Греция: 800 000 € в престижных районах, 400 000 € в остальных, 250 000 € при переоборудовании или реставрации. В Румынии такого нет.
По индексу Imobiliare.ro, лето 2026. В Афинах цены предложения Spitogatos — примерно от 2 500 € до 4 170 €.
Переходная ставка 9% перестала действовать 30 сентября 2026 года. В Греции — 24%, но для части проектов НДС приостановлен до конца 2026.
В Румынии покупатель в основном оплачивает нотариуса и регистрационный сбор 0,15%. Продавец платит налог 1% или 3%.
На маршрутах 400 000 € и 800 000 € нужен один объект площадью не менее 120 м², без краткосрочной аренды.
В чём главное различие между недвижимостью в Румынии и в Греции?
Греция предлагает «золотую визу»: вид на жительство на пять лет в обмен на покупку недвижимости стоимостью от 250 000 € до 800 000 € в зависимости от района. В Румынии такого пути нет, и покупка недвижимости никакого статуса не даёт. С другой стороны, в Греции НДС на часть новостроек приостановлен до конца 2026 года и вместо него уплачивается налог на передачу недвижимости около 3%, а в Румынии новое жильё в 2026 году продаётся с НДС 21%, но покупатель не платит налога на передачу.
Вопрос «А почему не Греция?» возникает почти в каждом моём разговоре с израильскими инвесторами. Это хороший вопрос. Греция близко, она знакома, там есть море, и многие уже купили там жильё. Поэтому вот честное сравнение, включая пункты, в которых выигрывает Греция. Его цель — не убедить Вас купить в Румынии, а помочь задать правильный вопрос: что Вам нужно от этой недвижимости?
Резидентство: самое большое различие
Греция. Греческая «золотая виза» даёт вид на жительство на пять лет с возможностью продления, пока инвестиция сохраняется. По данным государственного инвестиционного агентства Enterprise Greece, пороги такие:
- 800 000 € в Аттике (Афины), Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек.
- 400 000 € в остальных районах.
- 250 000 € — только при переоборудовании коммерческого здания под жильё или реставрации охраняемого здания.
На маршрутах 400 000 € и 800 000 € требуется один объект площадью не менее 120 м², и его нельзя сдавать в краткосрочную аренду.
Румыния. Инвесторской визы за недвижимость нет. Законопроект о её создании с порогом 400 000 € был отозван из Сената в декабре 2025 года. Тому, кто хочет жить в Румынии, нужно основание: работа, бизнес, семья, учёба или удалённая работа. Мы подробно описали это в нашем гиде по виду на жительство в Румынии.
Если Ваша главная цель — резидентство в ЕС, Греция её решает, а Румыния — нет. Если цель — дом, возможны оба варианта.
Цены: Бухарест против Афин
| Город и район | Цена за м² (евро) | Источник |
|---|---|---|
| Бухарест, новая квартира (в среднем) | около 2 636 | Индекс Imobiliare.ro, лето 2026 |
| Афины, центр | около 2 500 | Spitogatos, цены предложения, I квартал 2026 |
| Афины, север | около 3 500 | Spitogatos, I квартал 2026 |
| Афины, юг (прибрежная полоса) | около 4 170 | Spitogatos, I квартал 2026 |
Два замечания. Во-первых, это средние значения, и разница между районами больше, чем разница между городами. Во-вторых, данные Spitogatos — это цены предложения, а данные Imobiliare.ro относятся к новым квартирам. Сравнение средних — отправная точка, а не решение. О разрыве между ценами в Бухаресте и в Израиле рассказывал репортаж ynet Хилы Цион (на иврите). О ценовой карте Бухареста — в нашей статье о ценах в Бухаресте и о том, где искать.
Налоги и расходы при покупке
| Румыния | Греция | |
|---|---|---|
| Новый объект | НДС 21% (переходная ставка 9% перестала действовать 30 сентября 2026 года) | НДС 24%, но для части проектов приостановлен до 31 декабря 2026 года, вместо него уплачивается налог на передачу |
| Вторичный объект | Покупатель не платит налог на передачу; продавец платит подоходный налог 1% или 3% | Налог на передачу около 3,09% для покупателя |
| Регистрация | Регистрационный сбор ANCPI: 0,15% для физических лиц | Регистрационные и нотариальные сборы |
В Греции приостановка НДС — это выбор девелопера, а не право покупателя, поэтому её нужно проверять по каждому проекту отдельно. В Румынии, по данным налоговой службы ANAF и земельного реестра ANCPI, покупатель в основном оплачивает услуги нотариуса и регистрационный сбор. Полная картина — в нашем гиде по расходам на покупку недвижимости в Румынии.
