عقار في رومانيا أم في دبي: أيهما يناسب ما تبحثون عنه فعلًا؟

عقار في رومانيا أم في دبي: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

تتيح دبي للأجانب التملك الحر في مناطق محددة، مع رسم نقل 4% لدائرة الأراضي والأملاك، وحساب ضمان لمشتري العقار على الخارطة، وتأشيرة ذهبية لعشر سنوات لعقار من مليوني درهم. وتقدم رومانيا بيتًا في الاتحاد الأوروبي وشنغن، دون ضريبة نقل على المشتري، مع ضريبة قيمة مضافة 21% على البيت الجديد، ودون إقامة مقابل العقار. والاختيار يتوقف على حاجتكم من العقار.

في السنوات الأخيرة صارت دبي من أولى الوجهات التي يفكر فيها الإسرائيليون: رحلات قصيرة، وأفق من الأبراج الجديدة، وتسويق مكثف. وكثير من المشترين الذين يصلون إلينا عُرضت عليهم شقة هناك بالفعل. لذا يستحق الأمر وضع الخيارين جنبًا إلى جنب، بصدق، بما في ذلك المواضع التي تتفوق فيها دبي.

عالمان مختلفان: الاتحاد الأوروبي والخليج

اسألوا المطوّرين عن هذا

	رومانيا	دبي (الإمارات)
الانتماء	الاتحاد الأوروبي وشنغن	دولة خليجية خارج الاتحاد الأوروبي
العملة	الليو الروماني؛ والبيوت الجديدة تُسعّر عادة باليورو	الدرهم الإماراتي، المربوط بالدولار الأمريكي
النظام القانوني	قانون مدني، وقواعد الاتحاد الأوروبي، وكاتب عدل روماني وسجل عقاري	القانون الاتحادي الإماراتي وقانون إمارة دبي، ودائرة الأراضي والأملاك
الإقامة عبر العقار	لا توجد	تأشيرة ذهبية لعشر سنوات من مليوني درهم
المنتج المعتاد	بيوت وشقق، وبيوت عائلية قرب العاصمة	شقق وفلل، وسوق كبيرة للبيع على الخارطة

للعائلة التي تريد مرساة أوروبية، ومكانًا تعيش فيه جزءًا من السنة، وحرية التنقل في أوروبا، رومانيا تلبي ذلك ودبي لا. أما المشتري الذي أولويته تأشيرة إقامة في نظام ضريبي خفيف، فلدى دبي مسار تفتقر إليه رومانيا.

الملكية: من يحق له تملك ماذا؟

اسألوا المطوّرين عن هذا

دبي. بموجب القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري، يمكن للأجانب تملك العقار تملكًا حرًا في المناطق المخصصة لذلك. وخارج هذه المناطق تكون الملكية محدودة.

رومانيا. يمكن للأجانب الشراء في أي مكان، وتسجيل الشقة أو المبنى بأسمائهم. أما مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي فلا يمكنهم تسجيل الأرض مباشرة، لذا يلجؤون في حالة الفيلا إلى مسار مثل حق السطحية أو شركة رومانية. انظروا مقالنا عن ملكية الأرض في رومانيا.

تكاليف الشراء جنبًا إلى جنب

اسألوا المطوّرين عن هذا

	رومانيا	دبي
رسم أو ضريبة نقل على المشتري	لا يوجد	4% من السعر لدائرة الأراضي والأملاك
ضريبة القيمة المضافة على البيت الجديد	21%	مبيعات العقار السكني خاضعة عمومًا لنسبة صفر أو معفاة من ضريبة القيمة المضافة الإماراتية
الكاتب العدل والتسجيل	جدول أتعاب الكاتب العدل؛ ورسم السجل العقاري 0.15% للأفراد	رسوم التسجيل في دائرة الأراضي ورسوم أمين التسجيل
ضريبة العقار السنوية	ضريبة محلية تحددها السلطة المحلية	لا توجد ضريبة عقار سنوية بحد ذاتها؛ تُطبق رسوم خدمات محلية

انتبهوا لما لا يُظهره هذا الجدول. ضريبة القيمة المضافة في رومانيا تكون عادة مشمولة في سعر البيت الجديد، أما في دبي فيُضاف رسم 4% فوق السعر. قارنوا دائمًا السعر الكامل يوم التوقيع. ولتفاصيل رومانيا انظروا دليلنا لتكاليف شراء العقار ودليلنا لضريبة القيمة المضافة على البيوت الجديدة.

كيف يُحمى المشتري على الخارطة؟ حساب الضمان في دبي وقانون Nordis في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

السوقان كلتاهما تبيعان الكثير على الخارطة، وكلتاهما شددتا الحماية.

• دبي. بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007، يلتزم المطورون بإيداع دفعات المشترين في حساب ضمان خاص بالمشروع، يُصرف منه مقابل مراحل الإنجاز.
• رومانيا. بموجب القانون 207/2025، المعروف بقانون Nordis، تُودع الدفعات بموجب العقد الابتدائي في حساب مخصص للمشروع، مع سقوف للدفعات المقدمة والتزامات جديدة على المطورين. نفصّل ذلك في قائمة الفحص وفق قانون Nordis وفي قصة الشقة التي بيعت مرتين.

