Покупатели в Дубае платят сбор 4% Земельному департаменту Дубая сверх цены объекта.
В Румынии на новое жилье начисляется НДС 21%, обычно включенный в цену; налога на переход права покупатель не платит.
Недвижимость от 2 млн AED может дать право на десятилетнюю «золотую визу» ОАЭ. В Румынии такого пути нет.
Платежи off-plan в Дубае идут на эскроу-счет проекта; в Румынии — на специальный счет по Закону 207/2025.
Дом в Румынии — это дом внутри Европейского союза и Шенгена.
Недвижимость в Румынии или Дубае: коротко о главном
Дубай предлагает иностранцам право полной собственности (freehold) в специально отведенных районах, сбор Земельного департамента Дубая в размере 4% за переход права, защиту покупателей off-plan через эскроу-счета и десятилетнюю «золотую визу» за недвижимость стоимостью от 2 млн AED. Румыния предлагает дом внутри Европейского союза и Шенгена, отсутствие налога на переход права для покупателя, но НДС 21% на новое жилье и никакого вида на жительство за покупку недвижимости. Выбор зависит не столько от цифр, сколько от того, для чего Вам нужна недвижимость.
За последние несколько лет Дубай стал одним из первых направлений, которые рассматривают израильтяне. Короткие перелеты, силуэт новых небоскребов, агрессивный маркетинг. Многим покупателям, которые приходят к нам, уже предлагали там квартиру. Поэтому стоит честно поставить два варианта рядом, в том числе указав, где Дубай сильнее.
Два разных мира: ЕС и Персидский залив
| Румыния | Дубай (ОАЭ) | |
|---|---|---|
| Блок | Европейский союз и Шенген | Государство Персидского залива, вне ЕС |
| Валюта | Румынский лей; новое жилье обычно оценивается в евро | Дирхам ОАЭ, привязанный к доллару США |
| Правовая система | Континентальное право, правила ЕС, румынский нотариус и земельная книга | Федеральное право ОАЭ и право эмирата Дубай, Земельный департамент Дубая |
| Вид на жительство через недвижимость | Нет | Десятилетняя «золотая виза» от 2 млн AED |
| Типичный продукт | Дома и квартиры, семейное жилье рядом со столицей | Квартиры и виллы, большой рынок off-plan |
Семье, которой нужна европейская опора — место, где можно жить часть года и свободно путешествовать по Европе, — это дает Румыния. Дубай — нет. Покупателю, для которого приоритет — вид на жительство в юрисдикции с мягким налогообложением, Дубай предлагает путь, которого у Румынии нет.
Собственность: кто чем может владеть
Дубай. Согласно Закону № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости, иностранцы могут владеть недвижимостью на праве полной собственности в районах, отведенных для этой цели. За их пределами право собственности ограничено.
Румыния. Иностранцы могут покупать где угодно и регистрировать квартиру или здание на свое имя. Граждане стран вне ЕС не могут зарегистрировать землю напрямую, поэтому при покупке виллы используют такой путь, как право суперфиция или румынская компания. См. нашу статью о праве собственности на землю в Румынии.
Расходы на покупку бок о бок
| Румыния | Дубай | |
|---|---|---|
| Сбор или налог на переход права для покупателя | Нет | 4% от цены в пользу Земельного департамента Дубая |
| НДС на новое жилье | 21% | Продажа жилья в ОАЭ, как правило, облагается НДС по нулевой ставке или освобождена от него |
| Нотариус и регистрация | Шкала нотариальных тарифов; сбор земельной книги 0,15% для физических лиц | Регистрационные сборы DLD и сборы доверенного управляющего |
| Ежегодный налог на недвижимость | Местный налог, устанавливаемый местными властями | Ежегодного налога на недвижимость как такового нет; взимаются местные сервисные сборы |
Обратите внимание на то, чего эта таблица не показывает. В Румынии НДС обычно включен в цену нового жилья; в Дубае сбор 4% добавляется сверху. Всегда сравнивайте полную цену на день подписания. Подробно о Румынии — в нашем гиде по расходам на покупку недвижимости и нашем гиде по НДС на новое жилье.
Защита при покупке off-plan: эскроу в Дубае, закон Nordis в Румынии
Оба рынка продают очень много объектов на этапе строительства, и на обоих защиту ужесточили.
- Дубай. Согласно Закону № 8 от 2007 года, девелоперы обязаны держать платежи покупателей на эскроу-счете проекта, средства с которого высвобождаются по мере прохождения этапов строительства.
