Tescil, tesliminden sonra yönetim, kendi dilinizde açıklanan sözleşme, her şey dahil fiyat ve işler ters gittiğinde kimin yanıt vereceği.
Sözlü olarak herkes güzel yanıt verir. Yazılı olarak yalnızca doğru kurulmuş olanlar verir. Yazılı yanıt bir taahhüttür, söz değildir.
Romanya'da mülkiyeti her üçüncü kişiye karşı uygulanabilir kılan şey tapu sicilindeki kayıttır. Tescili "sonra halledilen" bir geliştirici size bir fikir satıyordur.
KDV, noter, tescil ve "altyapı bağlantıları" %8-%10 ekleyebilir. Sözleşmeye ek olarak anahtar teslim bir maliyet tablosu isteyin.
Yanıt sürelerini, adı belli bir muhatabı ve taahhüt edilmiş bir yanıt süresini içeren bir yönetim sözleşmesi. "Bir çağrı merkezi var" bir yanıt değildir.
Gayrimenkul geliştiricisine sorulacak sorular: ilk görüşmede ne olur
Yatırımcılarla ilk görüşmede neredeyse her zaman aynı şeyi görüyorum. Görsellerin, manzaranın, takvimin soruları soruluyor. Kibarca soruluyor ve güzel yanıtlar alınıyor.
Gerçekten önemli sorular ise sorulmuyor. Bazen nezaketten, bazen de ne soracaklarını bilmedikleri için.
Başarılı bir yatırım ile üzücü bir hikâye arasındaki fark, neredeyse her zaman imzadan önce sorduğunuz sorulardır.
İşte bir gayrimenkul geliştiricisine sorulacak beş soru, yani zayıf geliştiricilerin kaçındıkları. Her biri için: onları neden korkuttuğu, iyi bir yanıtın nasıl göründüğü, tehlike işareti ve bunu kendiniz nasıl doğrulayacağınız.
Demir kural: her yanıt yazılı olarak
Sorulardan önce, listeyi çalışan bir araca dönüştüren bir kural.
Sözlü olarak herkes güzel yanıt verir. Yazılı olarak yalnızca doğru kurulmuş olanlar verir.
Sözlü yanıt bir sözdür. Yazılı yanıt bir taahhüttür. İkisi arasındaki fark, tam da Nordis skandalının dayandığı farktır; bunu, iki kez satılan daire hakkındaki makalemizde ele almıştık.
1. Soru: Mülk kimin adına ve tam olarak ne zaman tescil edilir?
Zayıf geliştiricileri neden korkutur: Romanya'da mülkiyeti her üçüncü kişiye karşı uygulanabilir kılan şey tapu sicilindeki (Cartea Funciară) kayıttır. Tescili "sonra halledilen" bir geliştirici size bir mülk değil, bir fikir satıyordur.
AB dışından gelen alıcılar, İsrailliler dahil, ek bir katmanla karşılaşır. Romanya hukukuna göre arazi doğrudan yalnızca bir Romanya veya AB vatandaşı adına tescil edilir. Kabul edilen birkaç yol vardır; en yaygını üst hakkıdır (superficie): binanın tam mülkiyeti ve arazinin münhasır kullanımı. Bunları mülkün ve arazinin sizin adınıza tescili hakkındaki makalemizde ele aldık.
- İyi yanıt: "Mülk, belirli bir tarihte noter huzurunda yapılan nihai sözleşmede sizin adınıza tescil edilir. İşte önceki bir alıcıdan örnek bir özet."
- Tehlike işareti: "Bu bir formalite, merak etmeyin", yalnızca sözlü bir yanıt veya takvimsiz olarak "proje şirketi" adına tescil.
- Nasıl doğrulanır: satıcıdan bağımsız yerel bir avukat tarafından kontrol edilen güncel bir tapu sicili özeti.
2. Soru: Tesliminden bir gün sonra mülkü kim yönetir?
Neden korkutur: uzaktan yatırım yapmanın büyük riski her zaman piyasa değildir. Yönetimdir. Satıp ortadan kaybolan bir geliştirici, sizi evinizden binlerce kilometre uzakta bir kiracı, bir müteahhit ve onarımlarla baş başa bırakır.
- İyi yanıt: adı, adresi ve insanları olan tanımlı bir kuruluş. En iyisi: geliştiricinin kendisinin yönetimi sürdürmesi, çünkü o zaman çıkarı sizinkiyle aynıdır.
- Tehlike işareti: "Bir yönetim şirketi olacak" (gelecekte, anonim) veya "Yerel bir yönetici bulun, kolay".
