بعد كل الضرائب والتكاليف، هل ما زال الشراء في الخارج مجدياً؟

لم تعد السوق رخيصة ولا منفلتة، بل أصبحت أغلى وأكثر خضوعاً للرقابة وأقل تسامحاً مع الأخطاء بكثير.

الوعود الجميلة لم تعد كافية، فما يحسم الأمر هو الصورة الكاملة للتكاليف.

صحيح أن مزيداً من التنظيم يحميكم، لكنه يضيف أيضاً تكاليف لا ترونها دائماً مسبقاً.

ومن لا يفهم الصورة الكاملة قبل الشراء، يكتشفها بعد فوات الأوان.

من كان يظن أن رومانيا أو اليونان هما «الغرب المتوحش» للعقارات، يكتشف الآن أن شريفاً جديداً قد وصل إلى البلدة، واسمه: التنظيم الصارم.

يواصل الإسرائيليون البحث عن فرص عقارية فيما وراء البحار، وهذا ليس جديداً. الجديد هو أن الظروف هناك أيضاً، في الخارج، أصبحت أعقد بكثير مما كانت عليه. ففي اليونان ترتفع الأسعار، وقفزت الضرائب على الإيجارات قصيرة الأجل، وتقيّد لوائح جديدة هذا النشاط. وفي قبرص، يُبلغ البنك المركزي عن تسارع في أسعار المساكن. أما في رومانيا، فقد غيّر قانون نورديس قواعد اللعبة من جذورها.

لم يعد السؤال «أين الشراء أرخص؟»، بل سؤال أهم بكثير: ما التكلفة الحقيقية للعقار بعد كل الضرائب والتكاليف وآليات الحماية؟

انتهى عصر «البيع في الهواء»

اسألوا المطوّرين عن هذا

يمرّ الاستثمار العقاري في الخارج بثورة، ليست ثورة أسعار، بل ثورة في طريقة التفكير.

في الماضي، كان المستثمر الإسرائيلي الراغب في الاستثمار في رومانيا أو اليونان أو قبرص يدخل سوقاً قائمة إلى حد كبير على الثقة العمياء. يَعِد المطوّر بشقة، ويحصّل دفعة مقدمة كبيرة، ثم يفعل بالمال ما يشاء. كان العميل يحصل على وعد، ولم يكن يحصل دائماً على شقة.

وقد كشفت قضية نورديس في رومانيا هذا الخلل بصورة دراماتيكية. فوفقاً لتحقيق DIICOT (النيابة الرومانية لمكافحة الجريمة المنظمة)، حصّلت مجموعة نورديس من المشترين نحو 195 مليون يورو بين 2019 و2024، بأسلوب وصفه المدّعون بأنه «هرم من ثلاث مراحل». بيعت شقق عدة مرات لمشترين مختلفين، واستُخدمت أموال الدفعات المقدمة لأغراض شخصية لأصحاب الشركة، ولم تُبنَ المشاريع. وتقدّم أكثر من 850 متضرراً بشكاوى.

جاء الرد التنظيمي فورياً. ففي نوفمبر 2025 أقرّ البرلمان الروماني بالإجماع القانون رقم 207/2025، «قانون نورديس»، الذي دخل حيز التنفيذ في ديسمبر 2025 ويضع معياراً جديداً كلياً لحماية المشتري.

ثلاث دول، ثلاث قصص، واتجاه واحد

اسألوا المطوّرين عن هذا

رومانيا: الإصلاح الأكثر صرامة

يرسي قانون نورديس ثلاثة مبادئ تغيّر اللعبة تماماً:

دفعة مقدمة بنسبة 5% فقط – رسوم الحجز محدودة بـ5% من قيمة العقار، ولمدة لا تتجاوز 60 يوماً. وإذا لم يفِ المطوّر بالتزاماته، فعليه إعادة المبلغ كاملاً خلال 30 يوماً.

أموال محفوظة في حساب مخصص – تُودَع جميع دفعات المشترين في حساب مصرفي مخصص للمشروع، ولا يُفرج عنها إلا لتمويل البناء الفعلي وفق مراحل محددة: ما يصل إلى 25% عند إنجاز الهيكل، وما يصل إلى 20% عند إنجاز الأنظمة، والرصيد قرب الاكتمال. وتصل الغرامات على المخالفات إلى 1% من حجم أعمال المطوّر.

التسجيل في السجل العقاري وقيد إشارة تحذيرية منذ مرحلة العقد التمهيدي – يجب تسجيل كل وحدة سكنية كوحدة مستقلة في السجل العقاري (Cartea Funciară) قبل توقيع العقد التمهيدي، وتُقيَّد إشارة تحذيرية لصالح المشتري. ويمنع ذلك البيع المزدوج للعقار نفسه.

