Ambele au aderat la UE în 2007 și au devenit membre depline Schengen la 1 ianuarie 2025.
Bulgaria a adoptat euro la 1 ianuarie 2026; România folosește în continuare leul.
În ambele țări, cumpărătorii din afara UE nu pot înscrie terenul direct: firmă în Bulgaria, superficie sau firmă în România.
În România cumpărătorul nu plătește taxă de transfer; în Bulgaria se aplică o taxă municipală de până la 3%.
În București–Ilfov au fost finalizate circa 17.300 de locuințe noi în 2025, circa 29% din totalul României.
Imobiliare România vs Bulgaria: răspunsul scurt
România și Bulgaria au aderat la UE și la Schengen la aceleași date, iar în ambele țări un cumpărător din afara UE poate deține o locuință, dar nu poate înscrie terenul direct. Diferențele principale: Bulgaria folosește euro din 1 ianuarie 2026, în timp ce România folosește în continuare leul; Bulgaria îi percepe cumpărătorului o taxă municipală de transfer, în timp ce în România cumpărătorul nu plătește taxă de transfer; iar piața României este concentrată într-o singură regiune mare a capitalei, București–Ilfov.
Cine se uită după o casă în România se uită aproape întotdeauna și la Bulgaria. Marea Neagră, Sofia, prețurile mici de acum un deceniu. Are sens: cele două țări sunt vecine, asemănătoare ca istorie și ca dimensiune a economiei și sunt amândouă membre mai noi ale UE. Așa că iată o comparație punct cu punct, inclusiv acolo unde Bulgaria iese în avantaj, ca să vedeți unde merită să cumpărați.
Imaginea de ansamblu: două țări vecine, un singur drum
| România | Bulgaria | |
|---|---|---|
| Membră UE din | 2007 | 2007 |
| Membră deplină Schengen din | 1 ianuarie 2025 | 1 ianuarie 2025 |
| Moneda | Leul românesc (adoptarea monedei euro nu este încă programată) | Euro din 1 ianuarie 2026 |
| Populația | Circa 19 milioane | Circa 6,4 milioane |
| Regiunea capitalei | București–Ilfov, circa 2,3 milioane de locuitori | Sofia, circa 1,3 milioane |
Surse: Uniunea Europeană, Consiliul UE, Banca Centrală Europeană, institutele naționale de statistică INS și NSI.
Moneda euro este cel mai clar avantaj al Bulgariei. Un cumpărător ale cărui economii și credit sunt în euro nu are nicio întrebare valutară în Bulgaria. În România, prețurile locuințelor noi sunt de obicei exprimate în euro, dar moneda locală este leul, iar creditele ipotecare se oferă în lei și uneori în euro. Explicăm alegerea în articolul nostru despre creditul în euro sau în lei, iar drumul spre euro în articolul despre adoptarea monedei euro în România.
Terenul: aceeași restricție, două soluții
Aici cele două țări seamănă cel mai mult.
Bulgaria. Potrivit articolului 22 din Constituția Bulgariei, cetățenii din afara UE nu pot deține teren pe numele lor. Pot cumpăra un apartament într-o clădire; pentru o casă cu teren, soluția obișnuită este înființarea unei firme bulgărești (EOOD) care deține proprietatea.
România. Potrivit Legii 312/2005, cetățenii din afara UE pot deține o clădire, dar nu pot înscrie terenul direct pe numele lor. Soluțiile obișnuite sunt dreptul de superficie sau o firmă românească. Le explicăm pe amândouă în articolul nostru despre proprietatea asupra terenului în România.
Pentru un cumpărător din afara UE, de exemplu un israelian care cumpără o vilă, ambele țări cer o structură pentru teren. Întrebarea este care vi se potrivește și cum o va trata o bancă. Pentru un cetățean român sau UE, restricția nu se aplică.
Taxe și costuri la cumpărare
| România | Bulgaria | |
|---|---|---|
| TVA la o locuință nouă | 21% | 20% |
| Taxa de transfer pentru cumpărător | Nu există | Taxă municipală, stabilită de fiecare municipalitate, de până la 3% |
| Notarul | Onorarii după o grilă oficială | Onorarii în funcție de valoarea proprietății |
| Înscrierea | Tariful de carte funciară: 0,15% pentru persoane fizice | Taxă de registru |
| Impozitul anual pe proprietate | Impozit local potrivit Legii 239/2025, stabilit de autoritatea locală | Taxă municipală pe valoarea fiscală |
În România, cumpărătorul plătește în principal notarul și tariful de carte funciară; vânzătorul unei proprietăți la mâna a doua plătește impozit pe venitul din vânzare. În Bulgaria, taxa municipală de transfer este plătită de cumpărător, ceea ce contează cel mai mult la achizițiile de pe piața secundară. Pentru partea românească în detaliu, vedeți ghidul nostru despre costurile de cumpărare a unei proprietăți în România și ghidul nostru despre TVA la locuințele noi.
