Обе страны вступили в ЕС в 2007 году и стали полноправными членами Шенгена 1 января 2025 года.
Болгария перешла на евро 1 января 2026 года; Румыния по-прежнему использует лей.
В обеих странах покупатели не из ЕС не регистрируют землю напрямую: компания в Болгарии, суперфиций или компания в Румынии.
В Румынии покупатель не платит налог на переход права; в Болгарии действует муниципальный налог до 3%.
В 2025 году в Бухаресте–Илфове сдано около 17 300 новых квартир и домов, около 29% от общего числа по стране.
Недвижимость в Румынии или Болгарии: коротко о главном
Румыния и Болгария вступили в ЕС и Шенген в одни и те же даты, и в обеих странах покупатель из страны вне ЕС может владеть жильем, но не может напрямую зарегистрировать на себя землю. Главные различия: Болгария с 1 января 2026 года использует евро, а Румыния по-прежнему пользуется леем; в Болгарии покупатель платит муниципальный налог на переход права собственности, а в Румынии покупатель такого налога не платит; наконец, рынок Румынии сосредоточен вокруг одного крупного столичного региона — Бухарест–Илфов.
Израильские инвесторы, присматривающиеся к Румынии, почти всегда смотрят и на Болгарию. Черное море, София, низкие цены десятилетней давности. Это логично: две страны — соседи, похожие по истории и размеру экономики, и обе относительно недавно вступили в ЕС. Поэтому вот сравнение бок о бок, в том числе с теми пунктами, где Болгария выигрывает.
Общая картина: два соседа, один путь
| Румыния | Болгария | |
|---|---|---|
| Член ЕС с | 2007 года | 2007 года |
| Полноправный член Шенгена с | 1 января 2025 года | 1 января 2025 года |
| Валюта | Румынский лей (переход на евро пока не запланирован) | Евро с 1 января 2026 года |
| Население | Около 19 млн | Около 6,4 млн |
| Столичный регион | Бухарест–Илфов, около 2,3 млн жителей | София, около 1,3 млн |
Источники: Европейский союз, Совет ЕС, Европейский центральный банк, национальные статистические институты INS и NSI.
Евро — самое явное преимущество Болгарии. У покупателя, чьи сбережения и кредит в евро, в Болгарии нет валютного вопроса. В Румынии цены на новое жилье обычно указываются в евро, но национальная валюта — лей, а ипотеку предлагают в леях и иногда в евро. Этот выбор мы разбираем в нашей статье об ипотеке в евро или леях, а путь к евро — в нашей статье о переходе Румынии на евро.
Земля: одинаковое ограничение, два решения
Здесь две страны похожи больше всего.
Болгария. Согласно статье 22 Конституции Болгарии, граждане стран вне ЕС не могут владеть землей на свое имя. Они могут купить квартиру в доме; для дома с участком обычное решение — учредить болгарскую компанию (EOOD), которая владеет недвижимостью.
Румыния. Согласно Закону 312/2005, граждане стран вне ЕС могут владеть зданием, но не могут зарегистрировать землю напрямую на свое имя. Обычные решения — право суперфиция или румынская компания. Оба варианта мы разбираем в нашей статье о праве собственности на землю в Румынии.
Израильтянину, покупающему виллу, в обеих странах нужна структура для земли. Вопрос в том, какая подходит именно Вам и как к ней отнесется банк.
Налоги и расходы при покупке
| Румыния | Болгария | |
|---|---|---|
| НДС на новое жилье | 21% | 20% |
| Налог на переход права для покупателя | Нет | Муниципальный налог, устанавливается каждым муниципалитетом, до 3% |
| Нотариус | Официальная шкала тарифов | Шкала тарифов в зависимости от стоимости объекта |
| Регистрация | Сбор земельной книги: 0,15% для физических лиц | Регистрационный сбор |
| Ежегодный налог на недвижимость | Местный налог по Закону 239/2025, устанавливается местными властями | Муниципальный налог от налоговой оценочной стоимости |
В Румынии покупатель в основном оплачивает нотариуса и сбор земельной книги; продавец объекта на вторичном рынке платит подоходный налог с продажи. В Болгарии муниципальный налог на переход права платит покупатель, и это особенно ощутимо при покупке на вторичном рынке. Подробно о румынской стороне — в нашем гиде по расходам на покупку недвижимости в Румынии и нашем гиде по НДС на новое жилье.
