כמה מס משלמים באמת על נכס ברומניה?

האם השקעת נדל״ן ברומניה היא התחליף החדש למשקיעים? רגע לפני שמקבלים החלטה על השקעת נדל״ן יש לקחת בחשבון את המיסוי במדינת ההשקעה והשלמתו בישראל.

עו״ד אילן ליבוביץ | 15.03.2025| ** המאמר עודכן ב- אפריל 2026.

אז בפתח הדברים בואו ונשים את זה על השולחן - תושבי ישראל מחויבים לדווח לרשויות המס בישראל על בעלות בנכס בחו״ל וגם על הכנסות מנכסים בחו״ל (גם אם בפועל לא משכתם את ההכנסות פיזית מחו״ל לישראל).

כאשר ישראלי מעונין להשקיע בנדל״ן מעבר לים מומלץ לבדוק טרם השקעה גם את היבט המיסוי,

להלן מס׳ שלבים לבדיקה:

שלב א׳

שאלו את היזמים על זה

1.ללמוד את חוקי המיסוי המקומיים במדינה בה רוכשים את הנכס.

2. ללמוד ולהבין את מערכת חוקי המיסוי בישראל על השקעת נדל״ן בחו״ל.

3. לבדוק האם ישנה אמנת מס בין המדינה בה אנחנו מתכוונים להשקיע לבין ישראל.

* חוק מיסוי מקרקעין הישראלי אינו חל על נכסים בחו״ל, (דהיינו רכישת נדל״ן בחו״ל איננה משפיעה על מיסוי רכישת דירה בישראל, אין משמעות לכמות הדירות שיש למשקיע בחו״ל או לנכסים שהוא משכיר בישראל או למס השבח שעליו לשלם בישראל בעת מכירת

דירה בישראל).

שלב ב׳

שאלו את היזמים על זה

יש לתכנן את אופי ההשקעה, דהיינו האם ארכוש נכס בודד או מספר נכסים.

יש הבדל מהותי בין השקעה פרטית (אדם פרטי רוכש דירה) או במקרה של חברה הרוכשת נכסים. לכל אחד מהמקרים התנהלות שונה וחישוב מיסוי שונה.

במקרה ואתם משקיעים בנדל״ן מעבר לים באמצעות חברה, יש לקחת בחשבון הוצאות אחזקת החברה.

מיסוי על השקעות נדל״ן ברומניה

שאלו את היזמים על זה

ברכישת נדל״ן ברומניה עסקת נדל״ן תתבצע בפני נוטריון, אשר אחראי על גביית המיסים מהצדדים לעסקה והעברתם לרשויות המס, כמו גם על רישום העברת הזכויות במרשם המקרקעין המקומי.

נכון למועד פרסום מאמר זה (מרץ 2024) על רכישת נכס נדל”ן (יד 1 או 2) המס יהיה בין 1% ל- 3% הכוללים גם את שכר הטרחה של הנוטריון.

ברכישת דירה חדשה ראשונה המע״מ יהיה:

המע״מ על רכישת דירה ברומניה הוא בשיעור של 21%. שיעור המע״מ המופחת של 9% (לדירות עד 600,000 ליי), שחל בתקופת מעבר, הסתיים ב-30 בספטמבר 2026, וכיום כל דירה חדשה חייבת במע״מ מלא של 21%.

צילום אילוסטרציה: בנק תמונות

אמנת מס בין ישראל לרומניה

שאלו את היזמים על זה

בגין הכנסה משכירות משקיע אדם פרטי ישלם ברומניה מס בשיעור של 10%, המחושב על ההכנסה נטו לאחר ניכוי קבוע של 20% מההכנסה ברוטו, כך שבפועל המס הוא כ-8% מדמי השכירות ברוטו.

חברה תשלם מס על ההכנסה משכירות בשיעור של 16% מהרווח. חברת מיקרו תשלם מס על ההכנסה משכירות בשיעור של 1% מהמחזור (לשם כך הכנסות החברה אינן יכולות לעלות על 100,000 אירו בשנה, עליה להעסיק לפחות עובד אחד בשכר מינימום, ושיעור ההכנסה משכירות מכלל ההכנסות של החברה לא יכול לעלות על 50%).

בנוסף, משקיע ישראלי יחוייב גם בתשלום מס בישראל. כידוע, בין ישראל ובין רומניה קיימת אמנת מס ובמסגרתה הוסכם כי משקיע נדל״ן לא ישלם כפל מס, כך שישראלי המשלם מס ברומניה על ההכנסה משכירות ישלם רק את ההפרש בישראל. עפ״י פקודת מס הכנסה קיימים 2 מסלולי מיסוי לבחירת המשקיע בכל הקשור לחבות המס בישראל:

1. מיסוי הכנסות השכירות בישראל לפי סע׳ 121 לפקודה - בהתאם לשיעור המס השולי החל, בניכוי ההוצאות המותרות עפ״י דין (הוצאות שיפוץ, אחזקה וכיוב׳).
2. מיסוי הכנסות השכירות לפי סעיף 122א לפקודה - המס על דמי השכירות הוא בשיעור אחיד של 15% בניכוי הוצאות פחת בלבד.