والنتيجة المباشرة؟ المطوّرون الذين كانوا يعتمدون على أموال العملاء كمصدر تمويل رئيسي لم يعد بإمكانهم ذلك. ووفقاً لتحليل North Bucharest Investments (Romania Insider)، يشترط النظام المصرفي في رومانيا على المطوّرين حقوق ملكية تتراوح بين 30% و40% كشرط لتمويل المشروع. وبالجمع بين ذلك وقيود قانون نورديس، تُقصى الشركات الصغيرة والمطوّرون غير المتينين مالياً من السوق ببساطة. إن قانون نورديس هو، عملياً، شهادة وفاة السماسرة الانتهازيين الذين نشطوا في السوق، فلا يصمد إلا الأقوياء فعلاً.

اليونان: تنظيم متزايد وتكاليف متصاعدة

في اليونان، واصلت أسعار العقارات ارتفاعها حتى منتصف 2025، مع طلب قوي بشكل خاص في أثينا وسالونيك. لكن في الوقت نفسه، تشدّد الدولة رقابتها على الإيجارات قصيرة الأجل:

قفزت رسوم الإقامة اليومية على الإيجارات القصيرة من 1.50 يورو إلى 10 يورو في الموسم السياحي (أبريل-أكتوبر)، ومن 0.50 إلى 2 يورو في الشتاء. وتُلزم لوائح جديدة دخلت حيز التنفيذ في أكتوبر 2025 كل عقار مخصص للإيجار القصير بتأمين مسؤولية، وكواشف دخان، وطفايات حريق، وشهادة من كهربائي معتمد، وغير ذلك. وفي المناطق المركزية من أثينا، بما فيها أحياء مطلوبة مثل كوكاكي وكولوناكي وبانغراتي، فُرض تجميد على تسجيل شقق جديدة للإيجار القصير اعتباراً من يناير 2025، مع غرامات قدرها 50,000 يورو على المخالفين.

إضافة إلى ذلك، لا يُسمح على الإطلاق للعقارات المشتراة ضمن برنامج Golden Visa بعد سبتمبر 2024 بالعمل كإيجار قصير الأجل، مما يُلزم المستثمر بالتركيز على الإيجار طويل الأجل فقط.

قبرص: تسارع في الأسعار وطلب محلي وأجنبي

أفاد البنك المركزي القبرصي بتسارع مستمر في أسعار المساكن في الربع الرابع من 2025. وقفزت المبيعات للمشترين الأجانب بنسبة 18.7% في الربع الرابع. ويغذّي الطلبَ انخفاضُ أسعار الفائدة (انخفضت فائدة الرهن العقاري إلى 3.12% في ديسمبر 2025)، إلى جانب النشاط السياحي واحتياجات السكن للطلاب الأجانب.

ماذا يعني ذلك؟ في قبرص أيضاً يرتفع سعر الدخول، ومن يبحث عن «صفقة» قد يجد نفسه يشتري في الذروة، مع تكاليف صيانة وضرائب لم يحسبها مسبقاً.

الأسئلة التي يجب على كل مستثمر إسرائيلي طرحها

اسألوا المطوّرين عن هذا

السؤال 1: ماذا تشترون فعلاً في الخارج اليوم؟

اليوم تشترون الأمان أولاً: لا «صفقة»، بل تقليل خطر خسارتكم لرأس المال.

من الناحية الاقتصادية، تنخفض «علاوة المخاطرة» كلما أصبحت السوق أكثر خضوعاً للرقابة. فعندما تُلزم رومانيا بقيد إشارة تحذيرية منذ مرحلة العقد التمهيدي، وبحفظ الأموال في حساب مصرفي مخصص لا يُفرج عنه إلا لأغراض البناء، فإن ذلك يمنع البيع المزدوج ويقلّص المخاطر الكارثية. صحيح أن تكاليف التنظيم ترفع كلفة الدخول قليلاً، لكن السوق أكثر استقراراً بكثير، وتجذب مستثمرين مؤسسيين ما كانوا ليقتربوا من هذه السوق قبل سنوات.

الخلاصة: عقار آمن مع سند ملكية مسجّل في اليد أفضل من وعد على الورق في مشروع قد ينهار. وتُظهر الزاوية السلوكية أن الإحساس بالحصانة دفع المستثمرين في الماضي إلى تجاهل الإشارات الحمراء بسبب وعود مغرية. فألم الخسارة أقوى بمرتين من متعة الربح المحتمل، ولهذا يبدي المستثمرون اليوم استعداداً لدفع «ثمن أمان» أعلى.

