Lohnt sich der Kauf im Ausland nach allen Steuern und Kosten noch?

Der Markt ist nicht mehr billig oder unreguliert – er ist teurer, stärker beaufsichtigt und verzeiht Fehler weit weniger.

Schöne Versprechen reichen nicht mehr – entscheidend ist das vollständige Bild der Kosten.

Mehr Regulierung schützt Sie zwar, verursacht aber auch Kosten, die Sie nicht immer im Voraus sehen.

Und wer das Gesamtbild vor dem Kauf nicht erkennt, erkennt es zu spät.

Wer dachte, Rumänien oder Griechenland seien der Wilde Westen der Immobilienwelt, stellt fest: Ein neuer Sheriff ist in der Stadt – und er heißt strenge Regulierung.

Israelis suchen weiterhin nach Immobilienchancen im Ausland. Das ist nichts Neues. Neu ist, dass die Bedingungen auch im Ausland weit komplexer werden als früher. In Griechenland steigen die Preise, die Abgaben auf Kurzzeitvermietungen sind stark gestiegen, und neue Vorschriften schränken die Tätigkeit ein. Auf Zypern meldet die Zentralbank sich beschleunigende Wohnungspreise. Und in Rumänien hat das Nordis-Gesetz die Spielregeln grundlegend verändert.

Die Frage lautet nicht mehr „Wo kauft man am billigsten?“, sondern eine viel wichtigere: Was kostet die Immobilie wirklich – nach allen Steuern, Kosten und Absicherungen?

Die Ära der „heißen Luft“ ist vorbei

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Immobilieninvestitionen im Ausland erleben eine Revolution. Keine Revolution der Preise, sondern der Denkweise.

Früher betrat ein israelischer Anleger, der in Rumänien, Griechenland oder Zypern investieren wollte, einen Markt, der weitgehend auf blindem Vertrauen beruhte. Ein Bauträger versprach eine Wohnung, kassierte eine hohe Anzahlung und machte mit dem Geld, was er wollte. Der Kunde bekam ein Versprechen – und nicht immer eine Wohnung.

Die Nordis-Affäre in Rumänien hat dieses Versagen drastisch offengelegt. Laut den Ermittlungen der DIICOT (der rumänischen Staatsanwaltschaft zur Bekämpfung der organisierten Kriminalität) sammelte die Nordis-Gruppe zwischen 2019 und 2024 rund 195 Mio. € von Käufern ein – mit einem System, das die Staatsanwälte als „dreistufige Pyramide“ bezeichneten. Wohnungen wurden mehrfach an verschiedene Käufer verkauft, Anzahlungen flossen in private Zwecke der Firmeneigentümer, und die Projekte wurden nie gebaut. Mehr als 850 Geschädigte erstatteten Anzeige.

Die Reaktion des Gesetzgebers folgte umgehend. Im November 2025 verabschiedete das rumänische Parlament einstimmig das Gesetz 207/2025, das „Nordis-Gesetz“, das im Dezember 2025 in Kraft trat und einen völlig neuen Standard für den Käuferschutz setzt.

Drei Länder, drei Geschichten – ein Trend

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Rumänien: die strengste Reform

Das Nordis-Gesetz legt drei Grundsätze fest, die das Spiel komplett verändern:

Eine Anzahlung von nur 5 % – die Reservierungsgebühr ist auf 5 % des Immobilienwerts begrenzt, für einen Zeitraum von höchstens 60 Tagen. Erfüllt der Bauträger seine Pflichten nicht, muss er den vollen Betrag innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen.

Gelder auf einem Sonderkonto gesperrt – alle Zahlungen der Käufer fließen auf ein projektgebundenes Bankkonto und werden nur für tatsächliche Bauleistungen freigegeben, nach Bauabschnitten: bis zu 25 % nach Fertigstellung des Rohbaus, bis zu 20 % nach Fertigstellung der Haustechnik und der Rest gegen Ende. Verstöße werden mit Geldbußen von bis zu 1 % des Umsatzes des Bauträgers geahndet.

Grundbucheintragung und Vormerkung für den Käufer schon beim Vorvertrag – jede Wohneinheit muss als eigenständige Einheit im Grundbuch eingetragen sein, bevor der Vorvertrag unterzeichnet wird, und es wird eine Vormerkung zugunsten des Käufers eingetragen. So kann dieselbe Immobilie nicht zweimal verkauft werden.