Квартира у моря и семейный дом рядом со столицей — разные продукты.
Вид на жительство и статус
Ни одна из двух стран не дает вид на жительство за покупку недвижимости. В Румынии законопроект о «золотой визе» был отозван в декабре 2025 года; тому, кто хочет там жить, нужен признанный путь — работа, бизнес или семья. Мы описываем их в нашем гиде по видам на жительство в Румынии. Для израильтян краткосрочное пребывание в обеих странах считается по одному и тому же шенгенскому правилу: до 90 дней в любые 180 дней на всей территории зоны. См. нашу статью о Румынии в Шенгене.
Рынок: один крупный столичный регион или побережье?
Болгария известна израильским покупателям прежде всего двумя рынками: Софией и курортными апартаментами на черноморском побережье, где спрос сильно зависит от сезона.
Рынок жилья Румынии сосредоточен вокруг Бухареста–Илфова — столичного региона с населением более 2 млн человек и экономического центра страны. По данным Национального института статистики, в 2025 году там было сдано около 17 300 новых квартир и домов, около 29% от общего числа по стране. Северные пригороды, вокруг аэропорта и международных школ, — это рынок семейных домов. Цифры мы разбираем в нашей статье о жудеце Илфов.
Квартира у моря и семейный дом рядом со столицей — разные продукты. Решите, что именно Вы покупаете, прежде чем сравнивать цены.
Что проверить в любой из стран
- Право собственности и структуру владения землей. Кому принадлежит земля и через какую конструкцию будете владеть ею Вы?
- Девелопера. Репутация, завершенные проекты и то, как защищены платежи покупателей. Для Румынии см. наш чек-лист по закону Nordis.
- Полную цену. НДС, налоги и сборы — в письменном виде.
- Ежегодные расходы. Местный налог, страховка, обслуживание или эксплуатационные платежи.
- Независимого юриста в стране, где Вы покупаете.
Часто задаваемые вопросы
Недвижимость в Болгарии дешевле, чем в Румынии?
Это зависит от города и продукта. Сравнивайте сопоставимое: новый семейный дом рядом со столицей — не то же самое, что сезонные апартаменты на побережье. Проверяйте полные цены с налогами и сборами, а не средние показатели.
Могут ли израильтяне купить землю в Болгарии или Румынии?
Не напрямую на свое имя. В Болгарии обычный путь — местная компания (EOOD). В Румынии — право суперфиция или румынская компания. Квартирами и зданиями в обеих странах можно владеть напрямую.
Использует ли Болгария евро?
Да. Болгария перешла на евро 1 января 2026 года. Румыния по-прежнему использует лей и не назначила дату перехода на евро.
Есть ли в Румынии налог на переход права собственности?
С покупателя такой налог не взимается. Покупатель оплачивает нотариальный тариф и сбор земельной книги, а на новое жилье начисляется НДС. Продавец объекта на вторичном рынке платит подоходный налог с продажи.
Входят ли Румыния и Болгария в Шенген?
Да. Обе стали полноправными членами Шенгена 1 января 2025 года, после того как 31 марта 2024 года был отменен контроль на воздушных и морских границах.
Итог
Румыния и Болгария ближе друг к другу, чем кажется: одинаковый путь в ЕС и Шенген, одинаковое ограничение на землю для покупателей не из ЕС. Болгария выигрывает за счет евро; Румыния — за счет налоговой нагрузки на покупателя без налога на переход права и за счет глубины столичного региона.
Если Вы выбираете между двумя странами, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы составим одну таблицу с объектами, которые Вы рассматриваете в каждой стране, и сравним полную стоимость, а не цену в объявлении.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Совет Европейского союза · Европейский центральный банк, Болгария и евро · Национальный институт статистики Румынии (INS) · Национальный статистический институт Болгарии (NSI) · Портал законодательства Румынии (Закон 312/2005; Налоговый кодекс) · Конституция Республики Болгария · ANCPI.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила и ставки в обеих странах меняются; проверяйте их у местного юриста перед покупкой.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
