Griechenland: 800.000 € in Toplagen, 400.000 € in übrigen Gebieten, 250.000 € für Umwandlung oder Sanierung. Rumänien hat kein solches Programm.
Laut Imobiliare.ro-Index, Sommer 2026. In Athen reichten die Angebotspreise bei Spitogatos von rund 2.500 € bis 4.170 €.
Der Übergangssatz von 9 % endete am 30. September 2026. Griechenland erhebt 24 %, bei manchen Projekten bis Ende 2026 ausgesetzt.
In Rumänien zahlt der Käufer vor allem den Notar und 0,15 % Eintragungsgebühr. Der Verkäufer zahlt 1 % oder 3 % Steuer.
Bei den Wegen über 400.000 € und 800.000 € ist eine einzelne Immobilie ab 120 m² nötig, ohne Kurzzeitvermietung.
Was ist der wichtigste Unterschied zwischen Immobilien in Rumänien und in Griechenland?
Griechenland bietet ein Golden Visa: eine Aufenthaltserlaubnis für fünf Jahre gegen den Kauf einer Immobilie im Wert von 250.000 € bis 800.000 €, je nach Gebiet. Rumänien hat keinen solchen Weg, und der Kauf einer Immobilie verschafft keinen Status. Andererseits ist in Griechenland die Mehrwertsteuer auf manche Neubauten bis Ende 2026 ausgesetzt, und stattdessen wird eine Grunderwerbsteuer von rund 3 % gezahlt, während in Rumänien ein neues Zuhause 2026 mit 21 % Mehrwertsteuer verkauft wird, der Käufer aber keine Grunderwerbsteuer zahlt.
„Warum nicht Griechenland?“ kommt in fast jedem Gespräch mit israelischen Investoren auf. Eine gute Frage. Griechenland ist nah, vertraut, hat das Meer, und viele haben dort bereits gekauft. Hier also ein fairer Vergleich, auch an den Stellen, an denen Griechenland vorne liegt. Er soll Sie nicht überzeugen, in Rumänien zu kaufen, sondern Ihnen helfen, die richtige Frage zu stellen: Was brauchen Sie von der Immobilie?
Aufenthaltsrecht: der größte Unterschied
Griechenland. Das griechische Golden Visa gewährt eine Aufenthaltserlaubnis für fünf Jahre, die verlängert werden kann, solange die Investition gehalten wird. Laut der staatlichen Investitionsagentur Enterprise Greece gelten folgende Schwellen:
- 800.000 € in Attika (Athen), Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern.
- 400.000 € in den übrigen Gebieten.
- 250.000 € nur für die Umwandlung eines Gewerbegebäudes in Wohnraum oder die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes.
Bei den Wegen über 400.000 € und 800.000 € ist eine einzelne Immobilie von mindestens 120 m² erforderlich, die nicht kurzfristig vermietet werden darf.
Rumänien. Es gibt kein Investorenvisum für Immobilien. Ein Gesetzentwurf zur Einführung eines solchen Visums mit einer Schwelle von 400.000 € wurde im Dezember 2025 im Senat zurückgezogen. Wer in Rumänien leben möchte, braucht einen Weg über Arbeit, Unternehmen, Familie, Studium oder Remote-Arbeit. Das erläutern wir in unserem Ratgeber zur Aufenthaltserlaubnis in Rumänien.
Wenn ein Aufenthaltsrecht in der EU Ihr Hauptziel ist, erfüllt Griechenland es und Rumänien nicht. Wenn das Ziel ein Zuhause ist, ist beides möglich.
Preise: Bukarest gegen Athen
| Stadt und Gebiet | Preis pro m² (Euro) | Quelle |
|---|---|---|
| Bukarest, Neubauwohnung (Durchschnitt) | rund 2.636 | Imobiliare.ro-Index, Sommer 2026 |
| Athen, Zentrum | rund 2.500 | Spitogatos, Angebotspreise, Q1 2026 |
| Athen, Norden | rund 3.500 | Spitogatos, Q1 2026 |
| Athen, Süden (Küstenstreifen) | rund 4.170 | Spitogatos, Q1 2026 |
Zwei Anmerkungen. Erstens handelt es sich um Durchschnittswerte, und die Unterschiede zwischen Stadtvierteln sind größer als die zwischen den Städten. Zweitens sind die Zahlen von Spitogatos Angebotspreise, die von Imobiliare.ro beziehen sich auf Neubauwohnungen. Ein Vergleich von Durchschnittswerten ist ein Ausgangspunkt, keine Entscheidung. Den Abstand zwischen den Preisen in Bukarest und in Israel beschrieb ein Bericht von Hila Tzion auf ynet (auf Hebräisch). Zur Preiskarte Bukarests lesen Sie unseren Artikel zu den Preisen in Bukarest und wo es sich zu suchen lohnt.
Steuern und Kosten beim Kauf
| Rumänien | Griechenland | |
|---|---|---|
| Neubau | 21 % MwSt. (der Übergangssatz von 9 % endete am 30. September 2026) | 24 % MwSt., bei manchen Projekten jedoch bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt, stattdessen wird Grunderwerbsteuer gezahlt |
| Bestandsimmobilie | Keine Grunderwerbsteuer für den Käufer; der Verkäufer zahlt 1 % oder 3 % Einkommensteuer | Grunderwerbsteuer von rund 3,09 % für den Käufer |
| Eintragung | ANCPI-Eintragungsgebühr: 0,15 % für Privatpersonen | Eintragungs- und Notargebühren |
In Griechenland ist die Aussetzung der Mehrwertsteuer eine Option des Bauträgers, kein Recht des Käufers, sie muss daher Projekt für Projekt geprüft werden. In Rumänien zahlt der Käufer laut der Steuerbehörde ANAF und der Grundbuchbehörde ANCPI im Wesentlichen die Notargebühr und die Eintragungsgebühr. Das Gesamtbild finden Sie in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Rumänien.
