Средняя запрашиваемая аренда двухкомнатной квартиры в Бухаресте в июне 2026 года, по данным Anunțul Telefonic.
За двухкомнатную квартиру за 117 985 € с 30% собственного капитала, под 6,5% на 25 лет. Для иллюстрации, до страховок.
В первые годы большая часть платежа – проценты. Правильное сравнение: аренда против процентов и расходов на владение.
Продажа в течение трёх лет облагается налогом 3% от суммы сделки, а позже – 1%. Решающая переменная – срок пребывания.
Согласно Регламенту BNR 17/2012, совокупные платежи ограничены 40% чистого дохода по кредиту в леях и 20% в валюте.
Снимать или покупать в Бухаресте: короткий ответ
Тот, кто переезжает в Бухарест минимум на три года и имеет собственный капитал и доход, признаваемый банком, обнаружит, что ежемесячный платёж за похожую квартиру близок к арендной плате. В июне 2026 года средняя запрашиваемая аренда двухкомнатной квартиры составляла 533 €, а платёж по ипотеке за такую квартиру при финансировании 70% и ставке 6,5% на 25 лет – около 558 €. Тот, кто не уверен, сколько пробудет, или нуждается в гибкости, будет снимать. Расчёт меняется в первую очередь в зависимости от срока пребывания.
Этот вопрос задают мне почти все семьи, переезжающие в Бухарест по релокации. И честный ответ начинается с одной фразы: аренда покупает гибкость, покупка покупает стабильность. Вопрос в том, что из двух Вам нужнее.
Сколько стоит аренда в Бухаресте в 2026 году
По данным Anunțul Telefonic за июнь 2026 года, опубликованным на официальном портале города Бухареста, средние запрашиваемые цены аренды и продажи таковы:
| Тип объекта | Средняя месячная аренда | Средняя запрашиваемая цена за м² |
|---|---|---|
| Студия | 350 € | 2205 € |
| Двухкомнатная | 533 € | 2251 € |
| Трёхкомнатная | 751 € | 2185 € |
| Четырёхкомнатная и больше | 1399 € | 2442 € |
| Дом или вилла | 2420 € | 2331 € |
Это запрашиваемые цены в объявлениях, а не цены сделок, и они включают НДС. На севере города, рядом с международными школами, аренда выше средней. Средняя запрашиваемая цена двухкомнатной квартиры составляла 117 985 €.
Ежемесячный расчёт: аренда против ипотечного платежа
Платежи рассчитаны по аннуитетной формуле при ставке 6,5% на 25 лет, только для иллюстрации. О формуле – в статье о расчёте ипотечного платежа в Румынии.
| Сценарий | Месячная аренда | Кредит | Ежемесячный платёж | Из него проценты в первый месяц |
|---|---|---|---|---|
| Двухкомнатная, 117 985 €, 30% собственного капитала | 533 € | 82 590 € | около 558 € | около 447 € |
| Двухкомнатная, 15% собственного капитала | 533 € | 100 287 € | около 677 € | около 543 € |
| Вилла за 300 000 €, финансирование 70% | 2420 € (в среднем за дом) | 210 000 € | около 1418 € | около 1138 € |
В таблице выделяются две вещи.
Первая: в первые годы большая часть платежа – проценты. В двухкомнатной квартире одни только проценты в первый месяц близки к арендной плате. То есть правильное сравнение – не «аренда против платежа», а «аренда против процентов и расходов на владение».
Вторая: у вилл разрыв больше. Средняя аренда дома в Бухаресте намного выше платежа в сценарии из таблицы. С другой стороны, вилла требует большого собственного капитала, а 90 000 €, вложенные в дом, не работают в другом месте.
Чего не видно в таблице: расходы на владение
Платёж – лишь часть расходов владельца. Нужно добавить:
- Расходы на вход. Нотариус и регистрация – около 1–1,5% от суммы сделки. Для квартиры за 117 985 € это примерно 1200–1800 €. Подробности – в статье о расходах на покупку в Румынии.
- Ежегодный налог на недвижимость, устанавливаемый каждым местным органом власти.
- Обязательное страхование и страхование здания, которое требует банк.
- Обслуживание. При аренде крупный ремонт – проблема владельца. При владении – Ваша.
- Альтернативная стоимость собственного капитала: деньги, вложенные в дом, недоступны для другого.
А на стороне аренды: комиссия агента при въезде, депозит и, главное, неопределённость. Владелец может поднять аренду или не продлить договор как раз тогда, когда дети привыкли к школе.
Срок пребывания: решающая переменная
Продажа недвижимости в Румынии облагается налогом в процентах от суммы сделки, а не от прибыли: согласно статье 111 Закона 227/2015, 3%, если Вы владели объектом до трёх лет, и 1% после этого.
