Se îndreaptă piața din București spre o criză ca în 2008?

L-am întâlnit pe avocatul Ilan Leibovitch, de la casa de avocatură Leibovitch & Co., care are o experiență de peste 20 de ani în asistarea unor dezvoltatori imobiliari de top și a investitorilor în străinătate, pentru un interviu personal și practic despre investițiile din București, România. Am aflat tot ce trebuie (și ce este obligatoriu) să știe investitorii despre investițiile imobiliare din București.

Pe fondul creșterii costului vieții la nivel global, al războiului continuu din Ucraina, al modificărilor ratelor dobânzilor și al inflației în creștere, piața imobiliară trece prin fluctuații și instabilitate. Atât costurile de finanțare, cât și cele ale materiilor prime cresc, iar ambele influențează costul final al construcției.

Investitorii imobiliari caută de regulă oportunități pe o piață în creștere, sunt dispuși să își asume riscuri moderate și caută repere care să le indice direcția viitoare. Pentru a clarifica acest subiect complex, am stat de vorbă cu avocatul Ilan Leibovitch, expert cu o experiență de peste 20 de ani în asistarea dezvoltatorilor și investitorilor în străinătate, care a fost anterior membru al Parlamentului Israelian (a 16-a Knesset).

Discuția noastră și-a propus să analizeze oportunitățile de pe piața imobiliară din București, România, căutând repere și oportunități concrete pe piață în 2023. Am pus cele mai presante întrebări, pentru a vă ajuta să decideți dacă Bucureștiul se îndreaptă spre o criză sau reprezintă o investiție excelentă pe termen lung.

Se îndreaptă piața imobiliară din România spre o reeditare a crizei din 2008?

Întrebați dezvoltatorii

Răspunsul scurt este nu. Răspunsul lung și detaliat este chiar opusul: piața imobiliară din România a crescut constant în ceea ce privește prețul pe metru pătrat, în ciuda și datorită crizei COVID-19, a războiului din Ucraina și a creșterii costului vieții la nivel global. Astăzi, prețul pe metru pătrat se află la jumătatea drumului față de vârful dinaintea crizei din 2008. Casa noastră de avocatură, dezvoltatorii imobiliari (locali și internaționali), investitorii și companiile globale de high-tech, alături de firmele de audit din top 5 și de băncile internaționale (din SUA și Europa), recunosc oportunitatea și își extind activitatea și investițiile pe piața românească, în paralel cu investițiile strategice ale guvernului României (infrastructură de internet, transport și sănătate).

Ce face piața românească imună la tendințele economice globale?

Întrebați dezvoltatorii

Nicio piață din lume nu este imună la tendințele globale. Piața imobiliară din România resimte și ea aceste tendințe, însă cererea de locuințe din București rămâne puternică.

Această cerere se sprijină pe mai mulți factori:

1. În ultimii doi ani, primarul Bucureștiului a înghețat emiterea de noi autorizații de construire, ceea ce a dus la scăderea numărului de proiecte noi începute, a generat o creștere a cererii.
2. Creșterea naturală a populației și migrația internă către București au creat un deficit structural de locuințe în București.
3. Programul guvernamental „Prima Casă” (beneficii fiscale și credite ipotecare garantate de stat pentru cei care își cumpără prima locuință), lansat începând cu 2015, câștigă teren. Observăm o creștere a numărului de dezvoltatori imobiliari care se orientează spre acest produs.

Ce stimulează creșterea pieței românești în această perioadă?

Întrebați dezvoltatorii

Putem identifica tendințe și oportunități pe piața românească datorită faptului că Uniunea Europeană a direcționat fonduri către aceasta, dar și datorită schimbării echilibrului de forțe din cadrul populației locale. Astăzi, populația tânără (18–45 de ani) din București reprezintă peste 60% din totalul populației, un fapt care schimbă regulile jocului din punct de vedere economic. Concret, astăzi un șofer UBER harnic câștigă aproximativ 3.000 € pe lună, iar un programator la început de carieră câștigă aproximativ 3.000 € pe lună, în comparație cu populația adultă (46–67 de ani), care reprezintă aproximativ 20% din total și lucrează în mare parte în sectorul public, câștigând în jur de 1.000 € pe lună.

Generația tânără investește în studii profesionale de tip occidental (programare, digital și finanțe), pe fondul intrării companiilor globale de high-tech cu centre operaționale (Oracle, HP, Amazon, Apple etc.), al opțiunilor de lucru digital la distanță, precum și al oportunităților de investiții și de muncă pe piața turistică în creștere, prin AIRBNB.

Costul vieții în București este în prezent scăzut comparativ cu restul Europei și permite un nivel de trai ridicat pentru generația tânără. În medie, o familie tânără câștigă aproximativ 3.000–4.000 € pe lună, iar costul locuinței (chirie/credit ipotecar) este de aproximativ 800 € pe lună, astfel încât le rămân bani pentru economii și pentru un nivel de trai mai ridicat.