Ein Vergleich von Durchschnittswerten ist ein Ausgangspunkt, keine Entscheidung.
Grundeigentum: Grenzen für Käufer aus Nicht-EU-Staaten
In Griechenland benötigen Nicht-EU-Bürger nach Gesetz 1892/1990 eine vorherige Genehmigung für den Immobilienkauf in gesetzlich festgelegten Grenzgebieten, darunter Teile der Ägäischen Inseln, der Dodekanes, Thrakien und sogar Santorini.
In Rumänien können Nicht-EU-Bürger Eigentümer des Gebäudes sein, das unmittelbare Eigentum am Grundstück ist jedoch beschränkt. Die übliche Lösung ist der Kauf über eine rumänische Gesellschaft. Diese rechtliche Struktur haben wir in unserem Artikel zum Grundeigentum in Rumänien behandelt.
Lebensstil: das Meer oder eine Hauptstadt
Hier ist der Unterschied keine Zahl, sondern eine Frage dessen, was Sie suchen.
- Griechenland passt zu allen, die ein Ferienhaus am Meer, ein mediterranes Klima und eine vertraute Kultur suchen.
- Bukarest passt zu allen, die ein Zuhause in einer europäischen Hauptstadt suchen: Arbeitsmarkt, internationale Schulen, Stadtleben und grüne Vororte.
Beide Länder gehören zur EU und zum Schengenraum, und beide sind von Israel aus mit einem kurzen Flug erreichbar. Griechenland hat den Euro. Rumäniens Währung ist der Leu, Immobilienpreise werden aber meist in Euro angegeben.
Fünf Fragen, die Ihnen bei der Entscheidung helfen
- Ist ein Aufenthaltsrecht in der EU ein Muss? Wenn ja, Griechenland.
- Suchen Sie ein Zuhause am Meer oder in einer Stadt?
- Wie oft im Jahr werden Sie die Immobilie nutzen, und wer verwaltet sie, wenn Sie nicht da sind?
- Ist die Immobilie neu? Wenn ja, prüfen Sie die Mehrwertsteuer in jedem Land, denn sie verändert den Endpreis.
- Sind Sie Bürger eines Nicht-EU-Staates? Prüfen Sie die Beschränkungen für Grundstücke und Gebiete, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben.
Häufig gestellte Fragen
Erhält man durch einen Immobilienkauf in Griechenland ein Aufenthaltsrecht?
Ja, über das Golden Visa: eine Erlaubnis für fünf Jahre bei einer Investition von 800.000 € in den gefragtesten Gebieten, 400.000 € in den übrigen oder 250.000 € für eine Umwandlung oder Sanierung. Rumänien hat kein solches Programm.
Gibt es in Rumänien ein Golden Visa?
Nein. Ein Gesetzentwurf für ein Aufenthaltsprogramm für Investoren mit einer Schwelle von 400.000 € wurde im Dezember 2025 im Senat zurückgezogen, und Stand 2026 verschafft ein Immobilienkauf keinen Status.
Wo ist der Preis pro m² höher, in Bukarest oder in Athen?
Das hängt vom Gebiet ab. Eine Neubauwohnung in Bukarest kostete im Sommer 2026 laut Imobiliare.ro im Schnitt rund 2.636 € pro m². In Athen reichten die Angebotspreise im ersten Quartal 2026 laut Spitogatos von rund 2.500 € im Zentrum bis rund 4.170 € im Süden.
Wie viel Mehrwertsteuer fällt auf ein neues Zuhause in Rumänien und in Griechenland an?
In Rumänien 21 % auf ein neues Zuhause, nachdem der Übergangssatz von 9 % am 30. September 2026 ausgelaufen ist. In Griechenland beträgt die Mehrwertsteuer 24 %, bei manchen Projekten ist sie jedoch bis Ende 2026 ausgesetzt, und stattdessen wird eine Grunderwerbsteuer von rund 3 % gezahlt.
Können Israelis überall in Griechenland eine Immobilie kaufen?
Nicht überall ohne Genehmigung. In den durch griechisches Gesetz festgelegten Grenzgebieten brauchen Nicht-EU-Bürger eine vorherige Genehmigung. Prüfen Sie die Lage mit einem griechischen Anwalt, bevor Sie sich verpflichten.
Fazit
Griechenland und Rumänien sind nicht dieselbe Entscheidung. Griechenland passt zu allen, die ein Aufenthaltsrecht oder ein Zuhause am Meer brauchen. Bukarest passt zu allen, die ein Zuhause in einer europäischen Hauptstadt suchen, mit transparenten Kaufnebenkosten und ohne Grunderwerbsteuer für den Käufer.
Wenn Sie zwischen beiden schwanken, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Ich werde Ihnen nicht „nur Rumänien“ sagen. Wir gehen Ihr Ziel gemeinsam durch und sehen, wo es hinpasst.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Imobiliare.ro-Preisindex · Spitogatos · Enterprise Greece · Rumänische Steuerbehörde (ANAF) · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Rumänisches Rechtsportal · ynet, Hila Tzion: „Für den Preis einer Wohnung in Bukarest bekommt man in Israel nicht einmal einen Schlüssel“ (auf Hebräisch)
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Die Regeln des griechischen Golden Visa sowie Mehrwertsteuer und Steuern in beiden Ländern ändern sich. Ziehen Sie vor einer Transaktion in jedem Land einen Anwalt und einen Steuerberater hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
