Anunțul Telefonic'e göre Haziran 2026'da Bükreş'te iki odalı bir daire için ortalama talep edilen kira.
117.985 €'luk iki odalı bir dairede, %30 peşinatla, 25 yıl vadede %6,5 faizle. Örnek amaçlıdır, sigortadan önce.
İlk yıllarda taksitin büyük kısmı faizdir. Doğru karşılaştırma: kira ile faiz ve mülk sahipliği maliyetleri.
Üç yıl içinde yapılan satış işlem değerinin %3'ü, sonrasında %1'i oranında vergilendirilir. Kalış süresi belirleyici değişkendir.
BNR'nin 17/2012 sayılı Yönetmeliği uyarınca toplam geri ödemeler, ley cinsinden kredide net gelirin %40'ı, döviz cinsinden kredide %20'si ile sınırlıdır.
Bükreş'te kira mı, satın alma mı: kısa cevap
En az üç yıllığına Bükreş'e taşınan, peşinatı ve bankanın tanıdığı geliri olan biri, benzer bir dairenin aylık taksitinin kiraya yakın olduğunu görecektir. Haziran 2026'da iki odalı bir daire için ortalama talep edilen kira 533 € idi; banka onayına tabi olarak %70'e kadar finansman ve 25 yıl vadede %6,5 faiz oranıyla böyle bir dairenin konut kredisi taksiti yaklaşık 558 €. Ne kadar kalacağından emin olmayan veya esnekliğe ihtiyacı olan kiralamalıdır. Hesap esas olarak kalış süresine bağlıdır.
Bükreş'e taşınan hemen her aile bana bu soruyu soruyor. Dürüst cevap da tek bir cümleyle başlıyor: kiralamak esneklik, satın almak istikrar kazandırır. Soru, ikisinden hangisine daha çok ihtiyacınız olduğudur.
2026'da Bükreş'te kiralamanın maliyeti
Bükreş Belediyesi'nin resmi portalında yayımlanan, Haziran 2026'ya ait Anunțul Telefonic verilerine göre ortalama talep edilen kiralar ve satış fiyatları şöyledir:
| Mülk türü | Ortalama aylık kira | m² başına ortalama talep edilen fiyat |
|---|---|---|
| Stüdyo | €350 | €2,205 |
| İki oda | €533 | €2,251 |
| Üç oda | €751 | €2,185 |
| Dört oda ve üzeri | €1,399 | €2,442 |
| Müstakil ev veya villa | €2,420 | €2,331 |
Bunlar ilanlardaki talep fiyatlarıdır, işlem fiyatları değildir ve KDV dahildir. Şehrin kuzeyinde, uluslararası okulların yakınında kiralar ortalamanın üzerindedir. İki odalı bir daire için ortalama talep edilen fiyat 117.985 € idi.
Aylık hesap: kira ile konut kredisi taksiti
Taksitler, yıllık eşit ödeme (Fransız amortisman) formülüyle, 25 yıl vadede %6,5 faiz oranıyla, yalnızca örnek amaçlı hesaplanmıştır. Formül için Romanya'da konut kredisi taksiti hesaplama makalemize bakın.
| Senaryo | Aylık kira | Kredi | Aylık taksit | Bunun ilk aydaki faiz kısmı |
|---|---|---|---|---|
| İki oda, 117.985 €, %30 peşinat | €533 | €82,590 | yaklaşık 558 € | yaklaşık 447 € |
| İki oda, %15 peşinat | €533 | €100,287 | yaklaşık 677 € | yaklaşık 543 € |
| 300.000 €'luk villa, %70'e kadar finansman (banka onayına tabi) | 2.420 € (ev için ortalama) | €210,000 | yaklaşık 1.418 € | yaklaşık 1.138 € |
Tabloda iki şey dikkat çekiyor.
Birincisi: ilk yıllarda taksitin büyük kısmı faizdir. İki odalı daire için ilk aydaki faiz tek başına kiraya yakındır. Yani doğru karşılaştırma "kira ile taksit" değil, "kira ile faiz ve mülk sahipliği maliyetleri"dir.