Av. Ilan Leibovitch, Leibovitch & Co., casă de avocatură specializată în drept imobiliar internațional. Foto: PR.

Av. Ilan Leibovitch, Leibovitch & Co., casă de avocatură specializată în drept imobiliar internațional. Foto: PR.

Mulți investitori imobiliari internaționali au pierdut sume importante în urma investițiilor în România. Cum se leagă acest lucru de situația pe care o descrieți?

Întrebați dezvoltatorii

În trecut, investitorii israelieni au acționat ca parte a unui fenomen de turmă, cumpărând terenuri agricole la periferie pe baza unor legende urbane despre construirea unui nou aeroport sau a unei fabrici de automobile. Astăzi, majoritatea investitorilor cumpără un apartament sau o casă și își intabulează dreptul de proprietate în Cartea Funciară din România.

Un apartament sau o casă este un activ concret, înscris pe numele cumpărătorului și folosit ca locuință, cu cerere reală din partea familiilor și a chiriașilor. Prin urmare, este o investiție complet diferită de tranzacționarea terenurilor agricole.

Ce tipuri de investiții sunt recomandate astăzi investitorului străin?

Întrebați dezvoltatorii

Piața românească oferă o mare varietate de tipuri de investiții, prin dezvoltatori internaționali și locali, în diferite zone ale orașului. Observăm o tendință post-pandemie în creștere: familiile tinere se mută în case cu grădină în suburbii (la aproximativ 20 de minute de mers cu mașina de centrul orașului). În aceste zone, cuplurile tinere găsesc natură, spații generoase, grădini, școli internaționale, centre comerciale și de agrement și multe altele. De asemenea, unii dintre ei păstrează obiceiul de a lucra de acasă și au nevoie, prin urmare, de o casă mai mare decât apartamentul obișnuit de 2 camere din centrul orașului. Alții se bucură de o calitate mai bună a vieții, fără blocaje în trafic în drum spre birou, într-o zonă de high-tech. Considerăm că investițiile în case la periferie sunt atractive și stabile pe termen lung, de exemplu în zona parcului tehnologic Pipera (în parc lucrează zeci de mii de angajați din high-tech) sau în zona aeroportului, ca zonă atractivă și stabilă pentru investiții.

Prețurile vilelor din aceste zone variază de regulă între 150.000 și 200.000 €, în funcție de nivelul finisajelor, de suprafața vilei și de cea a terenului pe care este construită. Din experiența noastră, proiectele mici (ansambluri de până la 50 de case) au un nivel mai ridicat al finisajelor și se populează mai repede comparativ cu proiectele uriașe de sute de unități locative, care au finisaje standard și în care un număr mare de case este predat în același timp, ceea ce creează un surplus de ofertă și afectează nivelul chiriilor. Chiria medie pentru astfel de case variază între 800 și 1.000 € pe lună.

Întrebări frecvente

Se îndreaptă piața imobiliară din București spre o criză ca în 2008?

Potrivit av. Ilan Leibovitch, răspunsul scurt este nu. Prețul pe metru pătrat din România a crescut constant an de an și se află astăzi abia la jumătatea drumului față de vârful dinaintea crizei din 2008.

Ce a împins în sus prețurile locuințelor din București?

Articolul enumeră trei factori: înghețarea emiterii de noi autorizații de construire în București, un deficit structural de locuințe și programul guvernamental „Prima Casă” pentru cei care își cumpără prima locuință. Fondurile europene și sosirea companiilor globale de high-tech susțin și ele cererea.

De ce au pierdut bani unii investitori în România în trecut?

Mulți au cumpărat terenuri agricole la periferie pe baza unor zvonuri despre un nou aeroport sau o fabrică de automobile. Astăzi, majoritatea cumpărătorilor achiziționează un apartament sau o casă intabulată pe numele lor în Cartea Funciară, ceea ce este cu totul altceva.

Ce fel de locuințe se caută astăzi în jurul Bucureștiului?

Interviul arată că familiile tinere se mută în case cu grădină în suburbii, la aproximativ 20 de minute de centru, de exemplu în zona parcului tehnologic Pipera sau a aeroportului. Proiectele mici, de până la 50 de case, au de regulă finisaje mai bune și se populează mai repede.

Cât costă o vilă în suburbiile Bucureștiului?

Potrivit articolului, prețurile vilelor din aceste zone variază de regulă între 150.000 și 200.000 €. Prețul depinde de nivelul finisajelor, de suprafața vilei și de cea a terenului.

Cele de mai sus nu constituie o recomandare și/sau consultanță juridică și/sau consultanță contabilă și nu trebuie să vă bazați pe ele, ci să solicitați consultanță de specialitate. Este posibil ca informațiile să nu mai fie actuale, ele fiind păstrate pe site doar pentru interesul pe care îl prezintă.