Pipera Tech Park Romania - مجمع بيبيرا للتكنولوجيا

السؤال 2: ما التكلفة التي يميل المستثمرون الإسرائيليون إلى إغفالها؟

1. «شركاؤكم» الصامتون: الدولة عبر الضرائب، والبنك عبر رسوم الرقابة.

يميل المستثمرون إلى النظر إلى سعر الدخول، أي كم تكلّف الشقة، وينسون كل ما عدا ذلك. لكن في واقع 2026، فإن «ما عدا ذلك» كبير:

التعرّض لمخاطر العملة – إذا ضعفت العملة المحلية (الليو الروماني، اليورو) أمام الشيكل، فقد تتآكل قيمة العقار بالشيكل. الإدارة عن بُعد – تكاليف إدارة عقار من بلد آخر، بما فيها الصيانة والبحث عن مستأجرين والأعطال، تتراكم لتصبح مبالغ يجب حسابها. الضرائب المحلية – في اليونان، تبلغ الضريبة على دخل الإيجار 15% على أول 12,000 يورو، و25% على الشريحة التالية (حتى 24,000 يورو)، و35% فيما يزيد على ذلك (اعتباراً من 2026). التنظيم المتصاعد – التأمينات وشهادات السلامة ورسوم الإقامة، كلها تضيف إلى التكاليف الجارية. وحين يُطلب من المطوّر ضخّ رأس مال ذاتي كبير، فإنه سيحمّل جزءاً من هذه التكاليف على سعر الشقة.

انحياز سلوكي كلاسيكي: «الانحياز التأكيدي»، إذ نبحث فقط عن البيانات التي تدعم الصفقة ونتجاهل النفقات «الصغيرة» التي تتراكم. وقِصر النظر يجعل من الصعب علينا تخيّل تكاليف الصيانة بعد خمس سنوات.

من الميدان: «فقط راجع العقد وقل لي إن كل شيء على ما يرام»

اسألوا المطوّرين عن هذا

يروي المحامي إيلان ليبوفيتش:

تواصل معي عميل بعد سلسلة إعلانات على فيسبوك وندوة عبر الإنترنت لشركة تعمل في بوخارست، وسأل هل مشروع معيّن مشروع جيد. شرحت له أن الجواب يتوقف على هدف الشراء. كان قد اشترى تذكرة الطيران ومن المقرر أن يوقّع بعد أسبوع. قلت له إن أسبوعاً لا يكفي للفحص النافي للجهالة وللتفاوض على العقد، وإن توصيتنا قد تكون عدم الشراء. فأجاب: «فقط راجع العقد وقل لي إن كل شيء على ما يرام».

وتبيّن لاحقاً أنه دفع لشركة التسويق، حتى قبل لقائنا، دفعة مقدمة قدرها 5,000 يورو. اختار بوخارست «لأن هذا ما يفعله الجميع الآن». لم يكن يعرف أي مناطق المدينة تهمه، ولم يقارن الأسعار بين الأحياء، ولم يتحقق من التبعات القانونية لتملّك الأجانب.

في النهاية اشترى شقة في المشروع الذي أوصت به الندوة. وبعد عام تبيّن أن شركة البناء تواجه صعوبات مالية وأن البناء متأخر، وأنه إن حاول البيع قبل اكتمال البناء فسيخسر جزءاً من استثماره.

الأسئلة أعلاه ليست لإبطاء صفقة جيدة، بل للتأكد من أن ما تشتريه صفقة حقيقية، لا مجرد شعور بأن «الجميع يفعل ذلك».

السؤال 3: لماذا يجب النظر إلى يوم البيع أيضاً، لا إلى يوم الشراء فقط؟

الشقة في الخارج ليست مجرد أصل، بل هي «تذكرة خروج» يجب أن تكون سائلة وآمنة عند البيع.

تُعدّ «مخاطر السيولة» من أكبر مخاطر العقارات الأجنبية. فإذا تبيّن يوم البيع أن العقار غير مسجّل كما ينبغي، أو أن التنظيم قد تغيّر، أو أنه لا يوجد طلب، فأنتم عالقون. والقوانين مثل قانون نورديس، التي تُلزم بالتسجيل في السجل العقاري كوحدة مستقبلية منذ مرحلة العقد التمهيدي، تضمن أن يكون لديكم يوم البيع عقار «نظيف» قانونياً يسهل نقل ملكيته.

الزاوية السلوكية: «انحياز الوطن»، إذ نشعر بالأمان في إسرائيل بفضل قانون البيع (حماية مشتري الشقق)، لكن في الخارج علينا أن نصنع لأنفسنا المستوى نفسه من الأمان. و«أثر الملكية» يجعلنا نقع في حب العقار ونتوقف عن فحصه بعين باردة. والتفكير في يوم البيع، حتى قبل يوم الشراء، يحيّد هذا الأثر.

