اليونان: 800,000 يورو في المناطق المطلوبة، و400,000 في غيرها، و250,000 للتحويل أو الترميم. لا برنامج كهذا في رومانيا.
وفق مؤشر Imobiliare.ro، صيف 2026. وفي أثينا تراوحت أسعار Spitogatos المعروضة بين نحو 2,500 و4,170 يورو.
انتهى المعدل الانتقالي 9% في 30 سبتمبر 2026. في اليونان 24%، لكنها معلقة في بعض المشاريع حتى نهاية 2026.
في رومانيا يدفع المشتري أساسًا أتعاب الكاتب العدل ورسم تسجيل 0.15%. والبائع يدفع 1% أو 3%.
في مساري 400,000 و800,000 يورو يُشترط عقار واحد لا يقل عن 120 مترًا مربعًا، دون تأجير قصير الأجل.
ما الفرق الرئيسي بين العقار في رومانيا والعقار في اليونان؟
تقدم اليونان تأشيرة ذهبية: تصريح إقامة لخمس سنوات مقابل شراء عقار بقيمة تتراوح بين 250,000 و800,000 يورو حسب المنطقة. أما رومانيا فليس فيها مسار كهذا، وشراء العقار لا يمنح وضعًا قانونيًا. في المقابل، ضريبة القيمة المضافة في اليونان معلقة على جزء من البناء الجديد حتى نهاية 2026 وتُدفع بدلًا منها ضريبة نقل بنحو 3%، بينما في رومانيا يُباع البيت الجديد في 2026 بضريبة قيمة مضافة 21% لكن المشتري لا يدفع ضريبة نقل.
سؤال "لماذا لا اليونان؟" يُطرح في كل محادثة تقريبًا مع المستثمرين من الخارج. إنه سؤال جيد. اليونان قريبة ومعروفة وفيها البحر، وكثيرون اشتروا فيها بالفعل. لذا إليكم مقارنة منصفة، بما في ذلك المواضع التي تتفوق فيها اليونان. هدفها ليس إقناعكم بالشراء في رومانيا، بل مساعدتكم على طرح السؤال الصحيح: ماذا تحتاجون من العقار؟
الإقامة: الفرق الأكبر
اليونان. تمنح التأشيرة الذهبية اليونانية تصريح إقامة لخمس سنوات، قابلًا للتجديد ما دام الاستثمار قائمًا. ووفقًا لـEnterprise Greece، الجهة الحكومية للاستثمار، الحدود الدنيا هي:
- 800,000 يورو في أتيكا (أثينا) وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد سكانها على 3,100 نسمة.
- 400,000 يورو في المناطق الأخرى.
- 250,000 يورو فقط لتحويل مبنى تجاري إلى سكني أو ترميم مبنى مدرج للحماية.
في مساري 400,000 و800,000 يورو يُشترط عقار واحد لا تقل مساحته عن 120 مترًا مربعًا، ولا يجوز تأجيره إيجارًا قصير الأجل.
رومانيا. لا توجد تأشيرة مستثمر عبر العقارات. وقد سُحب من مجلس الشيوخ في ديسمبر 2025 مشروع قانون بهذا الشأن بحدّ 400,000 يورو. ومن يريد العيش في رومانيا يحتاج إلى مسار عمل أو نشاط تجاري أو أسرة أو دراسة أو عمل عن بُعد. فصّلنا ذلك في دليلنا لتصريح الإقامة في رومانيا.
إذا كانت الإقامة في الاتحاد الأوروبي هي هدفكم الرئيسي، فاليونان تلبيه ورومانيا لا. وإذا كان الهدف بيتًا، فكلاهما ممكن.
الأسعار: بوخارست مقابل أثينا
| المدينة والمنطقة | سعر المتر المربع (يورو) | المصدر |
|---|---|---|
| بوخارست، شقة جديدة (متوسط) | نحو 2,636 | مؤشر Imobiliare.ro، صيف 2026 |
| أثينا، المركز | نحو 2,500 | Spitogatos، أسعار معروضة، الربع الأول 2026 |
| أثينا، الشمال | نحو 3,500 | Spitogatos، الربع الأول 2026 |
| أثينا، الجنوب (الشريط الساحلي) | نحو 4,170 | Spitogatos، الربع الأول 2026 |
ملاحظتان. أولًا، هذه متوسطات، والفروق بين الأحياء أكبر من الفروق بين المدينتين. ثانيًا، أرقام Spitogatos أسعار معروضة، وأرقام Imobiliare.ro تخص الشقق الجديدة. مقارنة المتوسطات نقطة انطلاق، لا قرار. وقد وصف تقرير لموقع ynet بقلم هيلا تسيون (بالعبرية) الفجوة بين أسعار بوخارست وأسعار إسرائيل. وحول خريطة الأسعار في بوخارست، اقرؤوا مقالنا عن أسعار بوخارست وأين تبحثون.
الضرائب والتكاليف عند الشراء
| رومانيا | اليونان | |
|---|---|---|
| عقار جديد | ضريبة قيمة مضافة 21% (انتهى المعدل الانتقالي 9% في 30 سبتمبر 2026) | ضريبة قيمة مضافة 24%، لكنها معلقة في بعض المشاريع حتى 31 ديسمبر 2026 وتُدفع ضريبة نقل بدلًا منها |
| عقار مستعمل | لا ضريبة نقل على المشتري؛ البائع يدفع ضريبة دخل 1% أو 3% | ضريبة نقل بنحو 3.09% على المشتري |
| التسجيل | رسم التسجيل في ANCPI: 0.15% للأفراد | رسوم تسجيل وكاتب عدل |
في اليونان، تعليق ضريبة القيمة المضافة خيار للمطور لا حق للمشتري، لذا يجب التحقق منه في كل مشروع. وفي رومانيا، وفقًا لـالوكالة الضريبية ANAF والسجل العقاري ANCPI، يدفع المشتري أساسًا أتعاب الكاتب العدل ورسم التسجيل. وللصورة الكاملة انظروا دليلنا لتكاليف شراء عقار في رومانيا.