Die direkte Folge? Bauträger, die sich auf das Geld ihrer Kunden als Hauptfinanzierungsquelle verlassen haben, können das nicht mehr. Laut einer Analyse von North Bucharest Investments (Romania Insider) verlangt das rumänische Bankensystem von Bauträgern 30–40 % Eigenkapital als Bedingung für eine Projektfinanzierung. Zusammen mit den Beschränkungen des Nordis-Gesetzes werden kleine Firmen und finanzschwache Bauträger schlicht aus dem Markt gedrängt. Das Nordis-Gesetz ist faktisch der Totenschein für die Glücksritter, die am Markt aktiv waren – nur die wirklich starken Akteure überleben.

Griechenland: strengere Regulierung, steigende Kosten

In Griechenland stiegen die Immobilienpreise bis Mitte 2025 weiter, mit besonders starker Nachfrage in Athen und Thessaloniki. Gleichzeitig verschärft der Staat jedoch die Aufsicht über Kurzzeitvermietungen:

Die tägliche Beherbergungsabgabe auf Kurzzeitvermietungen stieg in der Tourismussaison (April bis Oktober) von 1,50 € auf 10 € und im Winter von 0,50 € auf 2 €. Neue Vorschriften, die im Oktober 2025 in Kraft traten, verlangen für jede Kurzzeitvermietung eine Haftpflichtversicherung, Rauchmelder, Feuerlöscher, ein Zertifikat eines zugelassenen Elektrikers und mehr. Im Zentrum Athens, darunter begehrte Viertel wie Koukaki, Kolonaki und Pangrati, gilt seit Januar 2025 ein Stopp für die Registrierung neuer Kurzzeitvermietungswohnungen; Verstöße kosten 50.000 €.

Zudem dürfen Immobilien, die nach September 2024 im Rahmen des Golden-Visa-Programms gekauft wurden, überhaupt nicht kurzzeitig vermietet werden – Anleger müssen sich daher ausschließlich auf die Langzeitvermietung konzentrieren.

Zypern: steigende Preise, lokale und ausländische Nachfrage

Die Zentralbank von Zypern meldete für das vierte Quartal 2025 einen anhaltend beschleunigten Anstieg der Wohnungspreise. Die Verkäufe an ausländische Käufer stiegen im vierten Quartal um 18,7 %. Getrieben wird die Nachfrage von sinkenden Zinsen (der Hypothekenzins fiel im Dezember 2025 auf 3,12 %), vom Tourismus und vom Wohnbedarf ausländischer Studierender.

Was bedeutet das? Auch auf Zypern steigen die Einstiegskosten, und wer auf „Schnäppchenjagd“ geht, kauft womöglich auf dem Höhepunkt – mit Unterhalts- und Steuerkosten, die er vorab nicht eingeplant hat.

Die Fragen, die sich jeder israelische Anleger stellen muss

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Frage 1: Was kaufen Sie heute im Ausland wirklich?

Heute kaufen Sie vor allem Sicherheit: kein „Schnäppchen“, sondern ein geringeres Risiko, Ihr Kapital zu verlieren.

Ökonomisch gesprochen sinkt die „Risikoprämie“, je stärker ein Markt reguliert ist. Wenn Rumänien verlangt, dass schon beim Vorvertrag eine Vormerkung eingetragen wird, und die Gelder auf einem Sonderkonto gesperrt und nur für den Bau freigegeben werden, sind Doppelverkäufe ausgeschlossen und das Katastrophenrisiko sinkt. Regulierungskosten machen den Einstieg etwas teurer, doch der Markt ist weitaus stabiler und zieht institutionelle Anleger an, die sich diesem Markt vor einigen Jahren nicht genähert hätten.

Unterm Strich: Lieber eine sichere Immobilie mit dem Eigentumsnachweis in der Hand als ein Versprechen auf Papier in einem Projekt, das scheitern könnte. Der verhaltensökonomische Blick zeigt: Ein Gefühl der Unverwundbarkeit hat Anleger früher dazu gebracht, Warnsignale wegen verlockender Versprechen zu ignorieren. Der Schmerz eines Verlusts wiegt doppelt so schwer wie die Freude über einen möglichen Gewinn – deshalb sind Anleger heute bereit, einen höheren „Preis der Sicherheit“ zu zahlen.

Pipera Tech Park, Rumänien

Frage 2: Welche Kosten übersehen israelische Anleger gern?

