נדל״ן ברומניה או בדובאי: מה מתאים למה שאתם באמת מחפשים?

נדל״ן ברומניה מול דובאי: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

דובאי מציעה לזרים בעלות מלאה (freehold) באזורים ייעודיים, אגרת העברה של 4%, חשבון נאמנות (escrow) בקנייה על הנייר, וויזת זהב לעשר שנים לנכס בשווי 2 מיליון דירהם לפחות. רומניה מציעה בית באיחוד האירופי ובשנגן, בלי מס העברה על הקונה אבל עם מע״מ של 21% על בית חדש, ובלי תושבות תמורת נכס. ההחלטה תלויה במה שאתם צריכים מהנכס.

בשנים האחרונות דובאי הפכה לאחד היעדים הראשונים שישראלים בודקים. טיסות קצרות, קו רקיע של מגדלים חדשים, שיווק אגרסיבי. הרבה מהרוכשים שמגיעים אלינו כבר קיבלו הצעה לדירה שם. לכן כדאי להעמיד את השתיים זו לצד זו, ביושר, כולל המקומות שבהם דובאי חזקה יותר.

שני עולמות שונים: האיחוד האירופי והמפרץ

שאלו את היזמים על זה

	רומניה	דובאי (איחוד האמירויות)
גוש	האיחוד האירופי ושנגן	מדינת מפרץ, מחוץ לאיחוד
מטבע	לאו רומני. בתים חדשים מתומחרים בדרך כלל באירו	דירהם של האמירויות, צמוד לדולר האמריקאי
מערכת משפטית	משפט קונטיננטלי, כללי האיחוד, נוטריון וספר מקרקעין רומניים	החוק הפדרלי של האמירויות וחוקי אמירות דובאי, מחלקת הקרקעות של דובאי
תושבות דרך נכס	אין	ויזת זהב לעשר שנים מ-2 מיליון דירהם
המוצר הטיפוסי	בתים ודירות, בתים למשפחות ליד הבירה	דירות ווילות, שוק גדול של קנייה על הנייר

למשפחה שרוצה עוגן אירופי, מקום לחיות בו חלק מהשנה ולנוע בחופשיות באירופה, רומניה עונה על זה. דובאי לא. לרוכש שבראש סדרי העדיפויות שלו ויזת תושבות במקום עם מיסוי קל, לדובאי יש מסלול שאין לרומניה.

בעלות: מי רשאי להחזיק במה

שאלו את היזמים על זה

דובאי. לפי חוק מס׳ 7 משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין, זרים יכולים להחזיק בבעלות מלאה באזורים שיועדו לכך. מחוץ לאזורים האלה, הבעלות מוגבלת.

רומניה. זרים יכולים לקנות בכל מקום, ולרשום דירה או מבנה על שמם. אזרחים מחוץ לאיחוד לא יכולים לרשום קרקע ישירות, ולכן בווילה הם משתמשים במסלול כמו זכות שטחים (superficies) או חברה רומנית. ראו במאמר על בעלות על קרקע ברומניה.

עלויות הרכישה זו לצד זו

שאלו את היזמים על זה

	רומניה	דובאי
אגרת העברה או מס על הקונה	אין	4% מהמחיר למחלקת הקרקעות של דובאי
מע״מ על בית חדש	21%	מכירות למגורים בדרך כלל בשיעור אפס או פטורות ממע״מ באמירויות
נוטריון ורישום	תעריף נוטריון. אגרת ספר המקרקעין 0.15% ליחידים	אגרות רישום ונאמן של DLD
מס רכוש שנתי	מס מקומי שהרשות המקומית קובעת	אין מס רכוש שנתי במובן הזה. חלים דמי שירות מקומיים

שימו לב למה שהטבלה לא מראה. ברומניה המע״מ בדרך כלל כלול במחיר של בית חדש. בדובאי אגרת ה-4% מתווספת מעל המחיר. תמיד השוו את המחיר המלא ביום החתימה. לפירוט על רומניה, ראו במדריך לעלויות רכישת נכס ובמדריך למע״מ על דירות חדשות.

הגנה על קנייה על הנייר: נאמנות בדובאי, חוק נורדיס ברומניה

שאלו את היזמים על זה

בשני השווקים נמכר הרבה על הנייר, ובשניהם ההגנה הוחמרה.

• דובאי. לפי חוק מס׳ 8 משנת 2007, יזמים חייבים להחזיק את תשלומי הרוכשים בחשבון נאמנות של הפרויקט, שמשתחרר לפי אבני דרך בבנייה.
• רומניה. לפי חוק 207/2025, המכונה חוק נורדיס, תשלומים לפי חוזה מקדים נכנסים לחשבון ייעודי של הפרויקט, עם תקרות על מקדמות וחובות חדשות ליזמים. פירקנו אותו ברשימת הבדיקות לפי חוק נורדיס ובסיפור על הדירה שנמכרה פעמיים.