Для квартиры за 117 985 € продажа через два года обойдётся примерно в 3540 € налога плюс расходы на вход. Тот, кто живёт в квартире два года и продаёт, платит и за вход, и за выход, а параллельно платит в основном проценты.
Аренда покупает гибкость, покупка покупает стабильность. Вопрос в том, что из двух Вам нужнее.
При сроке меньше трёх лет аренда почти всегда чище. При сроке больше пяти лет покупка становится серьёзным вопросом. А между ними всё зависит от Вас.
Кто вообще может получить ипотеку
Расчёт выше предполагает, что банк одобрит кредит. Согласно Регламенту Национального банка Румынии 17/2012, совокупные платежи ограничены 40% чистого дохода по кредиту в леях и 20% по кредиту в иностранной валюте. Минимальный собственный капитал по кредиту в леях – 15%.
Тот, кто переезжает с румынским трудовым договором и зарабатывает в леях, рассматривается как местный заёмщик. Тот, кто продолжает зарабатывать в шекелях, рассматривается как нерезидент и на практике обычно получает финансирование 50–70%. Об этом – в статье о первоначальном взносе в Румынии.
И обратите внимание на курс: доход в шекелях и платёж в леях или евро создают ежемесячную валютную подверженность.
Третий путь: сначала снимать, потом покупать
Многие семьи, которые я сопровождаю, выбирают именно его, и справедливо. Первый год в аренде, чтобы узнать город, дорогу в школу и пробки. А затем покупка, когда уже знаешь, где хочешь жить.
Цена этого пути: год арендной платы и ещё один переезд. Преимущество: крупное решение принимается на основе реальной информации, а не объявления.
Кому подходит аренда, а кому покупка
Аренда подходит тем, кто приезжает по двухлетнему контракту, тем, кто ещё не знает, в какой части города будет работать и в какую школу пойдут дети, и тем, у кого нет свободного собственного капитала без ущерба для подушки безопасности.
Покупка подходит тем, кто планирует пять лет и больше, знает, где хочет жить, имеет стабильный доход, признаваемый банком, и предпочитает платить проценты за собственный дом, а не аренду за чужой. Тот, кто ищет дом с двором, обнаружит, что предложение вилл в аренду ограничено и дорого. О различиях – в статье «Вилла или квартира в Бухаресте».
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит снять квартиру в Бухаресте в 2026 году?
По данным Anunțul Telefonic, в июне 2026 года средняя запрашиваемая аренда составляла 350 € за студию, 533 € за двухкомнатную, 751 € за трёхкомнатную и 2420 € за дом или виллу. На севере города цены выше средних.
Каков ежемесячный платёж за двухкомнатную квартиру в Бухаресте?
Для квартиры по средней запрашиваемой цене 117 985 € с 30% собственного капитала и ставкой 6,5% на 25 лет платёж составляет около 558 € в месяц, до страховок и комиссий. С 15% собственного капитала – около 677 €.
Через сколько лет покупка разумнее аренды?
Единой цифры нет. Продажа в течение трёх лет облагается налогом 3% от суммы сделки, а позже – 1%, и в первые годы большая часть платежа – проценты. Поэтому при сроке меньше трёх лет аренда обычно предпочтительнее, а при сроке больше пяти лет стоит серьёзно рассмотреть покупку.
Можно ли получить ипотеку в Румынии с доходом из Израиля?
Да, на определённых условиях. Нерезиденты с доходом из-за рубежа обычно получают финансирование 50–70%, а совокупные платежи по правилам BNR ограничены долей чистого дохода. Тот, кто работает в Румынии и зарабатывает в леях, рассматривается как местный заёмщик.
Стоит ли сначала снимать, а потом покупать?
Для большинства семей – да. Первый год в аренде позволяет узнать район, школу и дорогу и покупать, когда решение обосновано. Цена – год арендной платы и ещё один переезд.
Итог
В Бухаресте 2026 года ипотечный платёж за среднюю квартиру близок к арендной плате, но в первые годы это в основном проценты. Решают срок пребывания, собственный капитал и уверенность в том, где Вы захотите жить.
Если Вы на этапе планирования, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе построим Ваш расчёт – аренда против покупки – с реальными цифрами. Скажу об этом один раз: в нашем проекте в Балотешти можно получить до 70% финансирования от румынского банка при условии одобрения банком. А для широкой картины переезда – гид по релокации в Румынию.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал города Бухареста, рынок недвижимости в июне 2026 · Anunțul Telefonic · Регламент BNR 17/2012, портал румынского законодательства · Закон 227/2015 (Налоговый кодекс), статья 111 · Национальный банк Румынии (BNR) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · ANCPI · ANAF
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Расчёты выполнены по формуле для иллюстрации, без учёта страховок и комиссий, а цены – средние запрашиваемые. Ставку и условия финансирования определяет каждый банк в зависимости от профиля заёмщика.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