مقارنة المتوسطات نقطة انطلاق، لا قرار.
ملكية الأرض: قيود على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي
في اليونان، بموجب القانون 1892/1990، يحتاج مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي إلى موافقة مسبقة لشراء عقار في المناطق الحدودية المحددة قانونًا، ومنها أجزاء من جزر بحر إيجه والدوديكانيز وتراقيا وحتى سانتوريني.
في رومانيا، يمكن لمواطني الدول من خارج الاتحاد امتلاك المبنى، لكن الملكية المباشرة للأرض مقيدة. والحل المعتاد هو الشراء عبر شركة رومانية. شرحنا هذا الهيكل القانوني في مقالنا عن ملكية الأرض في رومانيا.
نمط الحياة: البحر مقابل العاصمة
هنا الفرق ليس رقمًا، بل سؤال عمّا تبحثون عنه.
- اليونان تناسب من يبحث عن بيت عطلات على البحر ومناخ متوسطي.
- بوخارست تناسب من يبحث عن بيت في عاصمة أوروبية: سوق عمل ومدارس دولية وحياة مدينة وضواحٍ خضراء.
كلتاهما في الاتحاد الأوروبي وفي شنغن، وكلتاهما على مسافة رحلة جوية مباشرة من مدن كثيرة في المنطقة. اليونان تستخدم اليورو، وعملة رومانيا هي الليو، لكن أسعار العقارات تُعلن عادة باليورو.
خمسة أسئلة تساعدكم على القرار
- هل الإقامة في الاتحاد الأوروبي شرط أساسي؟ إن كانت كذلك، فاليونان.
- هل تبحثون عن بيت على البحر أم في مدينة؟
- كم مرة في السنة ستستخدمون العقار، ومن سيديره في غيابكم؟
- هل العقار جديد؟ إن كان كذلك، فتحققوا من ضريبة القيمة المضافة في كل بلد، لأنها تغيّر السعر النهائي.
- هل أنتم من مواطني دول خارج الاتحاد الأوروبي؟ تحققوا من قيود الأرض والمنطقة قبل أن تتعلقوا بعقار ما.
أسئلة شائعة
هل يمنح شراء عقار في اليونان الإقامة؟
نعم، ضمن التأشيرة الذهبية: تصريح لخمس سنوات مقابل استثمار 800,000 يورو في المناطق الأكثر طلبًا، أو 400,000 يورو في غيرها، أو 250,000 يورو لتحويل مبنى أو ترميمه. ولا يوجد برنامج كهذا في رومانيا.
هل توجد تأشيرة ذهبية في رومانيا؟
لا. سُحب من مجلس الشيوخ في ديسمبر 2025 مشروع قانون لبرنامج إقامة للمستثمرين بحدّ 400,000 يورو، وحتى 2026 لا يمنح شراء العقار وضعًا قانونيًا.
أين سعر المتر المربع أعلى، في بوخارست أم في أثينا؟
يعتمد ذلك على المنطقة. بلغ متوسط سعر الشقة الجديدة في بوخارست نحو 2,636 يورو للمتر المربع في صيف 2026 وفق Imobiliare.ro. وفي أثينا تراوحت الأسعار المعروضة في الربع الأول من 2026 بين نحو 2,500 يورو في المركز ونحو 4,170 يورو في الجنوب، وفق Spitogatos.
كم تبلغ ضريبة القيمة المضافة على البيت الجديد في رومانيا واليونان؟
في رومانيا 21% على البيت الجديد، بعد انتهاء المعدل الانتقالي 9% في 30 سبتمبر 2026. وفي اليونان 24%، لكنها معلقة في بعض المشاريع حتى نهاية 2026 وتُدفع بدلًا منها ضريبة نقل بنحو 3%.
هل يمكن للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي الشراء في أي مكان في اليونان؟
ليس في كل مكان دون موافقة. في المناطق الحدودية المحددة في القانون اليوناني، يحتاج مواطنو الدول من خارج الاتحاد إلى موافقة مسبقة. تحققوا من الموقع مع محامٍ يوناني قبل الالتزام.
الخلاصة
اليونان ورومانيا ليستا القرار نفسه. اليونان تناسب من يحتاج إلى الإقامة أو إلى بيت على البحر. وبوخارست تناسب من يبحث عن بيت في عاصمة أوروبية، بتكاليف شراء شفافة ودون ضريبة نقل على المشتري.
إذا كنتم مترددين بين البلدين، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة باللغة الإنجليزية. لن أقول لكم "رومانيا فقط". سنراجع هدفكم معًا ونرى أين يناسب.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: مؤشر أسعار Imobiliare.ro · Spitogatos · Enterprise Greece · الوكالة الوطنية للإدارة الضريبية (ANAF) · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI) · بوابة التشريعات الرومانية · ynet، هيلا تسيون (بالعبرية)
هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعد استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. قواعد التأشيرة الذهبية اليونانية وضريبة القيمة المضافة والضرائب في البلدين تتغير. قبل أي صفقة، استشيروا محاميًا ومستشارًا ضريبيًا في كل بلد.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
