Les deux pays ont rejoint l'UE en 2007 et sont devenus membres de plein droit de Schengen le 1er janvier 2025.
La Bulgarie a adopté l'euro le 1er janvier 2026 ; la Roumanie utilise toujours le leu.
Dans les deux pays, l'acheteur hors UE ne peut pas inscrire un terrain en direct : société en Bulgarie, superficie ou société en Roumanie.
En Roumanie, l'acheteur ne paie aucun droit de mutation ; en Bulgarie, une taxe municipale de mutation allant jusqu'à 3 % s'applique.
Environ 17 300 logements neufs ont été achevés à Bucarest–Ilfov en 2025, soit environ 29 % du total roumain.
Immobilier en Roumanie ou en Bulgarie : la réponse courte
La Roumanie et la Bulgarie ont rejoint l'UE et l'espace Schengen aux mêmes dates, et dans les deux pays un acheteur non européen peut être propriétaire d'un logement, mais pas inscrire directement un terrain à son nom. Les principales différences : la Bulgarie utilise l'euro depuis le 1er janvier 2026, tandis que la Roumanie utilise toujours le leu ; la Bulgarie fait payer à l'acheteur une taxe municipale de mutation, alors qu'en Roumanie l'acheteur ne paie aucun droit de mutation ; et le marché roumain est centré sur une grande région-capitale, Bucarest–Ilfov.
Les investisseurs israéliens qui s'intéressent à la Roumanie regardent presque toujours aussi la Bulgarie. La mer Noire, Sofia, les prix bas d'il y a dix ans. C'est logique : les deux pays sont voisins, comparables par leur histoire et la taille de leur économie, et tous deux comptent parmi les membres récents de l'UE. Voici donc une comparaison point par point, y compris là où la Bulgarie l'emporte.
Vue d'ensemble : deux voisins, un même parcours
| Roumanie | Bulgarie | |
|---|---|---|
| Membre de l'UE depuis | 2007 | 2007 |
| Membre de plein droit de Schengen depuis | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2025 |
| Monnaie | Leu roumain (adoption de l'euro pas encore programmée) | Euro depuis le 1er janvier 2026 |
| Population | Environ 19 millions | Environ 6,4 millions |
| Région-capitale | Bucarest–Ilfov, environ 2,3 millions d'habitants | Sofia, environ 1,3 million |
Sources : Union européenne, Conseil de l'UE, Banque centrale européenne, instituts nationaux de statistique INS et NSI.
L'euro est l'avantage le plus net de la Bulgarie. Un acheteur dont l'épargne et le prêt sont en euros n'a aucune question de change à se poser en Bulgarie. En Roumanie, les prix des logements neufs sont généralement affichés en euros, mais la monnaie locale est le leu, et les prêts immobiliers sont proposés en lei et parfois en euros. Nous expliquons ce choix dans notre article sur les prêts en euros ou en lei, et le chemin vers l'euro dans notre article sur l'adoption de l'euro en Roumanie.
Le foncier : une même restriction, deux solutions
C'est sur ce point que les deux pays se ressemblent le plus.
Bulgarie. En vertu de l'article 22 de la Constitution bulgare, les citoyens non européens ne peuvent pas posséder de terrain en nom propre. Ils peuvent acheter un appartement dans un immeuble ; pour une maison avec terrain, la solution courante consiste à créer une société bulgare (EOOD) qui détient le bien.
Roumanie. En vertu de la loi 312/2005, les citoyens non européens peuvent posséder un bâtiment, mais ne peuvent pas inscrire directement un terrain à leur nom. Les solutions courantes sont un droit de superficie ou une société roumaine. Nous expliquons les deux dans notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
Pour un Israélien qui achète une villa, les deux pays exigent une structure pour le terrain. La question est de savoir laquelle vous convient, et comment une banque la traitera.
Impôts et frais à l'achat
| Roumanie | Bulgarie | |
|---|---|---|
| TVA sur un logement neuf | 21 % | 20 % |
| Droits de mutation à la charge de l'acheteur | Aucun | Taxe municipale, fixée par chaque commune, jusqu'à 3 % |
| Notaire | Barème officiel | Barème selon la valeur du bien |
| Enregistrement | Frais de livre foncier : 0,15 % pour les particuliers | Frais d'inscription au registre |
| Taxe foncière annuelle | Impôt local selon la loi 239/2025, fixé par la collectivité locale | Taxe municipale sur la valeur fiscale |
En Roumanie, l'acheteur paie principalement le notaire et les frais de livre foncier ; le vendeur d'un bien ancien acquitte l'impôt sur le revenu de la cession. En Bulgarie, la taxe municipale de mutation est payée par l'acheteur, ce qui pèse surtout sur les achats dans l'ancien. Pour le volet roumain complet, consultez notre guide des frais d'achat immobilier en Roumanie et notre guide de la TVA sur les logements neufs.