בואו ניקח לדוגמה בית שדמי השכירות המשולמים בגינו הם 1,000 יורו בחודש.

ההכנסה השנתי משכירות –  12,000=1,000€X12

המס שישולם ברומניה בשיעור 10% - 1,200.

לאחר הניכוי הקבוע של 20% ישולם בפועל מס של כ-8% - 960

המס שישולם בישראל במקרה של בחירה בתשלום לפי סעיף 122א לפקודה –

1,800=12,000€X15%, מתוכם שולם ברומניה סך של 960 יורו. לפיכך ישולם סך של 840 יורו כהשלמת מס בישראל.

תשלום מס בעת מכירה הנכס

שאלו את היזמים על זה

בעת מכירת הנכס ברומניה ישולם:

ברומניה - אדם פרטי משלם מס של 3% ממחיר המכירה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אם החזיק בו יותר משלוש שנים.

אין פטור ממס במכירה: מאז 2023 בוטל הפטור לנכסים בשווי של עד 450,000 ליי, והמס חל על כל עסקה.

בישראל - המשקיע ישלם מס רווחי הון בשיעור בהתאם לקבוע בחוק על ההפרש שבין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה.

נכון להיום, ישלם מס רווחי הון כולל בשיעור של 25% מהרווח (אחוזים אלו כוללים מס ששולם ברומניה בגין רווח זה ככל ששולם).

לדוגמה: 

דוגמה היפותטית לחישוב המס בלבד, ולא תחזית מחיר: בית שנרכש ב- 195,000 יורו ויימכר לאחר מינימום שלוש שנים ב- 250,000 יורו.

הרווח במכירת הבית - 55,000 יורו

המס שישולם בישראל - 13,750 יורו.

סוגיית המס למשקיעי נדל״ן על הכנסה מחו״ל משתנה לעיתים תכופות, ודורשת התייחסות ספציפית לכל מקרה פרטי בהתאם לנתוניו האישיים של כל משקיע או חברה.

שאלות נפוצות

אילו מסים משלמים בקניית נכס ברומניה?

העסקה נחתמת בפני נוטריון, שגובה את המסים ומעביר אותם לרשויות. לפי המאמר, המס על רכישת נכס חדש או יד שנייה נע בין 1% ל-3% כולל שכר טרחת הנוטריון, ועל דירה חדשה חל מע״מ של 21%.

כמה מס משלמים ברומניה על הכנסה משכירות?

לפי הכללים הנוכחיים, אדם פרטי משלם ברומניה מס של 10% על ההכנסה נטו, לאחר ניכוי קבוע של 20%, כלומר כ-8% מההכנסה ברוטו משכירות. כדאי לבדוק את הכללים העדכניים לפני התכנון.

האם משלמים מס גם בישראל על שכירות מרומניה?

כן. תושבי ישראל חייבים לדווח על הנכס ועל ההכנסה ממנו, ובזכות אמנת המס משלמים בישראל רק את ההפרש מעבר למס ששולם ברומניה. אפשר לבחור בין מיסוי לפי המס השולי (סעיף 121) לבין מס אחיד של 15% (סעיף 122א).

כמה מס משלמים במכירת נכס ברומניה?

לפי הכללים העדכניים, ברומניה משלמים 3% אם הנכס הוחזק פחות משלוש שנים ו-1% אם הוחזק יותר. בישראל משלמים מס רווח הון של 25% מהרווח, כשהמס ששולם ברומניה על אותו רווח נכלל בשיעור הזה.

האם נכס ברומניה משפיע על מס הרכישה או מס השבח בישראל?

לא. חוק מיסוי מקרקעין הישראלי אינו חל על נכסים בחו״ל, ולכן רכישת נכס ברומניה לא משפיעה על מס הרכישה בישראל או על מס השבח במכירת דירה בישראל.

המאמר נכתב בשיתוף עם עו״ד אילן ליבוביץ ממשרד ליבוביץ ושות׳ המתמחים בנדל״ן בינלאומי

אין באמור לעיל כדי להוות המלצה ו/או ייעוץ משפטי ו/או יעוץ חשבונאי ואין להסתמך על האמור לעיל אלא לפנות לייעוץ ספציפי. יתכן שהאמור אינו עדכני והוא נותר באתר רק בשל העניין שבו.