La réponse courte est non. Le prix au mètre carré progresse régulièrement, mais n'est qu'à mi-chemin du pic d'avant la crise de 2008.
Le gel des nouveaux permis de construire, une pénurie structurelle alimentée par la migration vers la capitale et le programme public Prima Casa.
Les 18-45 ans représentent plus de 60 % de la population de Bucarest, souvent formés à la programmation, au numérique et à la finance.
Les pertes passées venaient d'achats grégaires de terres agricoles sur des rumeurs. Aujourd'hui, on achète un logement enregistré à son nom.
Les ensembles de 50 maisons au maximum offrent une meilleure finition et se remplissent plus vite que les grands projets livrant des centaines de logements.
Nous avons rencontré Me Ilan Leibovitch, du cabinet Leibovitch & Co., qui accompagne depuis plus de 20 ans des promoteurs et des investisseurs immobiliers de premier plan à l'étranger. Au fil d'un entretien personnel et concret consacré à l'investissement à Bucarest, en Roumanie, nous avons appris tout ce que les investisseurs doivent savoir – et ne peuvent pas ignorer – sur l'immobilier à Bucarest.
Avec la hausse mondiale du coût de la vie, la guerre qui se poursuit en Ukraine, l'évolution des taux d'intérêt et la montée de l'inflation, le marché immobilier traverse une période de fluctuations et d'instabilité. Les coûts de financement comme ceux des matières premières augmentent, et tous deux pèsent sur le coût final de la construction.
Les investisseurs immobiliers recherchent souvent des opportunités sur un marché en croissance : ils sont prêts à accepter un risque modéré et cherchent des points d'ancrage qui leur permettent d'anticiper l'avenir. Pour y voir plus clair dans ce sujet complexe, nous nous sommes entretenus avec Me Ilan Leibovitch, un expert chevronné qui accompagne depuis plus de 20 ans des promoteurs et des investisseurs à l'étranger, et qui a siégé au Parlement israélien (la 16e Knesset).
Notre échange visait à examiner les opportunités du marché immobilier de Bucarest, en Roumanie, en cherchant des repères et des opportunités concrètes pour l'année 2023. Nous lui avons posé les questions les plus pressantes, afin de vous aider à déterminer si Bucarest se dirige vers une crise ou représente un excellent investissement à long terme.
Le marché immobilier roumain se dirige-t-il vers une répétition de la crise de 2008 ?
La réponse courte est non. La réponse longue et détaillée va dans le sens inverse : le prix au mètre carré sur le marché immobilier roumain progresse régulièrement, malgré – et grâce à – la crise du Covid, la guerre en Ukraine et la hausse mondiale du coût de la vie. Aujourd'hui, le prix au mètre carré n'a parcouru que la moitié du chemin qui le sépare du pic atteint avant la crise de 2008. Notre cabinet, les promoteurs immobiliers (locaux et internationaux), les investisseurs et les grands groupes technologiques mondiaux, aux côtés des cinq plus grands cabinets d'audit et de banques internationales (aux États-Unis et en Europe), ont saisi l'opportunité et développent leurs activités et leurs investissements en Roumanie, parallèlement aux investissements stratégiques de l'État roumain (infrastructures internet, transports et santé).
Qu'est-ce qui rend le marché roumain immunisé contre les tendances économiques mondiales ?
Aucun marché au monde n'est à l'abri des tendances mondiales. Le marché immobilier roumain ressent lui aussi ces évolutions, mais la demande de logements à Bucarest reste forte.
Cette demande repose sur plusieurs facteurs :
- Au cours des deux dernières années, le maire de Bucarest a gelé la délivrance de nouveaux permis de construire, ce qui a fait reculer les mises en chantier et accru la demande.
- La croissance démographique naturelle et la migration interne vers Bucarest ont créé une pénurie structurelle de logements à Bucarest.
- Le programme gouvernemental « Prima Casa » (avantage fiscal et prêts immobiliers garantis par l'État pour les primo-accédants), lancé en 2015, prend de l'ampleur. Nous constatons que de plus en plus de promoteurs se positionnent sur ce produit.
Qu'est-ce qui alimente la croissance du marché roumain en ce moment ?
On peut identifier des tendances et des opportunités sur le marché roumain du fait que l'Union européenne y a orienté des fonds importants, et en raison de l'évolution des rapports de force au sein de la population locale. Aujourd'hui, les jeunes (18-45 ans) représentent plus de 60 % de la population de Bucarest, ce qui change les règles du jeu sur le plan économique. Ainsi, un chauffeur UBER travailleur gagne aujourd'hui environ 3 000 euros par mois, et un développeur débutant environ 3 000 euros par mois également, alors que la population plus âgée (46-67 ans), qui représente environ 20 % des habitants et travaille majoritairement dans le secteur public, gagne environ 1 000 euros par mois.
La jeune génération investit dans des formations professionnelles de type occidental (programmation, numérique et finance), tandis que les grands groupes technologiques mondiaux s'installent avec leurs centres de développement (Oracle, HP, Amazon, Apple, etc.). S'y ajoutent les possibilités de travail à distance, ainsi que les opportunités d'investissement et d'emploi sur le marché touristique en plein essor, via AIRBNB.
Aucun marché au monde n'est à l'abri des tendances mondiales.