Un appartement en bord de mer et une maison familiale près d'une capitale sont deux produits différents.
Résidence et statut
Aucun des deux pays n'accorde de titre de séjour pour l'achat d'un bien. En Roumanie, un projet de loi sur un « visa doré » a été retiré en décembre 2025 ; quiconque souhaite y vivre doit passer par une voie reconnue, comme le travail, l'activité professionnelle ou la famille. Nous les présentons dans notre guide des titres de séjour en Roumanie. Pour les Israéliens, dans les deux pays, les courts séjours sont décomptés selon la même règle Schengen : jusqu'à 90 jours sur toute période de 180 jours dans l'ensemble de l'espace. Voir notre article sur la Roumanie dans Schengen.
Le marché : une grande région-capitale ou un littoral ?
La Bulgarie est surtout connue des acheteurs israéliens pour deux marchés : Sofia, et les appartements de vacances sur la côte de la mer Noire, où la demande est fortement saisonnière.
Le marché résidentiel roumain se concentre autour de Bucarest–Ilfov, une région-capitale de plus de 2 millions d'habitants et le centre économique du pays. Selon l'Institut national de la statistique, environ 17 300 logements neufs y ont été achevés en 2025, soit environ 29 % du total national. La banlieue nord, autour de l'aéroport et des écoles internationales, est un marché de maisons familiales. Nous analysons les chiffres dans notre article sur le județ d'Ilfov.
Un appartement en bord de mer et une maison familiale près d'une capitale sont deux produits différents. Décidez lequel vous achetez avant de comparer les prix.
Ce qu'il faut vérifier, dans l'un ou l'autre pays
- Le titre de propriété et la structure foncière. À qui appartient le terrain, et par quelle voie le détiendrez-vous ?
- Le promoteur. Ses références, les projets livrés, et la manière dont les paiements des acheteurs sont protégés. En Roumanie, voir notre check-list au regard de la loi Nordis.
- Le prix total. TVA, impôts et frais, par écrit.
- Les coûts annuels. Impôt local, assurance, entretien ou charges.
- Un avocat indépendant dans le pays où vous achetez.
Questions fréquentes
L'immobilier est-il moins cher en Bulgarie qu'en Roumanie ?
Cela dépend de la ville et du produit. Comparez ce qui est comparable : une maison familiale neuve près d'une capitale n'est pas un appartement saisonnier sur la côte. Comparez les prix totaux, impôts et frais compris, et non des moyennes.
Les Israéliens peuvent-ils acheter un terrain en Bulgarie ou en Roumanie ?
Pas directement en nom propre. En Bulgarie, la voie courante est une société locale (EOOD). En Roumanie, les voies sont un droit de superficie ou une société roumaine. Les appartements et les bâtiments peuvent être détenus directement dans les deux pays.
La Bulgarie utilise-t-elle l'euro ?
Oui. La Bulgarie a adopté l'euro le 1er janvier 2026. La Roumanie utilise toujours le leu et n'a pas fixé de date pour l'adoption de l'euro.
Existe-t-il des droits de mutation en Roumanie ?
Aucun droit de mutation n'est facturé à l'acheteur. L'acheteur paie les honoraires du notaire et les frais de livre foncier, et la TVA s'applique aux logements neufs. Le vendeur d'un bien ancien acquitte l'impôt sur le revenu de la cession.
La Roumanie et la Bulgarie sont-elles toutes deux dans Schengen ?
Oui. Toutes deux sont devenues membres de plein droit de Schengen le 1er janvier 2025, après la levée des contrôles aux frontières aériennes et maritimes le 31 mars 2024.
En résumé
La Roumanie et la Bulgarie sont plus proches qu'il n'y paraît : même parcours dans l'UE et Schengen, même restriction foncière pour les acheteurs non européens. La Bulgarie l'emporte sur l'euro ; la Roumanie l'emporte sur une facture fiscale côté acheteur sans droits de mutation et sur la profondeur de sa région-capitale.
Si vous hésitez entre les deux, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous construirons un tableau unique avec le bien que vous regardez dans chaque pays, et nous comparerons le coût total, pas le prix d'appel.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Conseil de l'Union européenne · Banque centrale européenne, la Bulgarie et l'euro · Institut national de la statistique, Roumanie (INS) · Institut national de la statistique, Bulgarie (NSI) · Portail législatif roumain (loi 312/2005 ; Code fiscal) · Constitution de la République de Bulgarie · ANCPI.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles et les taux évoluent dans les deux pays ; vérifiez-les auprès d'un avocat local avant d'acheter.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
