انضم البلدان إلى الاتحاد الأوروبي في 2007، وأصبحا عضوين كاملين في شنغن في 1 يناير 2025.
اعتمدت بلغاريا اليورو في 1 يناير 2026؛ أما رومانيا فما زالت تستخدم الليو.
في البلدين لا يستطيع المشترون من خارج الاتحاد تسجيل الأرض مباشرة: شركة في بلغاريا، وحق سطحية أو شركة في رومانيا.
لا يدفع المشتري ضريبة نقل في رومانيا؛ وفي بلغاريا تسري ضريبة نقل بلدية تصل إلى 3%.
أُنجز نحو 17,300 مسكن جديد في بوخارست–إلفوف في 2025، أي نحو 29% من مجموع رومانيا.
عقار في رومانيا أم في بلغاريا: الإجابة المختصرة
انضمت رومانيا وبلغاريا إلى الاتحاد الأوروبي وشنغن في التواريخ نفسها، وفي كلتيهما يستطيع المشتري من خارج الاتحاد امتلاك بيت دون تسجيل الأرض مباشرة. أبرز الفروق: بلغاريا تعتمد اليورو منذ 1 يناير 2026 ورومانيا ما زالت على الليو؛ وبلغاريا تفرض على المشتري ضريبة نقل بلدية، بينما لا يدفعها المشتري في رومانيا؛ وسوق رومانيا متمركز في منطقة عاصمة كبيرة واحدة، بوخارست–إلفوف.
المستثمرون الإسرائيليون الذين ينظرون إلى رومانيا ينظرون في الغالب إلى بلغاريا أيضًا: البحر الأسود، وصوفيا، والأسعار المنخفضة قبل عقد. وهذا منطقي، فالبلدان جاران، ومتشابهان في التاريخ وحجم الاقتصاد، وكلاهما من الأعضاء الأحدث في الاتحاد الأوروبي. لذا إليكم مقارنة جنبًا إلى جنب، بما في ذلك المواضع التي تتفوق فيها بلغاريا.
الصورة الكبيرة: جارتان على مسار واحد
| رومانيا | بلغاريا | |
|---|---|---|
| عضو في الاتحاد الأوروبي منذ | 2007 | 2007 |
| عضو كامل في شنغن منذ | 1 يناير 2025 | 1 يناير 2025 |
| العملة | الليو الروماني (لم يُحدَّد موعد لاعتماد اليورو بعد) | اليورو منذ 1 يناير 2026 |
| السكان | نحو 19 مليونًا | نحو 6.4 مليون |
| منطقة العاصمة | بوخارست–إلفوف، نحو 2.3 مليون نسمة | صوفيا، نحو 1.3 مليون |
المصادر: الاتحاد الأوروبي، ومجلس الاتحاد الأوروبي، والبنك المركزي الأوروبي، ومعهدا الإحصاء الوطنيان INS وNSI.
اليورو هو الميزة الأوضح لبلغاريا. المشتري الذي مدخراته وقرضه باليورو لا يواجه مسألة عملة في بلغاريا. أما في رومانيا، فأسعار البيوت الجديدة تُعرض عادةً باليورو، لكن العملة المحلية هي الليو، والقروض العقارية تُقدَّم بالليو وأحيانًا باليورو. نشرح هذا الخيار في مقالنا عن القرض باليورو مقابل الليو، والطريق إلى اليورو في مقالنا عن اعتماد اليورو في رومانيا.
هل يستطيع الأجانب تملّك الأرض؟ القيد نفسه وحلّان
هنا يتشابه البلدان أكثر من أي موضع آخر.
بلغاريا. بموجب المادة 22 من الدستور البلغاري، لا يستطيع مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي تملّك الأرض بأسمائهم. يمكنهم شراء شقة في مبنى؛ أما لبيت بقطعة أرض، فالحل المعتاد هو تأسيس شركة بلغارية (EOOD) تملك العقار.
رومانيا. بموجب القانون 312/2005، يستطيع مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي امتلاك المبنى، لكن لا يمكنهم تسجيل الأرض باسمهم مباشرة. والحلول المعتادة هي حق السطحية (superficies) أو شركة رومانية. نشرح كليهما في مقالنا عن ملكية الأرض في رومانيا.
بالنسبة إلى إسرائيلي يشتري فيلا، يتطلب البلدان كلاهما هيكلًا قانونيًا للأرض. والسؤال هو أي هيكل يناسبكم، وكيف سيتعامل معه البنك.
ما الضرائب والتكاليف عند الشراء في البلدين؟
| رومانيا | بلغاريا | |
|---|---|---|
| ضريبة القيمة المضافة على البيت الجديد | 21% | 20% |
| ضريبة النقل على المشتري | لا توجد | ضريبة بلدية تحددها كل بلدية، حتى 3% |
| الكاتب العدل | جدول أتعاب رسمي | جدول أتعاب بحسب قيمة العقار |
| التسجيل | رسم السجل العقاري: 0.15% للأفراد | رسم السجل |
| الضريبة العقارية السنوية | ضريبة محلية بموجب القانون 239/2025، تحددها السلطة المحلية | ضريبة بلدية على القيمة الضريبية المقدّرة |
في رومانيا يدفع المشتري أساسًا أتعاب الكاتب العدل ورسم السجل العقاري؛ أما بائع العقار المستعمل فيدفع ضريبة دخل على البيع. وفي بلغاريا يدفع المشتري ضريبة النقل البلدية، وهذا أكثر ما يهمّ في شراء العقار المستعمل. وللجانب الروماني كاملًا، انظروا دليلنا لتكاليف شراء عقار في رومانيا ودليلنا لضريبة القيمة المضافة على البيوت الجديدة.