1. Ihre stillen „Partner“: der Staat über die Steuern und die Bank über Aufsichtsgebühren.

Anleger schauen meist auf den Einstiegspreis – was die Wohnung kostet – und vergessen alles andere. Doch in der Realität von 2026 ist dieses „alles andere“ erheblich:

Währungsrisiko – schwächt sich die lokale Währung (der rumänische Leu, der Euro) gegenüber dem Schekel ab, kann der Wert der Immobilie in Schekel schrumpfen. Verwaltung aus der Ferne – die Kosten, eine Immobilie aus einem anderen Land zu verwalten, einschließlich Instandhaltung, Mietersuche und Reparaturen, summieren sich zu Beträgen, die eingeplant werden müssen. Lokale Besteuerung – in Griechenland beträgt die Steuer auf Mieteinnahmen 15 % auf die ersten 12.000 €, 25 % auf die nächste Stufe (bis 24.000 €) und 35 % darüber (ab 2026). Wachsende Regulierung – Versicherungen, Sicherheitszertifikate, Beherbergungsabgaben: All das erhöht die laufenden Kosten. Und wenn der Bauträger erhebliches Eigenkapital einbringen muss, wird er einen Teil dieser Kosten auf den Wohnungspreis umlegen.

Eine klassische Verhaltensverzerrung: der „Bestätigungsfehler“ – wir suchen nur nach Daten, die das Geschäft stützen, und ignorieren die „kleinen“ Ausgaben, die sich summieren. Kurzsichtigkeit erschwert es uns, die Unterhaltskosten in fünf Jahren vorherzusehen.

Aus der Praxis: „Schauen Sie einfach den Vertrag durch und sagen Sie mir, dass alles in Ordnung ist“

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Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:

Ein Mandant wandte sich nach einer Reihe von Facebook-Anzeigen und einem Webinar einer in Bukarest tätigen Firma an mich und fragte, ob ein bestimmtes Projekt gut sei. Ich erklärte ihm, dass die Antwort vom Zweck des Kaufs abhänge. Er hatte bereits ein Flugticket gekauft und sollte in einer Woche unterschreiben. Ich sagte ihm, eine Woche reiche nicht für eine Due-Diligence-Prüfung und die Verhandlung des Vertrags, und unsere Empfehlung könnte lauten, nicht zu kaufen. Er antwortete: „Schauen Sie einfach den Vertrag durch und sagen Sie mir, dass alles in Ordnung ist.“

Später stellte sich heraus, dass er der Vermarktungsfirma schon vor unserem Treffen eine Anzahlung von 5.000 € geleistet hatte. Er hatte sich für Bukarest entschieden, „weil das gerade alle machen“. Er wusste nicht, welche Teile der Stadt ihn interessierten, hatte die Preisunterschiede zwischen den Vierteln nicht geprüft und sich nicht mit den rechtlichen Folgen von Eigentum durch Ausländer befasst.

Am Ende kaufte er eine Wohnung in dem Projekt, das im Webinar empfohlen worden war. Ein Jahr später zeigte sich, dass die Baufirma in finanziellen Schwierigkeiten steckte und sich der Bau verzögerte – und hätte er vor der Fertigstellung verkaufen wollen, hätte er einen Teil seiner Investition verloren.

Die obigen Fragen sollen ein gutes Geschäft nicht ausbremsen. Sie sollen sicherstellen, dass Sie tatsächlich ein Geschäft kaufen – und nicht das Gefühl, dass „es alle machen“.

Frage 3: Warum müssen Sie an den Tag des Verkaufs denken, nicht nur an den Tag des Kaufs?

Eine Wohnung im Ausland ist nicht nur ein Vermögenswert – sie ist ein „Ausstiegsticket“, das liquide und sicher verkäuflich sein muss.

Das „Liquiditätsrisiko“ gehört zu den größten Risiken bei Auslandsimmobilien. Stellt sich am Tag des Verkaufs heraus, dass die Immobilie nicht ordnungsgemäß eingetragen ist, dass sich die Vorschriften geändert haben oder dass es keine Nachfrage gibt – sitzen Sie fest. Gesetze wie das Nordis-Gesetz, die bereits beim Vorvertrag eine Grundbucheintragung als künftige Einheit verlangen, stellen sicher, dass Sie am Tag des Verkaufs einen rechtlich „sauberen“ Vermögenswert besitzen, der sich leicht übertragen lässt.

Der verhaltensökonomische Blick: der „Home Bias“ – in Israel fühlen wir uns dank des Wohnungsverkaufsgesetzes sicher, im Ausland aber müssen wir uns dasselbe Maß an Sicherheit selbst schaffen. Der „Besitztumseffekt“ lässt uns uns in eine Immobilie verlieben und sie nicht mehr nüchtern bewerten. Wer schon vor dem Tag des Kaufs an den Tag des Verkaufs denkt, neutralisiert diesen Effekt.