Un apartament la mare și o casă de familie lângă o capitală sunt produse diferite.
Rezidența și statutul
Niciuna dintre țări nu acordă rezidență pentru cumpărarea unei proprietăți. În România, un proiect de lege privind viza de aur a fost retras în decembrie 2025; cine vrea să locuiască aici are nevoie de o cale recunoscută, cum ar fi munca, afacerile sau familia. Le-am prezentat în ghidul nostru despre permisul de ședere în România. Pentru vizitatorii din afara UE, de exemplu israelienii, șederile scurte se numără în ambele țări după aceeași regulă Schengen: cel mult 90 de zile în orice perioadă de 180, în tot spațiul. Vedeți articolul nostru despre România în Schengen.
Piața: o regiune mare a capitalei sau un litoral?
Bulgaria este cunoscută de cumpărătorii din străinătate mai ales pentru două piețe: Sofia și apartamentele de vacanță de pe litoralul Mării Negre, unde cererea este puternic sezonieră.
Piața rezidențială a României este concentrată în jurul regiunii București–Ilfov, o regiune a capitalei cu peste 2 milioane de oameni și centrul economic al țării. Potrivit Institutului Național de Statistică, aici au fost finalizate circa 17.300 de locuințe noi în 2025, circa 29% din totalul național. Localitățile din nord, din jurul aeroportului și al școlilor internaționale, sunt o piață de case pentru familii. Analizăm cifrele în articolul nostru despre județul Ilfov.
Un apartament la mare și o casă de familie lângă o capitală sunt produse diferite. Decideți ce cumpărați înainte să comparați prețurile.
Ce verificați, în oricare dintre țări
- Titlul și structura pentru teren. Cine deține terenul și prin ce cale îl veți deține dumneavoastră?
- Dezvoltatorul. Istoricul, proiectele finalizate și modul în care sunt protejate plățile cumpărătorilor. În România, vedeți lista noastră de verificare potrivit legii Nordis.
- Prețul total. TVA, taxe și onorarii, în scris.
- Costurile anuale. Impozitul local, asigurarea, întreținerea sau cheltuielile comune.
- Un avocat independent în țara în care cumpărați.
Întrebări frecvente
Sunt proprietățile din Bulgaria mai ieftine decât cele din România?
Depinde de oraș și de produs. Comparați lucruri comparabile: o casă nouă de familie lângă o capitală nu este același lucru cu un apartament sezonier pe litoral. Verificați prețurile totale, cu taxe și onorarii, nu mediile.
Pot israelienii să cumpere teren în Bulgaria sau în România?
Nu direct pe numele lor. În Bulgaria, calea obișnuită este o firmă locală (EOOD). În România, căile sunt dreptul de superficie sau o firmă românească. Apartamentele și clădirile pot fi deținute direct în ambele țări.
Folosește Bulgaria moneda euro?
Da. Bulgaria a adoptat euro la 1 ianuarie 2026. România folosește în continuare leul și nu a stabilit o dată pentru adoptarea monedei euro.
Există taxă de transfer la cumpărarea unei proprietăți în România?
Cumpărătorului nu i se percepe taxă de transfer. Cumpărătorul plătește onorariul notarial și tariful de carte funciară, iar la locuințele noi se aplică TVA. Vânzătorul unei proprietăți la mâna a doua plătește impozit pe venitul din vânzare.
Sunt România și Bulgaria amândouă în Schengen?
Da. Ambele au devenit membre depline Schengen la 1 ianuarie 2025, după ce controalele la frontierele aeriene și maritime s-au încheiat la 31 martie 2024.
Concluzia
România și Bulgaria sunt mai apropiate decât par: același drum în UE și în Schengen, aceeași restricție privind terenul pentru cumpărătorii din afara UE. Bulgaria câștigă la moneda euro; România câștigă printr-o factură fiscală fără taxă de transfer pentru cumpărător și prin amploarea regiunii capitalei.
Dacă ezitați între cele două, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Facem un singur tabel cu proprietatea pe care o aveți în vedere în fiecare țară și comparăm costul complet, nu prețul din anunț.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Consiliul Uniunii Europene · Banca Centrală Europeană, Bulgaria și moneda euro · Institutul Național de Statistică (INS) · Institutul Național de Statistică al Bulgariei (NSI) · Portalul legislativ (Legea 312/2005; Codul fiscal) · Constituția Republicii Bulgaria · ANCPI.
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală. Regulile și cotele se schimbă în ambele țări; verificați-le cu un avocat local înainte să cumpărați.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