İkincisi: villalarda fark daha büyüktür. Bükreş'te bir ev için ortalama kira, tablodaki senaryonun taksitinden çok daha yüksektir. Öte yandan villa büyük bir peşinat gerektirir ve evde duran 90.000 € başka bir yerde değildir.
Tablonun göstermedikleri: mülk sahipliği maliyetleri
Taksit, ev sahibinin maliyetinin yalnızca bir parçasıdır. Şunları eklemeniz gerekir:
- Giriş maliyetleri. Noter ve tescil, işlem değerinin yaklaşık %1-%1,5'i. 117.985 €'luk bir dairede yaklaşık 1.200 € ila 1.800 €. Döküm Romanya'da satın alma maliyetleri makalemizde yer alıyor.
- Yıllık emlak vergisi, her yerel yönetim tarafından belirlenir.
- Zorunlu sigorta ve bina sigortası, banka tarafından istenir.
- Bakım. Kiracıyken büyük bir onarım ev sahibinin sorunudur. Ev sahibiyken sizin sorununuzdur.
- Peşinatın fırsat maliyeti: eve giden para başka şeyler için kullanılamaz.
Kiralama tarafında ise: başlangıçta bir emlak ofisi komisyonu, bir depozito ve her şeyden önce belirsizlik. Ev sahibi, çocuklar okula yeni alışmışken kirayı artırabilir veya sözleşmeyi yenilemeyebilir.
Kalış süresi: belirleyici değişken
Romanya'da bir mülkün satışı, kâr üzerinden değil, işlem değeri üzerinden yüzde olarak vergilendirilir: 227/2015 sayılı Kanun'un 111. maddesi uyarınca üç yıla kadar elde tutulduysa %3, sonrasında %1.
117.985 €'luk bir dairede iki yıl sonra satış yapmak, giriş maliyetlerine ek olarak yaklaşık 3.540 € vergi demek olur. Dairede iki yıl yaşayıp satan kişi, bu arada çoğunlukla faiz öderken hem girişin hem çıkışın bedelini öder.
Kiralamak esneklik, satın almak istikrar kazandırır. Soru, ikisinden hangisine daha çok ihtiyacınız olduğudur.
Üç yılın altında kiralamak hemen her zaman daha temizdir. Beş yılın üzerinde satın almak ciddi bir soru olmaya başlar. Arada ise duruma bağlıdır.
Konut kredisini gerçekte kim alabilir
Yukarıdaki hesap, bankanın krediyi onaylayacağını varsayar. Romanya Merkez Bankası'nın 17/2012 sayılı Yönetmeliği uyarınca toplam geri ödemeler, ley cinsinden kredide net gelirin %40'ı, döviz cinsinden kredide %20'si ile sınırlıdır. Ley cinsinden kredi için asgari peşinat %15'tir.
Romanya iş sözleşmesiyle taşınan ve ley cinsinden kazanan biri, yerel borçlu gibi değerlendirilir. Şekel cinsinden kazanmaya devam eden biri mukim olmayan olarak değerlendirilir ve uygulamada %70'e kadar finansman alır. Bu konuda Romanya'da peşinat makalemize bakın.
Döviz kuruna da dikkat edin: şekel cinsinden gelir ile ley veya euro cinsinden taksit, her ay kur riski yaratır.
Üçüncü yol: önce kiralayın, sonra satın alın
Birlikte çalıştığım birçok aile bunu seçiyor ve haklı olarak. Şehri, okul yolunu ve trafiği tanımak için kirada geçirilen bir ilk yıl. Sonra, nerede yaşamak istediğinizi bildiğinizde satın alırsınız.
Bu yolun bedeli: bir yıllık kira ve fazladan bir taşınma. Avantajı: büyük karar bir ilandan değil, gerçek bilgilerle verilir.