Wer gewinnt und wer verliert?

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Gewinner: Der Kleinanleger, der nun einen rechtlichen und bankseitigen Schutz genießt, den es vorher nicht gab. Seine Anzahlung ist geschützt, die Immobilie ist eingetragen, und der Bauträger wird beaufsichtigt.

Verlierer: Kleine und mittlere Bauträger ohne finanziellen Rückhalt. Die neuen Kapitalanforderungen filtern sie aus dem Markt – und genau das ist der Zweck.

Betroffen, aber selten erwähnt: Die Banken in den Zielländern, die zur „Polizei“ der Baustellen werden. Sie tragen eine große Verantwortung für die Überwachung der Mittelfreigabe und des Baufortschritts.

Häufig gestellte Fragen

Was hat sich für Käufer in Rumänien mit dem Nordis-Gesetz geändert?

Das Gesetz 207/2025 begrenzt die Reservierungsgebühr auf 5 % des Immobilienwerts für höchstens 60 Tage; erfüllt der Bauträger seine Pflichten nicht, muss er den vollen Betrag innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen. Die Zahlungen der Käufer fließen auf ein Sonderkonto und werden nach Bauabschnitten freigegeben, und die Einheit wird vor Unterzeichnung des Vorvertrags mit einer Vormerkung im Grundbuch eingetragen.

Was war die Nordis-Affäre?

Laut den Ermittlungen der DIICOT sammelte die Nordis-Gruppe zwischen 2019 und 2024 rund 195 Mio. € von Käufern ein – mit einem System, das die Staatsanwälte eine „dreistufige Pyramide“ nannten. Wohnungen wurden mehrfach an verschiedene Käufer verkauft, die Projekte wurden nie gebaut, und mehr als 850 Geschädigte erstatteten Anzeige.

Welche Kosten übersehen Anleger beim Kauf im Ausland häufig?

Währungsrisiko, Kosten der Fernverwaltung, lokale Besteuerung und Regulierung, die Versicherungen, Sicherheitszertifikate und Abgaben mit sich bringt. In Rumänien beispielsweise beträgt die Steuer auf Mieteinnahmen rund 8 % der Bruttomiete, und die Steuer beim Verkauf liegt je nach Haltedauer bei 3 % oder 1 %.

Warum schon beim Kauf an den Tag des Verkaufs denken?

Stellt sich am Tag des Verkaufs heraus, dass die Immobilie nicht ordnungsgemäß eingetragen ist, sich die Regeln geändert haben oder keine Nachfrage besteht, sitzen Sie fest. Eine Grundbucheintragung schon beim Vorvertrag, wie sie das Nordis-Gesetz verlangt, bedeutet, dass Sie einen rechtlich sauberen Vermögenswert besitzen, der sich leicht übertragen lässt.

Was passiert in Griechenland und auf Zypern?

In Griechenland stieg die tägliche Beherbergungsabgabe auf Kurzzeitvermietungen in der Tourismussaison von 1,50 € auf 10 €, und im Zentrum Athens gilt seit Januar 2025 ein Registrierungsstopp für neue Kurzzeitvermietungen. Auf Zypern meldet die Zentralbank sich beschleunigende Wohnungspreise und einen sprunghaften Anstieg der Verkäufe an ausländische Käufer – auch dort steigen also die Einstiegskosten.

Das Ende der Ära der „heißen Luft“

Alles in allem ist der Wandel vom „billigen und riskanten Markt“ zum „teuren und sicheren Markt“ unumkehrbar. Er vollzieht sich in Rumänien mit dem Nordis-Gesetz, in Griechenland mit der Regulierung der Kurzzeitvermietung und auf Zypern mit nachfragegetriebenen Preissteigerungen.

Der israelische Anleger im Ausland durchläuft einen Prozess der „erzwungenen Reife“. Suchten wir früher nur nach einem niedrigen Preis und großen Versprechen, verstehen wir heute, dass strenge Regulierung die „schusssichere Weste“ für unser Geld ist. Diese Erkenntnis verpflichtet uns, das Gesamtbild aus Steuern, Vorschriften und Bankabsicherungen zu betrachten – nicht nur den Einstiegspreis.

Sicherheit kostet Geld. Heute ist eine Investition im Ausland weit sicherer als früher – sie erfordert aber auch deutlich mehr Kapital, deutlich mehr Urteilsvermögen und ein deutlich tieferes Verständnis dafür, was nach der Unterschrift geschieht.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung dar.

Vor jedem Geschäftsabschluss empfehlen wir, lokale Fachleute zu konsultieren.