Romanya mı Bulgaristan mı: iki komşu arasında gerçekte ne farklı?

Romanya ve Bulgaristan mülk karşılaştırması: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya ve Bulgaristan AB’ye ve Schengen’e aynı tarihlerde katıldı ve her ikisinde de AB dışı bir alıcı ev sahibi olabilir ama araziyi doğrudan tescil ettiremez. Başlıca farklar: Bulgaristan 1 Ocak 2026’dan beri avro kullanıyor, Romanya ise hâlâ ley kullanıyor; Bulgaristan alıcıdan belediye devir vergisi alıyor, Romanya’da alıcı devir vergisi ödemiyor; ve Romanya’nın piyasası tek büyük bir başkent bölgesi olan Bükreş-Ilfov etrafında toplanıyor.

Romanya’ya bakan İsrailli yatırımcılar neredeyse her zaman Bulgaristan’a da bakıyor. Karadeniz, Sofya, on yıl önceki düşük fiyatlar. Bu anlaşılır: iki ülke komşu, tarih ve ekonomi büyüklüğü bakımından benzer ve ikisi de görece yeni AB üyeleri. İşte Bulgaristan’ın öne çıktığı noktalar dahil, yan yana bir karşılaştırma.

Genel tablo: iki komşu, tek yol

Bu konuyu geliştiricilere sorun

	Romanya	Bulgaristan
AB üyeliği	2007	2007
Schengen tam üyeliği	1 Ocak 2025	1 Ocak 2025
Para birimi	Romanya leyi (avroya geçiş henüz planlanmadı)	1 Ocak 2026’dan beri avro
Nüfus	Yaklaşık 19 milyon	Yaklaşık 6,4 milyon
Başkent bölgesi	Bükreş-Ilfov, yaklaşık 2,3 milyon nüfus	Sofya, yaklaşık 1,3 milyon

Kaynaklar: Avrupa Birliği, AB Konseyi, Avrupa Merkez Bankası, ulusal istatistik kurumları INS ve NSI.

Avro, Bulgaristan’ın en net avantajı. Tasarrufu ve kredisi avro olan bir alıcının Bulgaristan’da para birimi sorunu yoktur. Romanya’da yeni konutların fiyatları genellikle avro olarak belirtilir, ancak yerel para birimi leydir ve konut kredileri ley, bazen de avro olarak sunulur. Bu seçimi avro ve ley konut kredisi makalemizde, avroya giden yolu ise Romanya’da avroya geçiş makalemizde açıklıyoruz.

Arazi: aynı kısıtlama, iki çözüm

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İki ülkenin en çok benzediği yer burası.

Bulgaristan. Bulgaristan Anayasası’nın 22. maddesi uyarınca AB vatandaşı olmayanlar kendi adlarına arazi sahibi olamaz. Bir binada daire satın alabilirler; arsalı bir ev için yaygın çözüm, mülkün sahibi olacak bir Bulgar şirketi (EOOD) kurmaktır.

Romanya. 312/2005 sayılı Kanun uyarınca AB vatandaşı olmayanlar bir binaya sahip olabilir ancak araziyi doğrudan kendi adlarına tescil ettiremez. Yaygın çözümler üst hakkı (superficie) ya da bir Romanya şirketidir. İkisini de Romanya’da arazi mülkiyeti makalemizde açıklıyoruz.

Villa alan bir İsrailli için her iki ülke de arazi için bir yapı gerektirir. Soru, hangisinin size uygun olduğu ve bir bankanın bunu nasıl değerlendireceği.

Satın alırken vergiler ve maliyetler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

	Romanya	Bulgaristan
Yeni evde KDV	21%	20%
Alıcı için devir vergisi	Yok	Her belediyenin belirlediği belediye vergisi, %3’e kadar
Noter	Resmî ücret tarifesi	Mülk değerine göre ücret tarifesi
Tescil	Tapu sicili harcı: gerçek kişiler için %0,15	Sicil harcı
Yıllık emlak vergisi	239/2025 sayılı Kanun uyarınca yerel vergi, yerel idare tarafından belirlenir	Vergiye esas değer üzerinden belediye vergisi

Romanya’da alıcı esas olarak noter ve tapu sicili harcını öder; ikinci el mülkün satıcısı satış üzerinden gelir vergisi öder. Bulgaristan’da belediye devir vergisini alıcı öder; bu en çok ikinci el alımlarda önem taşır. Romanya tarafının tamamı için Romanya’da mülk satın alma maliyetleri rehberimize ve yeni konutlarda KDV rehberimize bakın.