Kim kiralamalı, kim satın almalı
Kiralamak, iki yıllık sözleşmeyle gelenlere, şehrin hangi tarafında çalışacaklarını ve çocukların hangi okula gideceğini henüz bilmeyenlere ve güvenlik yastığından yemeden boş peşinatı olmayanlara uygundur.
Satın almak, beş yıl veya daha uzun süre planlayanlara, nerede yaşamak istediğini bilenlere, bankanın tanıdığı istikrarlı geliri olanlara ve başkasının evine kira ödemek yerine kendi evi için faiz ödemeyi tercih edenlere uygundur. Bahçeli bir ev arayanlar, villa kiralama arzının sınırlı ve pahalı olduğunu görecektir. Farklar için Bükreş'te villa mı daire mi makalemize bakın.
Sık sorulan sorular
2026'da Bükreş'te daire kiralamak ne kadara mal olur?
Anunțul Telefonic'e göre, Haziran 2026'da ortalama talep edilen kira stüdyo için 350 €, iki oda için 533 €, üç oda için 751 € ve müstakil ev veya villa için 2.420 € idi. Şehrin kuzeyinde fiyatlar ortalamanın üzerindedir.
Bükreş'te iki odalı bir dairenin aylık taksiti nedir?
Ortalama talep edilen fiyat olan 117.985 € tutarındaki bir dairede, %30 peşinat ve 25 yıl vadede %6,5 faiz oranıyla, sigorta ve masraflardan önce taksit ayda yaklaşık 558 €'dur. %15 peşinatla yaklaşık 677 €.
Kaç yıl sonra satın almak kiralamaktan daha mantıklı olur?
Tek bir sayı yok. Üç yıl içinde yapılan satış işlem değerinin %3'ü, sonrasında ise %1'i oranında vergilendirilir ve ilk yıllarda taksitin büyük kısmı faizdir. Bu yüzden üç yılın altında genellikle kiralamak daha iyidir, beş yılın üzerinde ise satın almaya ciddi şekilde bakmaya değer.
İsrail'den gelen gelirle Romanya'da konut kredisi alınabilir mi?
Evet, koşullarla. Yurt dışı geliri olan mukim olmayanlar %70'e kadar finansman alır ve toplam geri ödemeler BNR kurallarına göre net gelirin belirli bir payıyla sınırlıdır. Romanya'da çalışan ve ley cinsinden kazanan biri yerel borçlu olarak değerlendirilir.
Önce kiralayıp sonra satın almak mantıklı mı?
Çoğu aile için evet. Kirada geçirilen ilk yıl mahalleyi, okulu ve işe gidiş yolunu tanımanızı, kararı sağlam temellere oturtarak satın almanızı sağlar. Bedeli bir yıllık kira ve fazladan bir taşınmadır.
Sonuç
2026'nın Bükreş'inde ortalama bir dairenin konut kredisi taksiti kiraya yakındır, ancak ilk yıllarda esas olarak faizdir. Belirleyici olan kalış süresi, peşinat ve nerede yaşamak istediğinizden emin olmanızdır.
Planlama aşamasındaysanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Hesabınızı, kira ile satın almayı, gerçek rakamlarla birlikte oluşturalım. Bunu bir kez belirteyim: Balotești'deki projemizde, banka onayına tabi olarak bir Romanya bankasından %70'e kadar finansman mümkündür. Taşınmanın bütünü için Romanya'ya taşınma rehberimize bakın.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Bükreş Belediyesi portalı, Haziran 2026 gayrimenkul piyasası · Anunțul Telefonic · BNR Yönetmeliği 17/2012, Romanya mevzuat portalı · 227/2015 sayılı Kanun (Vergi Kanunu), md. 111 · Romanya Merkez Bankası (BNR) · Romanya Noterler Birliği (UNNPR) · ANCPI · ANAF
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Hesaplamalar sigorta ve masraflardan önce, örnek amaçlı formül hesaplamalarıdır ve fiyatlar ortalama talep edilen fiyatlardır. Faiz oranları ve finansman koşulları, borçlunun profiline göre her banka tarafından belirlenir.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
