Romanya mı Yunanistan mı gayrimenkul: iki piyasa arasındaki gerçek fark nedir?

Romanya'daki gayrimenkul ile Yunanistan'daki gayrimenkul arasındaki temel fark nedir?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yunanistan, bölgeye bağlı olarak 250.000 € ile 800.000 € arasında değerde gayrimenkul satın alma karşılığında beş yıllık oturum izni olan altın vize sunar. Romanya'da böyle bir yol yoktur ve gayrimenkul satın almak statü vermez. Öte yandan Yunanistan'da bazı yeni yapılarda KDV 2026 sonuna kadar askıya alınır ve onun yerine yaklaşık %3 devir vergisi ödenir; Romanya'da ise yeni bir ev 2026'da %21 KDV ile satılır, ancak alıcı devir vergisi ödemez.

"Neden Yunanistan olmasın?" soru, İsrailli yatırımcılarla yaptığım hemen her görüşmede gündeme gelir. İyi bir soru. Yunanistan yakın, tanıdık, denizi var ve birçok kişi orada zaten satın aldı. İşte Yunanistan'ın önde olduğu noktalar da dahil adil bir karşılaştırma. Amacı sizi Romanya'dan satın almaya ikna etmek değil, doğru soruyu sormanıza yardımcı olmaktır: gayrimenkulden ne bekliyorsunuz?

Oturum hakkı: en büyük fark

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yunanistan. Yunan altın vizesi, yatırım korunduğu sürece yenilenebilen beş yıllık bir oturum izni verir. Devletin yatırım ajansı Enterprise Greece'e göre eşikler şöyledir:

• Attika (Atina), Selanik, Mikonos, Santorini ve 3.100'den fazla nüfuslu adalarda 800.000 €.
• Diğer bölgelerde 400.000 €.
• Yalnızca ticari bir binanın konuta dönüştürülmesi veya tescilli bir binanın restorasyonu için 250.000 €.

400.000 € ve 800.000 € yollarında en az 120 m² büyüklüğünde tek bir gayrimenkul gerekir ve bu gayrimenkul kısa süreli kiralamaya verilemez.

Romanya. Gayrimenkul yatırımcısı vizesi yoktur. Bunu oluşturacak 400.000 € eşikli bir tasarı Aralık 2025'te Senato'dan geri çekildi. Romanya'da yaşamak isteyen birinin çalışma, iş, aile, eğitim veya uzaktan çalışma yoluna ihtiyacı vardır. Bunu Romanya'da oturum izinleri rehberimizde anlatıyoruz.

Asıl amacınız AB oturum hakkıysa, buna Yunanistan yanıt verir, Romanya vermez. Amaç bir evse, ikisi de mümkündür.

Fiyatlar: Bükreş ve Atina

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Şehir ve bölge	m² başına fiyat (euro)	Kaynak
Bükreş, yeni daire (istenen fiyat)	yaklaşık 2.549	Imobiliare.ro endeksi, Ağustos 2026 · fiyat kaynakları neden farklılaşır
Atina, merkez	yaklaşık 2.500	Spitogatos, istenen fiyatlar, 2026 1. çeyrek
Atina, kuzey	yaklaşık 3.500	Spitogatos, 2026 1. çeyrek
Atina, güney (kıyı şeridi)	yaklaşık 4.170	Spitogatos, 2026 1. çeyrek

İki not. Birincisi, bunlar ortalamalardır ve semtler arasındaki farklar şehirler arasındaki farklardan daha büyüktür. İkincisi, Spitogatos rakamları istenen fiyatlardır ve Imobiliare.ro rakamları yeni dairelere aittir. Ortalamaları karşılaştırmak bir başlangıç noktasıdır, bir karar değildir. Bükreş fiyatları ile İsrail fiyatları arasındaki fark Hila Tzion'un ynet haberinde anlatılmıştı (İbranice). Bükreş fiyat haritası için Bükreş fiyatları ve nereye bakılacağı makalemize bakın.

Satın alırken vergiler ve maliyetler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

	Romanya	Yunanistan
Yeni gayrimenkul	%21 KDV (geçiş dönemi %9 oranı 30 Eylül 2026'da sona erdi)	%24 KDV, ancak bazı projelerde 31 Aralık 2026'ya kadar askıya alınır; onun yerine devir vergisi ödenir
İkinci el gayrimenkul	Alıcı için devir vergisi yok; satıcı %1 veya %3 gelir vergisi öder	Alıcı için yaklaşık %3,09 devir vergisi
Tescil	ANCPI tescil ücreti: gerçek kişiler için %0,15	Tescil ve noter ücretleri

Yunanistan'da KDV askıya alma geliştiricinin seçeneğidir, alıcının hakkı değildir; bu nedenle proje proje kontrol edilmesi gerekir. Romanya'da ANAF vergi dairesine ve ANCPI tapu sicil kurumuna göre alıcı esas olarak noter ücretini ve tescil ücretini öder. Tam tablo için Romanya'da gayrimenkul satın alma maliyetleri rehberimize bakın.

