Grèce : 800 000 € dans les zones prisées, 400 000 € ailleurs, 250 000 € pour une transformation ou une restauration. La Roumanie n'a pas ce programme.
Selon l'indice Imobiliare.ro, été 2026. À Athènes, les prix demandés sur Spitogatos allaient d'environ 2 500 € à 4 170 €.
Le taux transitoire de 9 % a pris fin le 30 septembre 2026. La Grèce applique 24 %, mais suspendus sur certains projets jusqu'à fin 2026.
En Roumanie, l'acheteur paie surtout le notaire et un droit d'inscription de 0,15 %. Le vendeur paie un impôt de 1 % ou 3 %.
Pour les seuils de 400 000 € et 800 000 €, un bien unique d'au moins 120 m² est exigé, sans location de courte durée.
Quelle est la principale différence entre l'immobilier en Roumanie et en Grèce ?
La Grèce propose un golden visa : un titre de séjour de cinq ans en échange de l'achat d'un bien d'une valeur de 250 000 € à 800 000 €, selon la zone. La Roumanie n'offre pas cette voie, et l'achat d'un bien ne confère aucun statut. En revanche, en Grèce, la TVA est suspendue sur certaines constructions neuves jusqu'à fin 2026 et des droits de mutation d'environ 3 % sont payés à la place, tandis qu'en Roumanie, un logement neuf est vendu en 2026 avec 21 % de TVA, mais l'acheteur ne paie pas de droits de mutation.
« Pourquoi pas la Grèce ? » revient dans presque toutes mes conversations avec des investisseurs israéliens. C'est une bonne question. La Grèce est proche, familière, elle a la mer, et beaucoup y ont déjà acheté. Voici donc un comparatif équitable, y compris sur les points où la Grèce l'emporte. Son but n'est pas de vous convaincre d'acheter en Roumanie, mais de vous aider à poser la bonne question : qu'attendez-vous du bien ?
La résidence : la plus grande différence
La Grèce. Le golden visa grec accorde un titre de séjour de cinq ans, renouvelable tant que l'investissement est conservé. Selon Enterprise Greece, l'agence publique de promotion des investissements, les seuils sont les suivants :
- 800 000 € en Attique (Athènes), à Thessalonique, Mykonos, Santorin et dans les îles de plus de 3 100 habitants.
- 400 000 € dans les autres zones.
- 250 000 € uniquement pour la transformation d'un bâtiment commercial en logement ou la restauration d'un bâtiment classé.
Pour les seuils de 400 000 € et de 800 000 €, un bien unique d'au moins 120 m² est exigé, et il ne peut pas être loué en location de courte durée.
La Roumanie. Il n'existe pas de visa pour investisseur immobilier. Un projet de loi visant à en créer un, avec un seuil de 400 000 €, a été retiré du Sénat en décembre 2025. Quiconque souhaite vivre en Roumanie doit passer par le travail, une activité professionnelle, la famille, les études ou le télétravail. Nous le détaillons dans notre guide des titres de séjour en Roumanie.
Si la résidence dans l'UE est votre objectif principal, la Grèce y répond et la Roumanie non. Si l'objectif est un logement, les deux sont possibles.
Les prix : Bucarest face à Athènes
| Ville et secteur | Prix au m² (euros) | Source |
|---|---|---|
| Bucarest, appartement neuf (moyenne) | environ 2 636 | Indice Imobiliare.ro, été 2026 |
| Athènes, centre | environ 2 500 | Spitogatos, prix demandés, T1 2026 |
| Athènes, nord | environ 3 500 | Spitogatos, T1 2026 |
| Athènes, sud (bande littorale) | environ 4 170 | Spitogatos, T1 2026 |
Deux remarques. D'abord, il s'agit de moyennes, et les écarts entre quartiers sont plus importants que les écarts entre les villes. Ensuite, les chiffres de Spitogatos sont des prix demandés, et ceux d'Imobiliare.ro concernent des appartements neufs. Comparer des moyennes est un point de départ, pas une décision. L'écart entre les prix de Bucarest et les prix israéliens a été décrit dans un reportage de Hila Tzion pour ynet (en hébreu). Pour la carte des prix de Bucarest, consultez notre article sur les prix à Bucarest et les secteurs à cibler.
Taxes et frais à l'achat
| Roumanie | Grèce | |
|---|---|---|
| Bien neuf | TVA de 21 % (le taux transitoire de 9 % a pris fin le 30 septembre 2026) | TVA de 24 %, mais suspendue sur certains projets jusqu'au 31 décembre 2026, avec paiement de droits de mutation à la place |
| Bien ancien | Pas de droits de mutation pour l'acheteur ; le vendeur paie 1 % ou 3 % d'impôt sur le revenu | Droits de mutation d'environ 3,09 % pour l'acheteur |
| Inscription | Droit d'inscription ANCPI : 0,15 % pour les particuliers | Frais d'inscription et de notaire |
En Grèce, la suspension de la TVA est une option du promoteur, et non un droit de l'acheteur : elle doit donc être vérifiée projet par projet. En Roumanie, selon l'administration fiscale ANAF et le registre foncier ANCPI, l'acheteur paie principalement les honoraires du notaire et le droit d'inscription. Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide des frais d'achat immobilier en Roumanie.