Le coût de la vie à Bucarest est aujourd'hui peu élevé par rapport au reste de l'Europe et permet à la jeune génération de bénéficier d'un niveau de vie élevé. En moyenne, une jeune famille gagne environ 3 000 à 4 000 euros par mois, pour un loyer ou une mensualité de crédit d'environ 800 euros par mois ; il lui reste donc de quoi épargner et améliorer son niveau de vie.
Me Ilan Leibovitch, Leibovitch & Co., cabinet international de droit immobilier. Photo : DR.
Me Ilan Leibovitch, Leibovitch & Co., cabinet international de droit immobilier. Photo : DR.
De nombreux investisseurs immobiliers internationaux ont perdu des sommes importantes en investissant en Roumanie. Comment cela s'articule-t-il avec la situation que vous décrivez ?
Par le passé, les investisseurs israéliens ont suivi un effet de mode et acheté des terres agricoles en périphérie, sur la foi de rumeurs annonçant la construction d'un nouvel aéroport ou d'une usine automobile. Aujourd'hui, la plupart des investisseurs achètent un appartement ou une maison et s'en font enregistrer comme propriétaires au registre foncier roumain.
Un appartement ou une maison est un actif tangible, enregistré au nom de l'acheteur et utilisé comme logement, qui répond à une demande réelle de la part des familles et des locataires. C'est un investissement d'une tout autre nature que la spéculation sur des terres agricoles.
Quels types d'investissements recommandez-vous aujourd'hui à un investisseur étranger ?
Le marché roumain offre un large éventail de possibilités d'investissement auprès de promoteurs internationaux et locaux, dans différents quartiers de la ville. Depuis le Covid, nous observons une tendance croissante : les jeunes familles s'installent dans des maisons individuelles avec jardin en banlieue (à environ 20 minutes en voiture du centre). Les jeunes couples y trouvent la nature, de l'espace, un jardin, des écoles internationales, des centres de loisirs et des centres commerciaux, et bien plus encore. Certains continuent de télétravailler et ont donc besoin d'une maison plus grande que le deux-pièces habituel du centre-ville. D'autres profitent d'une meilleure qualité de vie, sans embouteillages sur le trajet vers leur travail dans le quartier technologique. Nous considérons que l'investissement dans des maisons individuelles en périphérie est attractif et stable dans une perspective de long terme, par exemple autour du parc technologique de Pipera (qui emploie des dizaines de milliers de salariés du secteur) ou à proximité de l'aéroport, un secteur attractif et stable pour investir.
Dans ces secteurs, le prix des villas se situe généralement entre 150 000 et 200 000 euros, selon le niveau de finition, la taille de la villa et celle du terrain sur lequel elle est construite. D'après notre expérience, les petits projets (ensembles de 50 maisons au maximum) offrent un niveau de finition supérieur et sont occupés plus rapidement que les très grands projets de plusieurs centaines de logements. Ces derniers présentent une finition standard et, au moment de la livraison, un grand nombre de maisons arrivent sur le marché en même temps, ce qui crée un excès d'offre et pèse sur les loyers. Le loyer moyen de ce type de maison se situe entre 800 et 1 000 euros par mois.
Questions fréquentes
Le marché immobilier de Bucarest se dirige-t-il vers une crise comparable à celle de 2008 ?
Selon Me Ilan Leibovitch, la réponse courte est non. Le prix au mètre carré en Roumanie progresse régulièrement d'année en année et n'a parcouru aujourd'hui que la moitié du chemin vers le pic atteint avant la crise de 2008.
Qu'est-ce qui a fait monter les prix des logements à Bucarest ?
L'article cite trois moteurs : le gel des nouveaux permis de construire à Bucarest, une pénurie structurelle de logements due à la croissance démographique et à la migration interne, et le programme public Prima Casa destiné aux primo-accédants. Les fonds européens et l'arrivée de grands groupes technologiques mondiaux soutiennent également la demande.
Pourquoi certains investisseurs étrangers ont-ils perdu de l'argent en Roumanie par le passé ?
Beaucoup ont acheté des terres agricoles en périphérie sur la foi de rumeurs concernant un nouvel aéroport ou une usine automobile. Aujourd'hui, la plupart des investisseurs achètent un appartement ou une maison enregistré à leur nom au registre foncier roumain, ce qui constitue un tout autre type d'investissement.
Quel type de bien les acheteurs recherchent-ils aujourd'hui à Bucarest ?
L'entretien met en avant les jeunes familles qui s'installent dans des maisons individuelles avec jardin en banlieue, à environ 20 minutes du centre, par exemple autour du parc technologique de Pipera ou de l'aéroport. Les petits projets de 50 maisons au maximum offrent généralement un meilleur niveau de finition et se remplissent plus vite.
Combien coûte une villa dans la banlieue de Bucarest ?
Selon l'article, le prix des villas dans ces secteurs se situe généralement entre 150 000 € et 200 000 €. Il dépend du niveau de finition, de la taille de la villa et de la superficie du terrain.
Ce qui précède ne constitue ni une recommandation, ni un conseil juridique, ni un conseil comptable : vous ne devez pas vous y fier, mais solliciter un avis adapté à votre situation. Ces informations ne sont peut-être plus à jour et restent en ligne uniquement en raison de leur intérêt.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
