שתיהן הצטרפו לאיחוד ב-2007 והפכו לחברות מלאות בשנגן ב-1 בינואר 2025.
בולגריה אימצה את האירו ב-1 בינואר 2026. רומניה עדיין משתמשת בלאו.
בשתי המדינות רוכשים מחוץ לאיחוד לא רושמים קרקע ישירות: חברה בבולגריה, זכות שטחים או חברה ברומניה.
ברומניה הקונה לא משלם מס העברה. בבולגריה חל מס העברה עירוני של עד 3%.
כ-17,300 יחידות דיור חדשות הושלמו בבוקרשט–אילפוב ב-2025, כ-29% מהסך ברומניה.
נדל״ן ברומניה מול בולגריה: התשובה הקצרה
רומניה ובולגריה הצטרפו לאיחוד האירופי ולשנגן באותם תאריכים, ובשתיהן רוכש מחוץ לאיחוד יכול להיות בעלים של בית אבל לא לרשום קרקע ישירות. ההבדלים העיקריים: בבולגריה האירו הוא המטבע מ-1 בינואר 2026, וברומניה עדיין הלאו. בבולגריה הקונה משלם מס העברה עירוני, וברומניה לא. והשוק ברומניה מרוכז סביב אזור בירה גדול אחד, בוקרשט–אילפוב.
משקיעים ישראלים שבודקים את רומניה בודקים כמעט תמיד גם את בולגריה. הים השחור, סופיה, המחירים הנמוכים של לפני עשור. זה הגיוני: שתי המדינות שכנות, דומות בהיסטוריה ובגודל הכלכלה, ושתיהן חברות חדשות יחסית באיחוד. אז הנה השוואה זו לצד זו, כולל הנקודות שבהן בולגריה מנצחת.
התמונה הגדולה: שתי שכנות, דרך אחת
| רומניה | בולגריה | |
|---|---|---|
| חברה באיחוד מאז | 2007 | 2007 |
| חברה מלאה בשנגן מאז | 1 בינואר 2025 | 1 בינואר 2025 |
| מטבע | לאו רומני (מועד לאימוץ האירו עוד לא נקבע) | אירו מ-1 בינואר 2026 |
| אוכלוסייה | כ-19 מיליון | כ-6.4 מיליון |
| אזור הבירה | בוקרשט–אילפוב, כ-2.3 מיליון תושבים | סופיה, כ-1.3 מיליון |
מקורות: האיחוד האירופי, מועצת האיחוד האירופי, הבנק המרכזי האירופי, ומכוני הסטטיסטיקה הלאומיים INS ו-NSI.
האירו הוא היתרון הברור ביותר של בולגריה. לרוכש שהחסכונות וההלוואה שלו באירו אין בבולגריה שאלת מטבע. ברומניה, מחירי דירות חדשות נקובים בדרך כלל באירו, אבל המטבע המקומי הוא הלאו, ומשכנתאות מוצעות בליי ולפעמים באירו. הסברנו את הבחירה במאמר על משכנתא באירו מול משכנתא בליי, ואת הדרך לאירו במאמר על אימוץ האירו ברומניה.
קרקע: אותה מגבלה, שני פתרונות
כאן שתי המדינות הכי דומות.
בולגריה. לפי סעיף 22 לחוקה הבולגרית, אזרחים מחוץ לאיחוד לא יכולים להחזיק קרקע על שמם. הם יכולים לקנות דירה בבניין. לבית עם מגרש, הפתרון המקובל הוא להקים חברה בולגרית (EOOD) שמחזיקה בנכס.
רומניה. לפי חוק 312/2005, אזרחים מחוץ לאיחוד יכולים להיות בעלים של מבנה אבל לא לרשום קרקע ישירות על שמם. הפתרונות המקובלים הם זכות שטחים (superficies) או חברה רומנית. הסברנו את שניהם במאמר על בעלות על קרקע ברומניה.
לישראלי שקונה וילה, שתי המדינות מחייבות מבנה משפטי לקרקע. השאלה היא איזה מבנה מתאים לכם, ואיך בנק יתייחס אליו.
מסים ועלויות ברכישה
| רומניה | בולגריה | |
|---|---|---|
| מע״מ על בית חדש | 21% | 20% |
| מס העברה על הקונה | אין | מס עירוני שכל עירייה קובעת, עד 3% |
| נוטריון | תעריף רשמי | תעריף לפי שווי הנכס |
| רישום | אגרת ספר המקרקעין: 0.15% ליחידים | אגרת רישום |
| מס רכוש שנתי | מס מקומי לפי חוק 239/2025, שהרשות המקומית קובעת | מס עירוני על השווי לצורכי מס |
ברומניה הקונה משלם בעיקר את הנוטריון ואת אגרת ספר המקרקעין, והמוכר של נכס יד שנייה משלם מס הכנסה על המכירה. בבולגריה, מס ההעברה העירוני משולם על ידי הקונה, וזה משמעותי בעיקר ברכישת יד שנייה. לצד הרומני במלואו, ראו במדריך לעלויות רכישת נכס ברומניה ובמדריך למע״מ על דירות חדשות.