شقة على البحر وبيت عائلي قرب عاصمة منتجان مختلفان.
هل يمنح شراء العقار إقامة؟ الإقامة والوضع القانوني
لا يمنح أي من البلدين إقامة مقابل شراء عقار. ففي رومانيا سُحب في ديسمبر 2025 مشروع قانون مقترح لتأشيرة ذهبية؛ ومن يريد العيش فيها يحتاج إلى مسار معترف به مثل العمل أو النشاط التجاري أو الأسرة. نعرضها في دليلنا لتصاريح الإقامة في رومانيا. وبالنسبة إلى الإسرائيليين، تُحتسب الإقامات القصيرة في البلدين وفق قاعدة شنغن نفسها: حتى 90 يومًا في كل 180 يومًا في المنطقة كلها. انظروا مقالنا عن رومانيا في شنغن.
السوق: منطقة عاصمة كبيرة واحدة أم ساحل؟
بلغاريا معروفة لدى المشترين الإسرائيليين أساسًا بسوقين: صوفيا، وشقق العطلات على ساحل البحر الأسود، حيث الطلب موسمي بدرجة كبيرة.
أما سوق السكن في رومانيا فمتمركز حول بوخارست–إلفوف، منطقة عاصمة يزيد سكانها على مليوني نسمة، وهي المركز الاقتصادي لرومانيا. ووفقًا للمعهد الوطني للإحصاء، أُنجز فيها نحو 17,300 مسكن جديد في 2025، أي نحو 29% من المجموع الوطني. والضواحي الشمالية، حول المطار والمدارس الدولية، سوق لبيوت العائلات. ننظر في الأرقام في مقالنا عن مقاطعة إلفوف.
شقة على البحر وبيت عائلي قرب عاصمة منتجان مختلفان. حدّدوا أيهما تشترون قبل أن تقارنوا الأسعار.
ما الذي يجب فحصه في كلا البلدين؟
- سند الملكية وهيكل الأرض. من يملك الأرض، وعبر أي مسار ستحوزونها؟
- المطوّر. سجله، ومشاريعه المنجزة، وكيف تُحمى دفعات المشترين. في رومانيا، انظروا قائمة الفحص بموجب قانون نورديس (Nordis).
- السعر الإجمالي. ضريبة القيمة المضافة والضرائب والرسوم، كتابةً.
- التكاليف السنوية. الضريبة المحلية، والتأمين، والصيانة أو رسوم الخدمات.
- محامٍ مستقل في البلد الذي تشترون فيه.
أسئلة شائعة
هل العقار في بلغاريا أرخص منه في رومانيا؟
يتوقف ذلك على المدينة والمنتج. قارنوا الشيء بمثله: البيت العائلي الجديد قرب عاصمة ليس كالشقة الموسمية على الساحل. تحققوا من الأسعار الإجمالية، بما فيها الضرائب والرسوم، لا من المتوسطات.
هل يستطيع الإسرائيليون شراء أرض في بلغاريا أو رومانيا؟
ليس مباشرة بأسمائهم. في بلغاريا المسار المعتاد هو شركة محلية (EOOD). وفي رومانيا المساران هما حق السطحية أو شركة رومانية. أما الشقق والمباني فيمكن تملّكها مباشرة في البلدين.
هل تستخدم بلغاريا اليورو؟
نعم. اعتمدت بلغاريا اليورو في 1 يناير 2026. أما رومانيا فما زالت تستخدم الليو ولم تحدد موعدًا لاعتماد اليورو.
هل توجد ضريبة نقل ملكية العقار في رومانيا؟
لا تُفرض ضريبة نقل على المشتري. يدفع المشتري أتعاب الكاتب العدل ورسم السجل العقاري، وتسري ضريبة القيمة المضافة على البيوت الجديدة. أما بائع العقار المستعمل فيدفع ضريبة دخل على البيع.
هل رومانيا وبلغاريا كلتاهما في شنغن؟
نعم. أصبحت كلتاهما عضوًا كاملًا في شنغن في 1 يناير 2025، بعد انتهاء الرقابة على الحدود الجوية والبحرية في 31 مارس 2024.
الخلاصة
رومانيا وبلغاريا أقرب إحداهما إلى الأخرى مما تبدوان: المسار نفسه في الاتحاد الأوروبي وشنغن، والقيد نفسه على الأرض للمشترين من خارج الاتحاد. تتفوق بلغاريا باليورو؛ وتتفوق رومانيا بفاتورة ضريبية على المشتري خالية من ضريبة النقل، وبعمق منطقة عاصمتها.
إذا كنتم تقررون بين البلدين، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نبني جدولًا واحدًا للعقار الذي تنظرون إليه في كل بلد، ونقارن التكلفة الكاملة، لا السعر المعلن.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: مجلس الاتحاد الأوروبي · البنك المركزي الأوروبي، بلغاريا واليورو · المعهد الوطني للإحصاء، رومانيا (INS) · المعهد الوطني للإحصاء، بلغاريا (NSI) · بوابة التشريعات الرومانية (القانون 312/2005؛ القانون الضريبي) · دستور جمهورية بلغاريا · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI).
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية. القواعد والمعدلات تتغير في البلدين؛ تحققوا منها مع محامٍ محلي قبل الشراء.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