Comparer des moyennes est un point de départ, pas une décision.
La propriété foncière : les limites pour les acheteurs hors UE
En Grèce, en vertu de la loi 1892/1990, les ressortissants hors UE doivent obtenir une autorisation préalable pour acheter un bien dans les zones frontalières définies par la loi, notamment une partie des îles de la mer Égée, le Dodécanèse, la Thrace et même Santorin.
En Roumanie, les ressortissants hors UE peuvent être propriétaires de la construction, mais la propriété directe du terrain est restreinte. La solution habituelle consiste à acheter via une société roumaine. Nous avons présenté cette structure juridique dans notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
Le mode de vie : la mer ou une capitale
Ici, la différence n'est pas un chiffre, mais une question de ce que vous recherchez.
- La Grèce convient à ceux qui cherchent une résidence de vacances en bord de mer, un climat méditerranéen et une culture familière.
- Bucarest convient à ceux qui cherchent un logement dans une capitale européenne : un marché de l'emploi, des écoles internationales, la vie urbaine et des banlieues vertes.
Les deux pays font partie de l'UE et de l'espace Schengen, et tous deux sont à un vol court d'Israël. La Grèce utilise l'euro. La monnaie de la Roumanie est le leu, mais les prix immobiliers y sont généralement exprimés en euros.
Cinq questions pour vous aider à décider
- La résidence dans l'UE est-elle indispensable ? Si oui, la Grèce.
- Cherchez-vous un logement en bord de mer ou en ville ?
- Combien de fois par an utiliserez-vous le bien, et qui le gérera en votre absence ?
- Le bien est-il neuf ? Si oui, vérifiez la TVA dans chaque pays, car elle modifie le prix final.
- Êtes-vous ressortissant d'un pays hors UE ? Vérifiez les restrictions foncières et géographiques avant de tomber amoureux d'un bien.
Questions fréquentes
L'achat d'un bien en Grèce donne-t-il droit à la résidence ?
Oui, via le golden visa : un titre de cinq ans pour un investissement de 800 000 € dans les zones les plus recherchées, de 400 000 € ailleurs, ou de 250 000 € pour une transformation ou une restauration. La Roumanie n'a pas de programme de ce type.
Existe-t-il un golden visa en Roumanie ?
Non. Un projet de loi instaurant un programme de résidence pour investisseurs, avec un seuil de 400 000 €, a été retiré du Sénat en décembre 2025, et en 2026, l'achat d'un bien ne confère aucun statut.
Où le prix au m² est-il le plus élevé, à Bucarest ou à Athènes ?
Cela dépend du secteur. Un appartement neuf à Bucarest s'est vendu en moyenne environ 2 636 € le m² à l'été 2026 selon Imobiliare.ro. À Athènes, les prix demandés au premier trimestre 2026 allaient d'environ 2 500 € dans le centre à environ 4 170 € dans le sud, selon Spitogatos.
Quelle TVA paie-t-on sur un logement neuf en Roumanie et en Grèce ?
En Roumanie, 21 % sur un logement neuf, après la fin du taux transitoire de 9 % le 30 septembre 2026. En Grèce, la TVA est de 24 %, mais sur certains projets elle est suspendue jusqu'à fin 2026 et des droits de mutation d'environ 3 % sont payés à la place.
Les Israéliens peuvent-ils acheter un bien partout en Grèce ?
Pas partout sans autorisation. Dans les zones frontalières définies par la loi grecque, les ressortissants hors UE doivent obtenir une autorisation préalable. Vérifiez l'emplacement avec un avocat grec avant de vous engager.
En résumé
La Grèce et la Roumanie ne relèvent pas de la même décision. La Grèce convient à ceux qui ont besoin d'une résidence ou d'un logement en bord de mer. Bucarest convient à ceux qui cherchent un logement dans une capitale européenne, avec des frais d'achat transparents et sans droits de mutation pour l'acheteur.
Si vous hésitez entre les deux, réservez un appel d'une demi-heure avec moi. Je ne vous dirai pas « la Roumanie, et rien d'autre ». Nous examinerons ensemble votre objectif et verrons où il trouve sa place.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Indice des prix Imobiliare.ro · Spitogatos · Enterprise Greece · Administration fiscale roumaine (ANAF) · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Portail de la législation roumaine · ynet, Hila Tzion : « Pour le prix d'un appartement à Bucarest, on ne peut même pas acheter une clé en Israël » (en hébreu)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les règles du golden visa grec, la TVA et la fiscalité des deux pays évoluent. Avant toute transaction, consultez un avocat et un conseiller fiscal dans chaque pays.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
