ביוון: 800,000 אירו באזורים המבוקשים, 400,000 בשאר, 250,000 להסבה או שיקום. ברומניה אין תוכנית כזו.
לפי מדד Imobiliare.ro, קיץ 2026. באתונה, לפי Spitogatos, מחירי הביקוש נעו בין כ-2,500 לכ-4,170 אירו.
שיעור המעבר של 9% הסתיים ב-30 בספטמבר 2026. ביוון 24%, אבל בחלק מהפרויקטים מושעה עד סוף 2026.
ברומניה הקונה משלם בעיקר שכר נוטריון ואגרת רישום של 0.15%. המוכר משלם מס של 1% או 3%.
במסלולי 400,000 ו-800,000 אירו נדרש נכס אחד של 120 מ״ר לפחות, בלי השכרה קצרת טווח.
מה ההבדל העיקרי בין נדל״ן ברומניה לנדל״ן ביוון?
יוון מציעה ויזת זהב: היתר שהייה לחמש שנים תמורת רכישת נכס מ-250,000 אירו ועד 800,000 אירו, לפי האזור. ברומניה אין מסלול כזה, ורכישת נכס לא מקנה מעמד. מנגד, ביוון בחלק מהבנייה החדשה המע״מ מושעה עד סוף 2026 ובמקומו משולם מס העברה של כ-3%, וברומניה בית חדש נמכר ב-2026 עם מע״מ של 21% אבל הקונה לא משלם מס העברה.
השאלה ״למה לא יוון?״ עולה כמעט בכל שיחה שלי עם משקיעים ישראלים. זו שאלה טובה. יוון קרובה, מוכרת, יש בה ים, ורבים כבר קנו בה. אז הנה השוואה הוגנת, כולל המקומות שבהם יוון עדיפה. המטרה שלה היא לא לשכנע אתכם לקנות ברומניה, אלא לעזור לכם לשאול את השאלה הנכונה: מה אתם צריכים מהנכס.
תושבות: ההבדל הגדול ביותר
יוון. ויזת הזהב היוונית נותנת היתר שהייה לחמש שנים, שמתחדש כל עוד ההשקעה נשמרת. לפי Enterprise Greece, גוף ההשקעות הממשלתי, הספים הם:
- 800,000 אירו באטיקה (אתונה), בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים שבהם יותר מ-3,100 תושבים.
- 400,000 אירו בשאר האזורים.
- 250,000 אירו רק להסבת מבנה מסחרי למגורים או לשיקום מבנה לשימור.
במסלולי 400,000 ו-800,000 אירו נדרש נכס אחד של 120 מ״ר לפחות, ואסור להשכיר אותו להשכרה קצרת טווח.
רומניה. אין ויזת משקיע דרך נדל״ן. הצעת חוק בנושא, עם סף של 400,000 אירו, נמשכה מהסנאט בדצמבר 2025. מי שרוצה לגור ברומניה צריך מסלול של עבודה, עסק, משפחה, לימודים או עבודה מרחוק. פירטנו את זה במדריך להיתר שהייה ברומניה.
אם תושבות באיחוד היא המטרה העיקרית, יוון עונה עליה ורומניה לא. אם המטרה היא בית, שתיהן אפשריות.
מחירים: בוקרשט מול אתונה
| עיר ואזור | מחיר למ״ר (אירו) | מקור |
|---|---|---|
| בוקרשט, דירה חדשה (ממוצע) | כ-2,636 | מדד Imobiliare.ro, קיץ 2026 |
| אתונה, מרכז | כ-2,500 | Spitogatos, מחירי ביקוש, רבעון 1 2026 |
| אתונה, צפון | כ-3,500 | Spitogatos, רבעון 1 2026 |
| אתונה, דרום (רצועת החוף) | כ-4,170 | Spitogatos, רבעון 1 2026 |
שתי הערות. ראשית, אלה ממוצעים, וההבדלים בין שכונות גדולים מההבדלים בין הערים. שנית, נתוני Spitogatos הם מחירי ביקוש, ונתוני Imobiliare.ro מתייחסים לדירות חדשות. השוואה של ממוצעים היא נקודת פתיחה, לא החלטה. את הפער בין מחירי בוקרשט למחירים בישראל תיארה הילה ציאון בכתבה ב-ynet. על מפת המחירים בבוקרשט כתבנו במאמר על מחירי בוקרשט ואיפה לחפש.
מסים ועלויות ברכישה
| רומניה | יוון | |
|---|---|---|
| נכס חדש | מע״מ 21% (שיעור המעבר של 9% הסתיים ב-30 בספטמבר 2026) | מע״מ 24%, אבל בחלק מהפרויקטים מושעה עד 31 בדצמבר 2026 ובמקומו מס העברה |
| נכס יד שנייה | אין מס העברה על הקונה; המוכר משלם מס הכנסה של 1% או 3% | מס העברה של כ-3.09% על הקונה |
| רישום | אגרת רישום ב-ANCPI: 0.15% ליחידים | אגרות רישום ונוטריון |
ביוון, השעיית המע״מ היא אפשרות של היזם, לא זכות של הקונה, ולכן צריך לבדוק אותה בכל פרויקט. ברומניה, לפי רשות המסים ANAF ורשות רישום המקרקעין ANCPI, הקונה משלם בעיקר את שכר הנוטריון ואת אגרת הרישום. על התמונה המלאה ראו במדריך לעלויות רכישת נכס ברומניה.