- Румыния. Согласно Закону 207/2025, известному как закон Nordis, платежи по предварительному договору поступают на специальный счет проекта, авансы ограничены, а на девелоперов возложены новые обязанности. Мы разбираем это в нашем чек-листе по закону Nordis и в истории о квартире, проданной дважды.
В обоих случаях защита работает, только если Вы ее проверяете. Запросите реквизиты счета в письменном виде и убедитесь, что Ваши платежи поступают именно туда.
Дубай и Румыния на самом деле не борются за одного и того же покупателя.
Вид на жительство: вопрос «золотой визы»
В Дубае недвижимость стоимостью не менее 2 млн AED может дать владельцу право на десятилетнюю «золотую визу», в том числе, согласно обновленным в 2026 году правилам, и в случае ипотечной недвижимости или объекта off-plan. В Румынии такого пути нет: законопроект о «золотой визе» был отозван из Сената в декабре 2025 года. См. наш гид по видам на жительство в Румынии.
Если цель — вид на жительство, преимущество у Дубая. Если цель — дом в Европе, преимущество у Румынии.
Валюта, расстояние и повседневная жизнь
- Валюта. Дирхам привязан к доллару США, поэтому покупатель, чьи средства в евро или шекелях, несет долларовый риск. В Румынии цены обычно указываются в евро, а национальная валюта — лей; см. нашу статью об ипотеке в евро или леях.
- Перелеты. До обоих направлений из Тель-Авива недалеко лететь. Прямой рейс в Бухарест длится около 2 часов 45 минут, в том же часовом поясе. См. наш гид по перелетам из Израиля в Бухарест.
- Климат и образ жизни. Четыре времени года, леса и озера вокруг Бухареста; пустынная жара в Дубае большую часть года.
Финансирование
Оба рынка предлагают ипотеку нерезидентам, на разных условиях. В Румынии финансирование румынским банком для резидента Израиля возможно, как правило, при значительном первоначальном взносе. Кредит и его условия зависят от проверки клиента и одобрения исключительно кредитующего банка. Процесс мы описываем в нашем пошаговом гиде по ипотеке.
Часто задаваемые вопросы
Где лучше покупать недвижимость: в Дубае или в Румынии?
Это зависит от цели. Дубай предлагает полную собственность в отведенных районах и «золотую визу» от 2 млн AED. Румыния предлагает дом внутри ЕС и Шенгена без налога на переход права для покупателя, но без вида на жительство через недвижимость.
Сколько стоит покупка недвижимости в Дубае?
Основной расход — сбор 4% за переход права в пользу Земельного департамента Дубая, а также регистрационные сборы, сборы доверенного управляющего и комиссия агента, если она есть.
Дает ли покупка недвижимости в Румынии вид на жительство, как в Дубае?
Нет. В Румынии нет «золотой визы». Чтобы жить в Румынии дольше краткосрочного пребывания, нужен вид на жительство по признанному основанию — работа, бизнес или семья.
Как защищены покупатели off-plan в Дубае и Румынии?
В Дубае платежи поступают на эскроу-счет проекта согласно Закону № 8 от 2007 года. В Румынии, согласно Закону 207/2025, платежи по предварительному договору поступают на специальный счет проекта.
Могут ли израильтяне покупать недвижимость в обеих странах?
Да. В Дубае — в районах полной собственности. В Румынии — где угодно, причем покупатели не из ЕС регистрируют землю через такой путь, как право суперфиция или компания.
Итог
Дубай и Румыния на самом деле не борются за одного и того же покупателя. Дубай продает вид на жительство и город небоскребов в Персидском заливе; Румыния продает дом в Европейском союзе с пригородами для семейной жизни вокруг растущей столицы.
Если у Вас на столе предложения из обеих стран, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы сведем их в одну таблицу — полные расходы и механизмы защиты, — и Вы увидите, на какой вопрос отвечает каждое из них.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Земельный департамент Дубая (Закон № 7 от 2006 года; Закон № 8 от 2007 года; сбор за переход права) · Правительственный портал ОАЭ, «золотая виза» · Федеральная налоговая служба ОАЭ · Портал законодательства Румынии (Закон 207/2025; Закон 312/2005; Налоговый кодекс) · ANCPI.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила в обеих юрисдикциях меняются; проверяйте их у местного юриста перед покупкой.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