- Nasıl doğrulanır: yazılı SLA içeren bir yönetim sözleşmesi: yanıt süreleri, ödemeyen kiracı için bir prosedür, mali raporlama ve adı belli bir muhatap.
Gece bir şey bozulduğunda ne olur? Bunu mülk yönetimi makalemizde yanıtladık.
3. Soru: Sözleşmeyi kendi dilinizde açıklayacak biri var mı, yoksa Romence bir sözleşmeyle baş başa mısınız?
Neden korkutur: anlamadığınız bir sözleşme, uygulatamayacağınız bir sözleşmedir. "Toplantıda bir tercüman var" hukuki bir açıklama değildir.
- İyi yanıt: yalnızca geliştiriciyi temsil eden geliştirici avukatından, kontrollerden tescile kadar anladığınız bir dilde açıklamalar ve önemli belgelerin tercümesi. Bunun yanında, kendi avukatınızı tutmanız yönünde net bir tavsiye.
- Tehlike işareti: "Standart bir sözleşme, kontrol edilecek bir şey yok."
- Nasıl doğrulanır: taahhüt etmeden önce önemli bir belgenin İngilizceye çevrilmiş halini görmeyi isteyin.
4. Soru: Fiyat gerçekten her şeyi içeriyor mu?
Neden korkutur: imzadan sonra %8–%10 şişen "cazip fiyat" bilinen bir satış taktiğidir. KDV, noter, tescil, "altyapı bağlantıları": imzadan hemen önce ortaya çıkan maliyetler.
Başarılı bir yatırım ile üzücü bir hikâye arasındaki fark, neredeyse her zaman imzadan önce sorduğunuz sorulardır.
- İyi yanıt: nelerin dahil olduğunu, KDV'yi, hukuki ücretleri, noteri ve tescili, ve nelerin dahil olmadığını gösteren yazılı bir şartname.
- Tehlike işareti: "Ayrıntıları sonra hallederiz."
- Nasıl doğrulanır: sözleşmeye ek olarak, "dahil değildir" sütunu olan yazılı bir "anahtar teslim" maliyet tablosu. Gelişigüzel bir e-postada değil. Bir ekte.
Fiyatın kendisinin adil olup olmadığını da kontrol etmek isterseniz, "yabancı alıcı primi" hakkında eksiksiz bir rehberimiz var.
5. Soru: Bir şey ters giderse kiminle ve hangi dilde konuşursunuz?
Neden korkutur: bu, tüm hizmet düzeninin gerçek sınavıdır. Yanıt yoksa sistem de yoktur.
- İyi yanıt: sizin dilinizde konuşan bir kişinin adı ve telefon numarası, taahhüt edilmiş bir yanıt süresiyle.
- Tehlike işareti: "Bir çağrı merkezi var" veya "E-posta gönderin yeter".
- Nasıl doğrulanır: muhatap kişi ve yanıt süresi yalnızca toplantıda söylenmekle kalmaz, yönetim sözleşmesine yazılır.
Sahadan: WhatsApp'ta 20 dakika, e-postada üç gün
Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:
Tel Aviv'den bir yazılım mühendisi olan bir müşteri, Pipera'da neredeyse aynı fiyatlı iki daire arasında kalmıştı: biri Romanya genelinde 15 projesi olan, borsada işlem gören büyük bir inşaat şirketinden, diğeri aynı mahallede 12 birimlik butik bir proje yapan İsrailli bir geliştiriciden.
Büyük şirkette 40 sayfalık bir sunum gönderen bir satış temsilcisiyle muhatap oldu. İnşaatın ne zaman başlayacağı ve ana müteahhidin kim olduğu gibi somut sorulara temsilci genel merkeze soracağını söyledi ve yanıt bazen üç gün sürdü. Küçük geliştirici ise 20 dakika içinde WhatsApp'ta İbranice yanıt verdi; mühendise ısıtma sistemi planını ve belediyeden alınan orijinal ruhsat belgelerini tercümesiyle birlikte gönderdi.
Müşteri, geliştiricinin fazla küçük olmasından endişe ediyordu. Birlikte kontrol ettik: 18 yıllık faaliyet, zamanında teslim edilen 7 proje ve özel bir banka hesabında tutulan para. Küçük geliştiriciyle imzaladı. On dört ay sonra şantiyeden fotoğraflı aylık rapor alıyor ve hava koşulları yüzünden iki haftalık bir gecikme olduğunda geliştirici onu bizzat aradı.
Şirketin büyüklüğü beşinci soruyu yanıtlamaz. Onu yanıtlayan, telefonu kimin açtığı, hangi dilde ve ne kadar hızlı açtığıdır; bunu da imzadan önce sınayabilirsiniz.