من الرابح ومن الخاسر؟

اسألوا المطوّرين عن هذا

الرابح: المستثمر الصغير الذي يحظى الآن بحماية قانونية ومصرفية لم تكن متاحة له من قبل. فأموال دفعاته المقدمة محمية، والعقار مسجّل، والمطوّر خاضع للرقابة.

الخاسر: المطوّرون الصغار والمتوسطون الذين لا يملكون ظهيراً مالياً. فمتطلبات رأس المال الجديدة تُقصيهم من السوق، وهذا هو الهدف تحديداً.

المتأثر الذي لا يُتحدث عنه: البنوك في دول الوجهة، التي تتحول إلى «شرطة» مواقع البناء. فهي تتحمّل مسؤولية ثقيلة في مراقبة الإفراج عن الأموال ووتيرة التقدّم.

أسئلة شائعة

ما الذي تغيّر للمشترين في رومانيا مع قانون نورديس؟

يحدّد القانون 207/2025 رسوم الحجز بـ5% من قيمة العقار ولمدة لا تتجاوز 60 يوماً، ويُلزم المطوّر بإعادة المبلغ كاملاً خلال 30 يوماً إذا لم يفِ بالتزاماته. وتُودَع دفعات المشترين في حساب مصرفي مخصص ويُفرج عنها وفق مراحل البناء، وتُسجَّل الوحدة في السجل العقاري مع إشارة تحذيرية قبل توقيع العقد التمهيدي.

ما هي قضية نورديس؟

وفقاً لتحقيق DIICOT، حصّلت مجموعة نورديس من المشترين نحو 195 مليون يورو بين 2019 و2024، بأسلوب وصفه المدّعون بأنه «هرم من ثلاث مراحل». وبيعت شقق عدة مرات لمشترين مختلفين، ولم تُبنَ المشاريع، وتقدّم أكثر من 850 متضرراً بشكاوى.

ما التكاليف التي يغفلها عادةً من يشتري عقاراً في الخارج؟

مخاطر العملة، وتكاليف الإدارة عن بُعد، والضرائب المحلية، والتنظيم الذي يضيف التأمينات وشهادات السلامة والرسوم. ففي رومانيا مثلاً تبلغ ضريبة دخل الإيجار نحو 8% من الإيجار الإجمالي، وتبلغ ضريبة البيع 3% أو 1% بحسب مدة الاحتفاظ بالعقار.

لماذا يجب التفكير في يوم البيع منذ يوم الشراء؟

إذا تبيّن يوم البيع أن العقار غير مسجّل كما ينبغي، أو أن القواعد تغيّرت، أو أنه لا يوجد طلب، فأنتم عالقون. والتسجيل في السجل العقاري منذ مرحلة العقد التمهيدي، كما يشترط قانون نورديس، يضمن أن يكون لديكم عقار «نظيف» قانونياً يسهل نقل ملكيته حتى وأنتم خارج رومانيا.

ماذا يحدث في اليونان وقبرص؟

في اليونان قفزت رسوم الإقامة اليومية على الإيجارات قصيرة الأجل من 1.50 إلى 10 يورو في الموسم السياحي، ويسري في وسط أثينا منذ يناير 2025 تجميد لتسجيل شقق جديدة للإيجار قصير الأجل. وفي قبرص يُبلغ البنك المركزي عن تسارع أسعار المساكن وقفزة في المبيعات للمشترين الأجانب، فكلفة الدخول ترتفع هناك أيضاً.

نهاية عصر «البيع في الهواء»

في المحصلة، فإن الانتقال من «سوق رخيصة وخطرة» إلى «سوق غالية وآمنة» لا رجعة فيه. يحدث ذلك في رومانيا مع قانون نورديس، وفي اليونان مع تنظيم الإيجارات القصيرة، وفي قبرص مع ارتفاع الأسعار المدفوع بالطلب.

يمرّ المستثمر في الخارج بعملية «نضوج قسري». فإن كنا في الماضي نبحث فقط عن سعر منخفض ووعود كبيرة، فإننا ندرك اليوم أن التنظيم القوي هو «السترة الواقية» لأموالنا. وهذا الإدراك يلزمنا بالنظر إلى الصورة الكاملة للضرائب واللوائح والحمايات المصرفية، لا إلى سعر الدخول وحده.

الأمان له ثمن. والاستثمار في الخارج اليوم أكثر أماناً بكثير من ذي قبل، لكنه يتطلب أيضاً رأس مال أكبر بكثير، وحكمة أكبر بكثير، وفهماً أعمق بكثير لما يحدث بعد التوقيع.

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط، ولا يشكّل استشارة ضريبية أو قانونية أو مالية.

قبل إبرام أي صفقة، يُنصح باستشارة خبراء محليين.