في المكانين، لا تنفع الحماية إلا إذا تحققتم منها. اطلبوا تفاصيل الحساب كتابيًا وتأكدوا أن دفعاتكم تذهب إليه.

هل يمنح شراء العقار إقامة؟ مسألة التأشيرة الذهبية

في دبي، يمكن لعقار لا تقل قيمته عن مليوني درهم أن يؤهل مالكه لتأشيرة ذهبية لعشر سنوات، بما في ذلك، وفق قواعد حُدّثت في 2026، العقار المرهون أو المشترى على الخارطة. أما رومانيا فليس فيها مسار كهذا: فقد سُحب من مجلس الشيوخ في ديسمبر 2025 مشروع قانون للتأشيرة الذهبية. انظروا دليلنا لتصاريح الإقامة في رومانيا.

إذا كانت الإقامة هي الهدف، فالأفضلية لدبي. وإذا كان الهدف بيتًا في أوروبا، فالأفضلية لرومانيا.

العملة والمسافة والحياة اليومية

• العملة. الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي، لذا يتحمل المشتري الذي يتعامل باليورو أو الشيكل تعرضًا للدولار. وفي رومانيا تُعلن الأسعار عادة باليورو والعملة المحلية هي الليو؛ انظروا مقالنا عن القرض باليورو مقابل الليو.
• الرحلات. كلتاهما على مسافة رحلة قصيرة من تل أبيب. تستغرق الرحلة المباشرة إلى بوخارست نحو ساعتين و45 دقيقة، في المنطقة الزمنية نفسها. انظروا دليلنا للرحلات من إسرائيل إلى بوخارست.
• المناخ ونمط الحياة. أربعة فصول وغابات وبحيرات قرب بوخارست، مقابل حرّ صحراوي في دبي معظم أيام السنة.

كيف يتم التمويل؟

السوقان كلتاهما تقدمان قروضًا عقارية لغير المقيمين، بشروط مختلفة. في رومانيا، التمويل من بنك روماني لمقيم في إسرائيل ممكن، عادة مع دفعة أولى كبيرة، ويخضع القرض وشروطه لفحص العميل وموافقة البنك المُقرض وحده. نشرح العملية في دليلنا للقرض العقاري خطوة بخطوة.

أسئلة شائعة

هل الأفضل شراء عقار في دبي أم في رومانيا؟

يتوقف ذلك على الهدف. تتيح دبي التملك الحر في مناطق محددة وتأشيرة ذهبية من مليوني درهم. وتقدم رومانيا بيتًا داخل الاتحاد الأوروبي وشنغن، دون ضريبة نقل على المشتري، لكن دون إقامة عبر العقار.

كم يكلف شراء عقار في دبي؟

التكلفة الرئيسية هي رسم النقل 4% لدائرة الأراضي والأملاك، إضافة إلى رسوم التسجيل ورسوم أمين التسجيل وعمولة الوسيط إن وُجدت.

هل يمنح شراء عقار في رومانيا الإقامة كما في دبي؟

لا. ليس في رومانيا تأشيرة ذهبية. والعيش في رومانيا لما يتجاوز الإقامات القصيرة يتطلب تصريح إقامة عبر مسار معترف به، مثل العمل أو النشاط التجاري أو الأسرة.

كيف يُحمى مشترو العقار على الخارطة في دبي ورومانيا؟

في دبي، تُودع الدفعات في حساب ضمان للمشروع بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007. وفي رومانيا، بموجب القانون 207/2025، تُودع الدفعات بموجب العقد الابتدائي في حساب مخصص للمشروع.

هل يمكن للإسرائيليين الشراء في البلدين؟

نعم. في دبي، في مناطق التملك الحر. وفي رومانيا، في أي مكان، مع تسجيل الأرض عبر مسار مثل حق السطحية أو شركة للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي.

الخلاصة

دبي ورومانيا لا تتنافسان فعلًا على المشتري نفسه. دبي تبيع تأشيرة إقامة ومدينة أبراج في الخليج، ورومانيا تبيع بيتًا في الاتحاد الأوروبي، في ضواحٍ للبيوت العائلية حول عاصمة نامية.

إذا كان أمامكم عرضان من البلدين، احجزوا معي مكالمة لمدة 30 دقيقة. سنضعهما في جدول واحد، بالتكاليف الكاملة ووسائل الحماية، وسترون أي سؤال يجيب عنه كل منهما.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department) (القانون رقم 7 لسنة 2006؛ القانون رقم 8 لسنة 2007؛ رسم النقل) · البوابة الرسمية لحكومة الإمارات، التأشيرة الذهبية · الهيئة الاتحادية للضرائب، الإمارات · بوابة التشريعات الرومانية (القانون 207/2025؛ القانون 312/2005؛ القانون الضريبي) · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد في البلدين تتغير؛ تحققوا منها مع محامٍ محلي قبل الشراء.