Arazi mülkiyeti: AB dışı alıcılar için sınırlamalar

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yunanistan'da, 1892/1990 sayılı Kanun uyarınca AB vatandaşı olmayanlar, Ege adalarının, On İki Adalar'ın, Trakya'nın ve hatta Santorini'nin bazı bölümleri dahil, kanunla tanımlanan sınır bölgelerinde gayrimenkul satın almak için önceden onay almalıdır.

Romanya'da AB vatandaşı olmayanlar binaya sahip olabilir, ancak arazinin doğrudan mülkiyeti kısıtlıdır. Olağan çözüm, bir Romanya şirketi üzerinden satın almaktır. Bu hukuki yapıyı Romanya'da arazi mülkiyeti makalemizde ele aldık.

Yaşam tarzı: deniz mi başkent mi

Burada fark bir rakam değil, neyi aradığınızla ilgili bir sorudur.

• Yunanistan; deniz kenarında bir tatil evi, Akdeniz iklimi ve tanıdık bir kültür arayanlara uygundur.
• Bükreş; bir Avrupa başkentinde ev arayanlara uygundur: iş piyasası, uluslararası okullar, şehir hayatı ve yeşil banliyöler.

İkisi de AB'de ve Schengen'dedir ve ikisi de İsrail'den kısa bir uçuş mesafesindedir. Yunanistan euro kullanır. Romanya'nın para birimi leydir (RON), ancak gayrimenkul fiyatları genellikle euro ile verilir.

Karar vermenize yardımcı olacak beş soru

1. AB oturum hakkı şart mı? Öyleyse Yunanistan.
2. Deniz kenarında mı yoksa şehirde mi bir ev arıyorsunuz?
3. Gayrimenkulü yılda kaç kez kullanacaksınız ve siz orada olmadığınızda kim yönetecek?
4. Gayrimenkul yeni mi? Öyleyse her ülkede KDV'yi kontrol edin, çünkü nihai fiyatı değiştirir.
5. AB vatandaşı değil misiniz? Bir gayrimenkule gönül vermeden önce arazi ve bölge kısıtlamalarını kontrol edin.

Sık sorulan sorular

Yunanistan'da gayrimenkul satın almak oturum hakkı sağlar mı?

Evet, altın vize kapsamında: en çok talep gören bölgelerde 800.000 €, diğer yerlerde 400.000 € veya dönüşüm ya da restorasyon için 250.000 € yatırım karşılığında beş yıllık izin. Romanya'da böyle bir program yoktur.

Romanya'da altın vize var mı?

Hayır. 400.000 € eşikli bir yatırımcı oturum programı tasarısı Aralık 2025'te Senato'dan geri çekildi ve 2026 itibarıyla gayrimenkul satın almak statü sağlamaz.

m² fiyatı nerede daha yüksek, Bükreş'te mi Atina'da mı?

Bölgeye bağlıdır. Imobiliare.ro'ya göre Bükreş'teki yeni daireler Ağustos 2026'da m² başına yaklaşık 2.549 € fiyatla ilan edildi. Spitogatos'a göre Atina'da 2026'nın ilk çeyreğinde istenen fiyatlar merkezde yaklaşık 2.500 €'dan güneyde yaklaşık 4.170 €'ya kadar değişti.

Romanya'da ve Yunanistan'da yeni bir evde ne kadar KDV ödenir?

Romanya'da, geçiş dönemi %9 oranı 30 Eylül 2026'da sona erdikten sonra yeni bir evde %21. Yunanistan'da KDV %24'tür, ancak bazı projelerde 2026 sonuna kadar askıya alınır ve onun yerine yaklaşık %3 devir vergisi ödenir.

İsrailliler Yunanistan'ın her yerinde gayrimenkul satın alabilir mi?

Onay olmadan her yerde değil. Yunan hukukunun tanımladığı sınır bölgelerinde AB vatandaşı olmayanların önceden onay alması gerekir. Bağlanmadan önce konumu bir Yunan avukatla kontrol edin.

Sonuç

Yunanistan ve Romanya aynı karar değildir. Yunanistan, oturum hakkına ihtiyacı olanlara veya deniz kenarında ev isteyenlere uygundur. Bükreş ise bir Avrupa başkentinde, şeffaf satın alma maliyetleriyle ve alıcı için devir vergisi olmadan ev arayanlara uygundur.

İkisi arasında kararsızsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Size "yalnızca Romanya" demeyeceğim. Hedefinizi birlikte gözden geçirir ve nereye uyduğuna bakarız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Imobiliare.ro fiyat endeksi · Spitogatos · Enterprise Greece · Romanya vergi dairesi (ANAF) · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicil Ajansı (ANCPI) · Romanya mevzuat portalı · ynet, Hila Tzion: "Bükreş'teki bir dairenin fiyatına İsrail'de anahtar bile alamazsınız" (İbranice)

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Yunanistan altın vize kuralları, KDV ve her iki ülkedeki vergiler değişir. Bir işlemden önce her ülkede bir avukata ve bir vergi danışmanına başvurun.