İkamet ve statü

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya mülk almak karşılığında ikamet vermez. Bulgaristan'da ise böyle bir yol var: Yabancılar Kanunu’nun 24(1)(19) maddesi uyarınca Bulgar gayrimenkulüne en az 600.000 BGN (yaklaşık 307.000 €) yatıran bir yabancı için uzun dönemli ikamet izni. Romanya’da önerilen bir altın vize tasarısı Aralık 2025’te geri çekildi; orada yaşamak isteyen herkesin iş, ticaret ya da aile gibi tanınmış bir yola ihtiyacı var. Bunları Romanya’da ikamet izinleri rehberimizde anlatıyoruz. İsrailliler için her iki ülkede de kısa kalışlar aynı Schengen kuralına göre sayılıyor: tüm bölgede her 180 günde en fazla 90 gün. Schengen’de Romanya makalemize bakın.

Piyasa: tek büyük başkent bölgesi mi, kıyı şeridi mi?

Bulgaristan, İsrailli alıcılar tarafından esas olarak iki piyasayla tanınıyor: Sofya ve talebin güçlü biçimde mevsimsel olduğu Karadeniz kıyısındaki tatil daireleri.

Romanya’nın konut piyasası, 2 milyondan fazla nüfuslu bir başkent bölgesi ve Romanya’nın ekonomik merkezi olan Bükreş-Ilfov çevresinde yoğunlaşıyor. Ulusal İstatistik Enstitüsü’ne göre orada 2025’te yaklaşık 17.300 yeni konut tamamlandı; bu, ulusal toplamın yaklaşık %29’u. Havalimanı ve uluslararası okulların çevresindeki kuzey banliyöleri bir aile evi piyasası. Rakamlara Ilfov İli makalemizde bakıyoruz.

Deniz kıyısında bir daire ile bir başkent yakınındaki aile evi farklı ürünlerdir. Fiyatları karşılaştırmadan önce hangisini aldığınıza karar verin.

İki ülkede de nelere bakılmalı

1. Tapu ve arazi yapısı. Arazinin sahibi kim ve onu hangi yolla elinizde tutacaksınız?
2. Geliştirici. Geçmiş performansı, tamamlanan projeler ve alıcıların ödemelerinin nasıl korunduğu. Romanya için Nordis kanunu kapsamındaki kontrol listemize bakın.
3. Toplam fiyat. KDV, vergiler ve harçlar, yazılı olarak.
4. Yıllık maliyetler. Yerel vergi, sigorta, bakım ya da yönetim giderleri.
5. Bağımsız bir avukat, satın aldığınız ülkede.

Sık sorulan sorular

Bulgaristan’da mülk Romanya’dakinden daha ucuz mu?

Şehre ve ürüne bağlı. Benzerleri benzerleriyle karşılaştırın: bir başkent yakınındaki yeni bir aile evi, kıyıdaki mevsimlik bir daireyle aynı şey değildir. Ortalamalara değil, vergiler ve harçlar dahil toplam fiyatlara bakın.

İsrailliler Bulgaristan’da ya da Romanya’da arazi satın alabilir mi?

Doğrudan kendi adlarına hayır. Bulgaristan’da yaygın yol yerel bir şirkettir (EOOD). Romanya’da yollar üst hakkı (superficie) ya da bir Romanya şirketidir. Daireler ve binalar her ikisinde de doğrudan edinilebilir.

Bulgaristan avro kullanıyor mu?

Evet. Bulgaristan 1 Ocak 2026’da avroya geçti. Romanya hâlâ leyi kullanıyor ve avroya geçiş için bir tarih belirlemedi.

Romanya’da mülk devir vergisi var mı?

Alıcıdan devir vergisi alınmaz. Alıcı noter ücretini ve tapu sicili harcını öder, yeni konutlara KDV uygulanır. İkinci el mülkün satıcısı satış üzerinden gelir vergisi öder.

Romanya ve Bulgaristan ikisi de Schengen’de mi?

Evet. İkisi de hava ve deniz sınırı kontrollerinin 31 Mart 2024’te sona ermesinin ardından 1 Ocak 2025’te Schengen’in tam üyesi oldu.

Sonuç

Romanya ve Bulgaristan göründüğünden daha yakın: aynı AB ve Schengen yolu, AB dışı alıcılar için aynı arazi kısıtlaması. Avroda Bulgaristan kazanıyor; devir vergisi içermeyen bir alıcı vergi yükünde ve başkent bölgesinin derinliğinde Romanya kazanıyor.

İkisi arasında karar veriyorsanız benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Her ülkede baktığınız mülkle tek bir tablo hazırlarız ve başlıktaki fiyatı değil, toplam maliyeti karşılaştırırız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Avrupa Birliği Konseyi · Avrupa Merkez Bankası, Bulgaristan ve avro · Romanya Ulusal İstatistik Enstitüsü (INS) · Bulgaristan Ulusal İstatistik Enstitüsü (NSI) · Romanya mevzuat portalı (312/2005 sayılı Kanun; Vergi Kanunu) · Bulgaristan Cumhuriyeti Anayasası · ANCPI.

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki ya da vergisel tavsiye değildir. Kurallar ve oranlar her iki ülkede de değişir; satın almadan önce yerel bir avukatla kontrol edin.