דירה על חוף הים ובית משפחתי ליד עיר בירה הם מוצרים שונים.
תושבות ומעמד
אף אחת מהשתיים לא מעניקה תושבות תמורת קניית נכס. ברומניה, הצעת חוק לוויזת זהב נמשכה בדצמבר 2025, ומי שרוצה לגור בה צריך מסלול מוכר כמו עבודה, עסק או משפחה. פירטנו אותם במדריך להיתר שהייה ברומניה. לישראלים, בשתי המדינות שהייה קצרה נספרת לפי אותו כלל שנגן: עד 90 יום בכל 180 בכל האזור. ראו במאמר על רומניה בשנגן.
השוק: אזור בירה גדול אחד או רצועת חוף?
בולגריה מוכרת לרוכשים ישראלים בעיקר בזכות שני שווקים: סופיה, ודירות נופש בחוף הים השחור, שבהן הביקוש עונתי מאוד.
שוק המגורים ברומניה מרוכז סביב בוקרשט–אילפוב, אזור בירה של יותר מ-2 מיליון תושבים והמרכז הכלכלי של רומניה. לפי המכון הלאומי לסטטיסטיקה, כ-17,300 יחידות דיור חדשות הושלמו שם ב-2025, כ-29% מהסך הארצי. הפרברים הצפוניים, סביב נמל התעופה ובתי הספר הבינלאומיים, הם שוק של בתים למשפחות. בחנו את המספרים במאמר על מחוז אילפוב.
דירה על חוף הים ובית משפחתי ליד עיר בירה הם מוצרים שונים. החליטו מה אתם קונים לפני שאתם משווים מחירים.
מה לבדוק, בכל אחת מהמדינות
- הבעלות ומבנה הקרקע. של מי הקרקע, ובאיזה מסלול תחזיקו בה?
- היזם. ניסיון, פרויקטים שהושלמו, ואיך התשלומים של הרוכשים מוגנים. ברומניה, ראו את רשימת הבדיקות לפי חוק נורדיס.
- המחיר הכולל. מע״מ, מסים ואגרות, בכתב.
- עלויות שנתיות. מס מקומי, ביטוח, תחזוקה או דמי ניהול.
- עורך דין עצמאי במדינה שבה אתם קונים.
שאלות נפוצות
נדל״ן בבולגריה זול יותר מברומניה?
זה תלוי בעיר ובמוצר. השוו דבר לדבר: בית משפחתי חדש ליד עיר בירה הוא לא אותו דבר כמו דירת נופש עונתית בחוף. בדקו מחירים כוללים, כולל מסים ואגרות, לא ממוצעים.
ישראלים יכולים לקנות קרקע בבולגריה או ברומניה?
לא ישירות על שמם. בבולגריה המסלול המקובל הוא חברה מקומית (EOOD). ברומניה המסלולים הם זכות שטחים או חברה רומנית. דירות ומבנים אפשר להחזיק ישירות בשתי המדינות.
האם בבולגריה משתמשים באירו?
כן. בולגריה אימצה את האירו ב-1 בינואר 2026. רומניה עדיין משתמשת בלאו ולא קבעה מועד לאימוץ האירו.
יש מס העברה על נכס ברומניה?
הקונה לא משלם מס העברה. הוא משלם את שכר הנוטריון ואת אגרת ספר המקרקעין, ועל בית חדש חל מע״מ. המוכר של נכס יד שנייה משלם מס הכנסה על המכירה.
רומניה ובולגריה שתיהן בשנגן?
כן. שתיהן הפכו לחברות מלאות בשנגן ב-1 בינואר 2025, אחרי שהבדיקות בגבולות האוויר והים הסתיימו ב-31 במרץ 2024.
השורה התחתונה
רומניה ובולגריה קרובות יותר ממה שנראה: אותה דרך באיחוד ובשנגן, ואותה מגבלת קרקע לרוכשים מחוץ לאיחוד. בולגריה מנצחת באירו. רומניה מנצחת בחשבון המסים של הקונה, בלי מס העברה, ובעומק של אזור הבירה שלה.
אם אתם מתלבטים בין השתיים, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נבנה טבלה אחת עם הנכס שאתם בודקים בכל מדינה, ונשווה את העלות המלאה, לא את המחיר בכותרת.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: מועצת האיחוד האירופי · הבנק המרכזי האירופי, בולגריה והאירו · המכון הלאומי לסטטיסטיקה של רומניה (INS) · המכון הלאומי לסטטיסטיקה של בולגריה (NSI) · פורטל החקיקה הרומני (חוק 312/2005; קוד המס) · חוקת הרפובליקה של בולגריה · ANCPI.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי או מס. הכללים והשיעורים משתנים בשתי המדינות, ולכן בדקו אותם עם עורך דין מקומי לפני שאתם קונים.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