Сравнение средних — отправная точка, а не решение.
Собственность на землю: ограничения для покупателей не из ЕС
В Греции, согласно Закону 1892/1990, гражданам стран вне ЕС требуется предварительное разрешение на покупку недвижимости в установленных законом приграничных районах, включая часть островов Эгейского моря, Додеканес, Фракию и даже Санторини.
В Румынии граждане стран вне ЕС могут владеть зданием, но прямое владение землёй ограничено. Обычное решение — покупка через румынскую компанию. Эту юридическую структуру мы разбирали в нашей статье о собственности на землю в Румынии.
Образ жизни: море или столица
Здесь разница не в цифрах, а в том, что Вы ищете.
- Греция подходит тем, кто ищет дом для отдыха у моря, средиземноморский климат и знакомую культуру.
- Бухарест подходит тем, кто ищет дом в европейской столице: рынок труда, международные школы, городская жизнь и зелёные пригороды.
Обе страны входят в ЕС и в Шенгенскую зону, и до обеих — короткий перелёт из Израиля. В Греции — евро. Валюта Румынии — лей, но цены на недвижимость обычно указываются в евро.
Пять вопросов, которые помогут принять решение
- Обязательно ли Вам резидентство в ЕС? Если да — Греция.
- Вы ищете дом у моря или в городе?
- Сколько раз в год Вы будете пользоваться недвижимостью и кто будет ею управлять в Ваше отсутствие?
- Объект новый? Если да, проверьте НДС в каждой стране: он меняет итоговую цену.
- Вы гражданин страны вне ЕС? Проверьте ограничения по земле и районам, прежде чем влюбитесь в объект.
Часто задаваемые вопросы
Даёт ли покупка недвижимости в Греции резидентство?
Да, по программе «золотой визы»: разрешение на пять лет при инвестициях 800 000 € в самых востребованных районах, 400 000 € в остальных или 250 000 € при переоборудовании или реставрации. В Румынии такой программы нет.
Есть ли в Румынии «золотая виза»?
Нет. Законопроект о программе резидентства для инвесторов с порогом 400 000 € был отозван из Сената в декабре 2025 года, и по состоянию на 2026 год покупка недвижимости статуса не даёт.
Где цена за м² выше — в Бухаресте или в Афинах?
Зависит от района. Новая квартира в Бухаресте летом 2026 года стоила в среднем около 2 636 € за м², по данным Imobiliare.ro. В Афинах цены предложения в первом квартале 2026 года составляли от около 2 500 € в центре до около 4 170 € на юге, по данным Spitogatos.
Сколько НДС платится за новое жильё в Румынии и в Греции?
В Румынии — 21% на новое жильё, после того как 30 сентября 2026 года перестала действовать переходная ставка 9%. В Греции НДС составляет 24%, но для части проектов он приостановлен до конца 2026 года, а вместо него уплачивается налог на передачу около 3%.
Могут ли израильтяне покупать недвижимость в любой части Греции?
Не везде без разрешения. В приграничных районах, установленных греческим законом, гражданам стран вне ЕС нужно предварительное разрешение. Прежде чем брать на себя обязательства, проверьте местоположение с греческим юристом.
Итог
Греция и Румыния — это не одно и то же решение. Греция подходит тем, кому нужно резидентство или дом у моря. Бухарест подходит тем, кто ищет дом в европейской столице, с прозрачными расходами на покупку и без налога на передачу для покупателя.
Если Вы колеблетесь между двумя странами, запишитесь ко мне на получасовой звонок. Я не скажу Вам «только Румыния». Мы вместе разберём Вашу цель и посмотрим, где она реализуется.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Индекс цен Imobiliare.ro · Spitogatos · Enterprise Greece · Налоговая служба Румынии (ANAF) · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Румынский портал законодательства · ynet, Хила Цион: «За цену квартиры в Бухаресте в Израиле не купишь даже ключ» (на иврите)
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила греческой «золотой визы», НДС и налоги в обеих странах меняются. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом и налоговым консультантом в каждой стране.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
