L'impôt sur l'achat d'un bien neuf ou ancien va de 1 % à 3 %, frais de notaire compris. Le notaire le perçoit et enregistre le transfert.
La TVA normale est de 21 % depuis août 2025. Le taux transitoire de 9 % a pris fin le 30 septembre 2026 : tout logement neuf supporte désormais 21 %.
Les particuliers paient 10 % en Roumanie sur le loyer net après un abattement forfaitaire de 20 %, soit un taux effectif d'environ 8 % du loyer brut.
Les particuliers paient 3 % du prix de vente en cas de détention jusqu'à trois ans, et 1 % au-delà. Plus aucune exonération depuis 2023.
Les résidents israéliens paient 25 % d'impôt sur la plus-value, ce taux incluant l'impôt déjà payé en Roumanie sur ce même bénéfice.
L'investissement immobilier en Roumanie est-il la nouvelle alternative pour les investisseurs ? Avant de vous décider, vous devez tenir compte de la fiscalité du pays d'investissement et de l'impôt supplémentaire dû en Israël.
Me Ilan Leibovitch | 15.03.2025 | Article mis à jour en avril 2026
Commençons par poser les choses clairement : les résidents israéliens sont tenus de déclarer à l'administration fiscale israélienne à la fois la détention d'un bien à l'étranger et tout revenu tiré de ce bien (même si, dans les faits, vous n'avez pas physiquement rapatrié ce revenu en Israël).
Lorsqu'un Israélien souhaite investir dans l'immobilier à l'étranger, il est conseillé d'examiner aussi l'aspect fiscal avant d'investir.
Voici les étapes à vérifier :
Première étape
- Étudiez la législation fiscale locale du pays où vous achetez le bien.
- Étudiez et comprenez le système fiscal israélien tel qu'il s'applique à l'investissement immobilier à l'étranger.
- Vérifiez s'il existe une convention fiscale entre Israël et le pays dans lequel vous comptez investir.
* La loi israélienne sur la fiscalité immobilière ne s'applique pas aux biens situés à l'étranger (autrement dit, l'achat d'un bien à l'étranger n'a pas d'incidence sur la taxation de l'achat d'un appartement en Israël ; le nombre d'appartements qu'un investisseur détient à l'étranger est sans effet sur les biens qu'il loue en Israël ou sur l'impôt sur la plus-value immobilière qu'il doit acquitter en Israël lors de la vente d'un appartement en Israël).
Deuxième étape
Vous devez définir la nature de l'investissement, c'est-à-dire si vous achèterez un seul bien ou plusieurs.
Il existe une différence fondamentale entre un investissement privé (un particulier qui achète un appartement) et une société qui acquiert des biens. Chaque cas implique une procédure et un calcul fiscal différents.
Si vous investissez dans l'immobilier à l'étranger via une société, vous devez tenir compte des frais de fonctionnement de la société.
La fiscalité des investissements immobiliers en Roumanie
Lorsque vous achetez un bien en Roumanie, la transaction est conclue devant un notaire, chargé de percevoir les impôts auprès des parties et de les reverser à l'administration fiscale, ainsi que d'enregistrer le transfert de propriété au livre foncier local.
À la date de publication de cet article (mars 2024), l'impôt sur l'achat d'un bien (neuf ou ancien) se situe entre 1 % et 3 %, frais de notaire compris.
Pour l'achat d'un premier appartement neuf, la TVA est la suivante :
La TVA sur l'achat d'un appartement en Roumanie est de 21 %. Le taux réduit transitoire de 9 % (pour les appartements d'un prix allant jusqu'à 600 000 lei) a pris fin le 30 septembre 2026 ; tout logement neuf est donc désormais soumis à la TVA pleine de 21 %.
Photo d'illustration : image d'archive
La convention fiscale entre Israël et la Roumanie
Sur les revenus locatifs, un investisseur particulier paie 10 % d'impôt en Roumanie. L'impôt est calculé sur le revenu net après un abattement forfaitaire de 20 % sur les loyers bruts ; il représente donc en pratique environ 8 % des loyers bruts.
Les résidents israéliens doivent déclarer à l'administration fiscale israélienne la détention d'un bien à l'étranger comme tout revenu qui en découle.
Une société paie l'impôt sur les revenus locatifs au taux de 16 % du bénéfice. Une micro-entreprise paie l'impôt sur les revenus locatifs au taux de 1 % du chiffre d'affaires (pour y avoir droit, son chiffre d'affaires ne doit pas dépasser 100 000 € par an, elle doit employer au moins un salarié au salaire minimum, et les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 50 % de son chiffre d'affaires total).