השוואה של ממוצעים היא נקודת פתיחה, לא החלטה.
בעלות על קרקע: מגבלות לקונים מחוץ לאיחוד
ביוון, לפי חוק 1892/1990, אזרחים מחוץ לאיחוד צריכים אישור מראש לרכישת נכס באזורי גבול שמוגדרים בחוק, ובהם חלק מאיי הים האגאי, הדודקנס, תראקיה ואפילו סנטוריני.
ברומניה, אזרחים מחוץ לאיחוד יכולים להיות בעלים של המבנה, אבל בעלות ישירה על הקרקע מוגבלת. הפתרון המקובל הוא רכישה דרך חברה רומנית. על המבנה המשפטי הזה כתבנו במאמר על בעלות על הקרקע ברומניה.
אורח חיים: ים מול עיר בירה
כאן ההבדל הוא לא מספר, אלא שאלה של מה אתם מחפשים.
- יוון מתאימה למי שמחפש בית חופשה ליד הים, אקלים ים-תיכוני ותרבות מוכרת.
- בוקרשט מתאימה למי שמחפש בית בעיר בירה אירופית: שוק עבודה, בתי ספר בינלאומיים, חיים עירוניים ופרברים ירוקים.
שתיהן באיחוד האירופי ובשנגן, ושתיהן קרובות לישראל בטיסה קצרה. יוון משתמשת באירו. ברומניה המטבע הוא הלאו, אבל מחירי נדל״ן נקובים בדרך כלל באירו.
חמש שאלות שיעזרו לכם להחליט
- האם תושבות באיחוד היא תנאי? אם כן, יוון.
- האם אתם מחפשים בית ליד הים או בעיר?
- כמה פעמים בשנה תשתמשו בנכס, ומי ינהל אותו כשאתם לא שם?
- האם הנכס חדש? אם כן, בדקו את המע״מ בכל אחת מהמדינות, כי הוא משנה את המחיר הסופי.
- האם אתם אזרחים מחוץ לאיחוד? בדקו את מגבלות הקרקע והאזור לפני שמתאהבים בנכס.
שאלות נפוצות
האם קניית נכס ביוון נותנת תושבות?
כן, במסגרת ויזת הזהב: היתר לחמש שנים תמורת השקעה של 800,000 אירו באזורים המבוקשים, 400,000 אירו בשאר האזורים, או 250,000 אירו בהסבה או בשיקום מבנה. ברומניה אין תוכנית כזו.
האם יש ויזת זהב ברומניה?
לא. הצעת חוק לתוכנית תושבות למשקיעים, עם סף של 400,000 אירו, נמשכה מהסנאט בדצמבר 2025, ונכון ל-2026 רכישת נכס לא מקנה מעמד.
היכן המחיר למ״ר גבוה יותר, בבוקרשט או באתונה?
תלוי באזור. דירה חדשה בבוקרשט עלתה בממוצע כ-2,636 אירו למ״ר בקיץ 2026 לפי Imobiliare.ro. באתונה, מחירי הביקוש ברבעון הראשון של 2026 נעו בין כ-2,500 אירו במרכז לכ-4,170 אירו בדרום, לפי Spitogatos.
כמה מע״מ משלמים על דירה חדשה ברומניה וביוון?
ברומניה, 21% על בית חדש, אחרי ששיעור המעבר של 9% הסתיים ב-30 בספטמבר 2026. ביוון המע״מ הוא 24%, אבל בחלק מהפרויקטים הוא מושעה עד סוף 2026 ובמקומו משולם מס העברה של כ-3%.
האם ישראלים יכולים לקנות נכס ביוון בכל מקום?
לא בכל מקום בלי אישור. באזורי גבול שמוגדרים בחוק היווני, אזרחים מחוץ לאיחוד צריכים אישור מראש. בדקו את המיקום עם עורך דין יווני לפני שאתם מתחייבים.
השורה התחתונה
יוון ורומניה הן לא אותה החלטה. יוון מתאימה למי שצריך תושבות או בית ליד הים. בוקרשט מתאימה למי שמחפש בית בעיר בירה אירופית, עם עלויות רכישה שקופות ובלי מס העברה על הקונה.
אם אתם מתלבטים בין השתיים, תקבעו איתי שיחה של חצי שעה. אני לא אגיד לכם ״רק רומניה״. נעבור יחד על המטרה שלכם, ונראה איפה היא מתאימה.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: מדד המחירים של Imobiliare.ro · Spitogatos · Enterprise Greece · רשות המסים של רומניה (ANAF) · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · פורטל החקיקה הרומני · ynet, הילה ציאון: ״במחיר דירה בבוקרשט, אי-אפשר לקנות אפילו מפתח בישראל״
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או השקעות. כללי ויזת הזהב היוונית, המע״מ והמסים בשתי המדינות משתנים. לפני עסקה התייעצו עם עורך דין ויועץ מס בכל אחת מהמדינות.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
