher beieinander, als es scheint: derselbe Weg in EU und Schengen, dieselbe Grundstücksbeschränkung für Nicht-EU-Käufer. Bulgarien punktet mit dem Euro; Rumänien mit einer Steuerlast auf Käuferseite ohne Grunderwerbsteuer und mit der Tiefe seiner Hauptstadtregion.

Wenn Sie zwischen beiden entscheiden, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir erstellen eine Tabelle mit der Immobilie, die Sie in jedem Land im Blick haben, und vergleichen die Gesamtkosten, nicht den Angebotspreis.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen und Daten: Rat der Europäischen Union · Europäische Zentralbank, Bulgarien und der Euro · Nationales Institut für Statistik, Rumänien (INS) · Nationales Statistisches Institut, Bulgarien (NSI) · Rumänisches Rechtsportal (Gesetz 312/2005; Steuergesetzbuch) · Verfassung der Republik Bulgarien · ANCPI.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Regeln und Sätze ändern sich in beiden Ländern; klären Sie sie vor dem Kauf mit einem Anwalt vor Ort.