En outre, un investisseur israélien est également imposable en Israël. Israël et la Roumanie ont conclu une convention fiscale qui évite la double imposition à l'investisseur immobilier : un Israélien qui paie l'impôt en Roumanie sur ses revenus locatifs ne paie en Israël que la différence. En vertu de l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu, l'investisseur peut choisir entre 2 régimes d'imposition pour son impôt en Israël :
- Imposition des revenus locatifs en Israël au titre de l'article 121 de l'Ordonnance : au taux marginal applicable, après déduction des charges admises par la loi (rénovation, entretien, etc.).
- Imposition des revenus locatifs au titre de l'article 122A de l'Ordonnance : les loyers sont imposés au taux forfaitaire de 15 %, avec la seule déduction de l'amortissement.
Prenons l'exemple d'une maison louée 1 000 € par mois.
Revenus locatifs annuels : 1 000 € × 12 = 12 000 €
Impôt dû en Roumanie au taux de 10 % : 1 200 €.
Après l'abattement forfaitaire de 20 %, l'impôt effectivement payé est d'environ 8 % : 960 €
Impôt dû en Israël si vous optez pour l'article 122A de l'Ordonnance :
12 000 € × 15 % = 1 800 €, dont 960 € ont déjà été payés en Roumanie. Il reste donc 840 € à payer en Israël au titre du solde de l'impôt.
L'imposition lors de la revente du bien
Lors de la vente du bien en Roumanie, les impôts suivants sont dus :
En Roumanie : un particulier paie 3 % du prix de vente si le bien a été détenu jusqu'à trois ans, et 1 % s'il a été détenu plus de trois ans.
Il n'y a pas d'exonération à la revente : depuis 2023, l'exonération pour les biens d'une valeur allant jusqu'à 450 000 lei ne s'applique plus, et l'impôt est dû sur chaque transaction.
En Israël : l'investisseur paie l'impôt sur la plus-value au taux fixé par la loi, sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente du bien.
Actuellement, il paie au total un impôt sur la plus-value de 25 % du bénéfice (ce pourcentage inclut l'impôt éventuellement payé en Roumanie sur ce même bénéfice).
Par exemple :
Exemple hypothétique, destiné uniquement à illustrer le calcul fiscal et non une prévision de prix : une maison achetée 195 000 € et revendue au bout d'au moins trois ans 250 000 €.
Bénéfice sur la vente de la maison : 55 000 €
Impôt dû en Israël : 13 750 €.
Le traitement fiscal des revenus étrangers des investisseurs immobiliers évolue fréquemment et exige un examen spécifique de chaque cas, en fonction de la situation personnelle de chaque investisseur ou société.
Questions fréquentes
Quels impôts paie-t-on à l'achat d'un bien en Roumanie ?
L'acte est signé devant un notaire, qui perçoit les impôts et les reverse à l'administration. Selon l'article, l'impôt sur l'achat d'un bien neuf ou ancien se situe entre 1 % et 3 %, frais de notaire compris, et une TVA de 21 % s'applique à un appartement neuf.
Combien d'impôt paie-t-on en Roumanie sur les revenus locatifs ?
Selon les règles en vigueur, un particulier paie 10 % d'impôt sur les revenus locatifs nets après un abattement forfaitaire de 20 %, soit environ 8 % des loyers bruts. Vérifiez les règles en vigueur avant de planifier.
Les résidents israéliens paient-ils aussi des impôts en Israël sur des loyers roumains ?
Oui. Les résidents israéliens doivent déclarer le bien et ses revenus et, grâce à la convention fiscale, ne paient en Israël que la différence au-delà de l'impôt déjà payé en Roumanie. Ils peuvent choisir entre le taux marginal (article 121) et un taux forfaitaire de 15 % (article 122A).
Combien d'impôt est dû à la revente d'un bien en Roumanie ?
Selon les règles en vigueur, la Roumanie prélève 3 % si le bien a été détenu moins de trois ans et 1 % au-delà. En Israël, l'impôt sur la plus-value est de 25 % du bénéfice, ce taux incluant l'impôt éventuellement payé en Roumanie sur ce même bénéfice.
Un bien en Roumanie a-t-il une incidence sur la taxe d'acquisition ou l'impôt sur la plus-value immobilière en Israël ?
Non. La loi israélienne sur la fiscalité immobilière ne s'applique pas aux biens situés à l'étranger : acheter en Roumanie ne modifie ni la taxe d'acquisition d'un appartement en Israël, ni l'impôt sur la plus-value immobilière lors de sa revente.
L'article a été rédigé en collaboration avec Me Ilan Leibovitch, du cabinet Leibovitch & Co., spécialiste de l'immobilier international
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