Geliştiricilere beş soru bir bakışta
| Soru | İyi yanıt | Tehlike işareti | Nasıl doğrulanır |
|---|---|---|---|
| 1. Tescil | Sizin adınıza, noter huzurunda, belirli bir tarihte | "Bir formalite" | Tapu sicili özeti ve bağımsız bir avukat |
| 2. Yönetim | Tanımlı bir kuruluş, ideal olarak geliştiricinin kendisi | "Bir yönetim şirketi olacak" | SLA içeren yönetim sözleşmesi |
| 3. Kendi dilinizde sözleşme | Kendi dilinizde yanıtlar, tercüme edilmiş belgeler | "Standart bir sözleşme" | Tercüme edilmiş önemli bir belge |
| 4. Fiyat | Nelerin dahil olduğu ve olmadığı | "Sonra hallederiz" | Ek olarak maliyet tablosu |
| 5. Hizmet | Ad, telefon, yanıt süresi | "Bir çağrı merkezi var" | Yönetim sözleşmesindeki madde |
Pratik kural
Ciddi bir geliştirici beş soruyu da yazılı olarak, eksiksiz ve kaçamak yapmadan yanıtlar. Görseller ne kadar güzel olursa olsun, herhangi birinden kaçınması sizin tehlike işaretinizdir.
Balotești'deki projemizde beş sorunun hepsinin yanıtını yazılı olarak alırsınız, çünkü doğru kurulmuş bir geliştirici sorulardan korkmaz. Ekibimiz İbranice, İngilizce ve Romence çalışır. Projeyi inşa aşamasında satın alıyorsanız bu beş soruya Nordis yasası kontrol listesini de ekleyin.
Küçük bir ipucu: listeyi telefonunuzda tutun ve bir geliştiriciyle her görüşmeden önce gözden geçirin. Hangi ülkede olursa olsun. Sorular evrenseldir; yalnızca tehlike işaretlerinin sırası değişir.
Sık sorulan sorular
Böyle sorgulamak beni rahatsız ediyor. Havayı bozmaz mı?
Tam tersi, ve bu başlı başına bir testtir. Ciddi bir geliştirici bu soruları duyunca gülümser, çünkü sonunda biri gerçekten güçlü olduğu konuları kontrol ediyordur. Alınan veya "neden bu kadar şüphecisiniz?" diye karşılık veren bir geliştirici, beş soruyu da aynı anda yanıtlamıştır.
Mükemmel yanıtlar aldım ama yalnızca sözlü. Bu yeterli mi?
Hayır. Aynı yanıtları e-postayla veya sözleşmeye ek olarak isteyin. Toplantıda güzel yanıt verip bunu yazıya dökmekte zorlanan bir geliştirici, size ikinci kez yanıt vermiş olur.
Sormadan imzaladıysam ne olur?
Her şey kaybolmadı. SLA içeren bir yönetim sözleşmesi satın almadan sonra da imzalanabilir ve gerçekte neyin kayıtlı olduğunu görmek için tapu sicili özeti her aşamada çekilebilir. Listeyi bağımsız bir avukata götürün ve durum incelemesi isteyin.
Geliştirici kendi avukatını öneriyor. Bu yeterli mi?
Geliştiricinin tarafından gelen hukuki yanıtlar iyi bir hizmettir, ancak bunun yerine geçmez. Satıcıdan bağımsız, kendi tuttuğunuz avukat, yalnızca sizi temsil eden tek kişidir.
Bu sorular yalnızca Romanya için mi geçerli?
Hayır. Beş soru, her ülkedeki her geliştiriciye uyar. Ülkeler arasında değişen esas olarak tescil yoludur; bu yüzden 1. Soruyu yerel bir avukatla kontrol etmeye her zaman değer.
Sonuç
Bu sorular kimseyi utandırmak için değildir. Sizi üzücü bir hikâyeden korumak içindir.
Romanya'da bir geliştiriciyle yolun başındaysanız, bizimki ya da başkası, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Bana beş soruyu sorun ve yanıtları yazılı olarak isteyin.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI) · Romanya Adalet Bakanlığı mevzuat portalı · Romanya Noterler Ulusal Birliği (UNNPR) · Romanya Ulusal Mali İdare Kurumu (ANAF) · 207/2025 sayılı Kanun ("Nordis yasası"), Monitorul Oficial 1133, 8 Aralık 2025 · İmar ve İnşaat Kanunu (169/2026 sayılı Kanun), md. 422(6)–(11), Monitorul Oficial 661, 10 Ağustos 2026.
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce bağımsız bir yerel avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