בשני המקומות, ההגנה עובדת רק אם בודקים אותה. בקשו את פרטי החשבון בכתב, וודאו שהתשלומים שלכם נכנסים אליו.

תושבות: שאלת ויזת הזהב

בדובאי, נכס בשווי 2 מיליון דירהם לפחות יכול לזכות את בעליו בוויזת זהב לעשר שנים, כולל, לפי כללים שעודכנו ב-2026, נכס ממושכן או נכס על הנייר. ברומניה אין מסלול כזה: הצעת חוק לוויזת זהב נמשכה מהסנאט בדצמבר 2025. ראו במדריך להיתר שהייה ברומניה.

אם המטרה היא תושבות, לדובאי יש יתרון. אם המטרה היא בית באירופה, לרומניה.

מטבע, מרחק וחיי היום-יום

• מטבע. הדירהם צמוד לדולר האמריקאי, כך שרוכש שהבסיס שלו באירו או בשקל חשוף לדולר. ברומניה המחירים בדרך כלל באירו והמטבע המקומי הוא הלאו. ראו במאמר על משכנתא באירו מול משכנתא בליי.
• טיסות. שתיהן במרחק טיסה קצרה מתל אביב. טיסה ישירה לבוקרשט אורכת כשעתיים ו-45 דקות, באותו אזור זמן. ראו במדריך לטיסות מישראל לבוקרשט.
• אקלים ואורח חיים. ארבע עונות, יערות ואגמים ליד בוקרשט. חום מדברי בדובאי ברוב השנה.

מימון

שני השווקים מציעים משכנתאות לתושבי חוץ, בתנאים שונים. ברומניה, מימון מבנק רומני לתושב ישראלי אפשרי, בדרך כלל עם הון עצמי משמעותי. הלוואה ותנאיה בכפוף לבדיקת הלקוח ואישורו ע״י הבנק המלווה בלבד. תיארנו את התהליך במדריך המשכנתא צעד אחר צעד.

שאלות נפוצות

עדיף לקנות נכס בדובאי או ברומניה?

זה תלוי במטרה. דובאי מציעה בעלות מלאה באזורים ייעודיים וויזת זהב מ-2 מיליון דירהם. רומניה מציעה בית בתוך האיחוד ושנגן, בלי מס העברה על הקונה, אבל בלי תושבות דרך נכס.

כמה עולה לקנות נכס בדובאי?

העלות העיקרית היא אגרת ההעברה של 4% למחלקת הקרקעות של דובאי, ובנוסף אגרות רישום ונאמן ועמלת תיווך, אם יש.

קניית נכס ברומניה נותנת תושבות כמו בדובאי?

לא. ברומניה אין ויזת זהב. מגורים ברומניה מעבר לשהייה קצרה דורשים היתר שהייה במסלול מוכר, כמו עבודה, עסק או משפחה.

איך מוגנים מי שקונים על הנייר בדובאי וברומניה?

בדובאי, התשלומים נכנסים לחשבון נאמנות של הפרויקט לפי חוק מס׳ 8 משנת 2007. ברומניה, לפי חוק 207/2025, תשלומים לפי חוזה מקדים נכנסים לחשבון ייעודי של הפרויקט.

ישראלים יכולים לקנות נכס בשתיהן?

כן. בדובאי, באזורי הבעלות המלאה. ברומניה, בכל מקום, כשהקרקע נרשמת לרוכשים מחוץ לאיחוד דרך מסלול כמו זכות שטחים או חברה.

השורה התחתונה

דובאי ורומניה לא באמת מתחרות על אותו רוכש. דובאי מוכרת ויזת תושבות ועיר של מגדלים במפרץ. רומניה מוכרת בית באיחוד האירופי, עם פרברים של בתים למשפחות סביב בירה שגדלה.

אם יש לכם על השולחן הצעות משתי המדינות, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נשים אותן בטבלה אחת, עם העלויות וההגנות המלאות, ותראו על איזו שאלה כל אחת עונה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מחלקת הקרקעות של דובאי (חוק מס׳ 7 משנת 2006; חוק מס׳ 8 משנת 2007; אגרת ההעברה) · פורטל ממשלת האמירויות, ויזת הזהב · רשות המסים הפדרלית של האמירויות · פורטל החקיקה הרומני (חוק 207/2025; חוק 312/2005; קוד המס) · ANCPI.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים בשתי המדינות משתנים, ולכן בדקו אותם עם עורך דין מקומי לפני שאתם קונים.