Die kurze Antwort lautet nein. Die Quadratmeterpreise sind stetig gestiegen, liegen aber erst auf halbem Weg zum Höchststand von 2008.
Ein Stopp neuer Baugenehmigungen, ein struktureller Wohnungsmangel durch Zuzug in die Hauptstadt und das staatliche Programm Prima Casa.
Menschen zwischen 18 und 45 stellen über 60 % der Bevölkerung Bukarests, viele ausgebildet in IT, Digitalem und Finanzen.
Frühere Verluste entstanden durch Herdenkäufe von Agrarland auf Gerüchte hin. Heute kaufen die meisten ein Zuhause, eingetragen auf ihren Namen.
Anlagen mit bis zu 50 Häusern haben meist eine bessere Ausstattung und füllen sich schneller als Großprojekte, die Hunderte Häuser auf einmal übergeben.
Wir haben Rechtsanwalt Ilan Leibovitch von der Kanzlei Leibovitch & Co. getroffen, der seit mehr als 20 Jahren führende Immobilienentwickler und Investoren im Ausland begleitet. In einem persönlichen und praxisnahen Gespräch über Investitionen in Bukarest, Rumänien, haben wir erfahren, was Anleger über Immobilieninvestitionen in Bukarest wissen sollten – und wissen müssen.
Angesichts der weltweit gestiegenen Lebenshaltungskosten, des anhaltenden Kriegs in der Ukraine, der Zinsänderungen und der steigenden Inflation ist der Immobilienmarkt von Schwankungen und Unsicherheit geprägt. Sowohl die Finanzierungs- als auch die Rohstoffkosten steigen, und beides treibt die Baukosten in die Höhe.
Immobilieninvestoren suchen oft nach Chancen in einem wachsenden Markt, sind bereit, moderate Risiken einzugehen, und halten Ausschau nach Ankerpunkten, die eine Prognose für die Zukunft erlauben. Um dieses komplexe Thema einzuordnen, haben wir uns mit Rechtsanwalt Ilan Leibovitch zusammengesetzt, einem erfahrenen Experten, der seit über 20 Jahren Entwickler und Investoren im Ausland begleitet und früher Abgeordneter des israelischen Parlaments (der 16. Knesset) war.
Ziel unseres Gesprächs war es, die Chancen auf dem Immobilienmarkt in Bukarest zu untersuchen und für das Jahr 2023 konkrete Ankerpunkte und Gelegenheiten zu finden. Wir haben die drängendsten Fragen gestellt – damit Sie selbst entscheiden können, ob Bukarest auf eine Krise zusteuert oder eine hervorragende langfristige Investition ist.
Steuert der rumänische Immobilienmarkt auf eine Wiederholung der Krise von 2008 zu?
Die kurze Antwort lautet: Nein. Die lange und ausführliche Antwort ist genau das Gegenteil: Der rumänische Immobilienmarkt ist beim Quadratmeterpreis kontinuierlich gewachsen – trotz und gerade wegen der Corona-Krise, des Kriegs in der Ukraine und der weltweit gestiegenen Lebenshaltungskosten. Heute liegt der Quadratmeterpreis erst auf halbem Weg zum Höchststand vor der Krise 2008. Unsere Kanzlei, lokale und internationale Immobilienentwickler, Investoren und globale Hightech-Unternehmen sowie die fünf größten Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und internationale Banken (in den USA und Europa) erkennen die Chance und weiten ihre Aktivitäten und Investitionen in Rumänien aus – parallel zu den strategischen Investitionen der rumänischen Regierung (Internet-Infrastruktur, Verkehr und Gesundheitswesen).
Was macht den rumänischen Markt immun gegen globale Wirtschaftstrends?
Kein Markt der Welt ist immun gegen globale Trends. Auch der rumänische Immobilienmarkt spürt die globalen Entwicklungen, doch die Nachfrage nach Wohnraum in Bukarest bleibt stark.
Diese Nachfrage stützt sich auf mehrere Faktoren:
- In den vergangenen zwei Jahren hat der Bürgermeister von Bukarest die Erteilung neuer Baugenehmigungen eingefroren. Dadurch sind die Baubeginne zurückgegangen und die Nachfrage ist gestiegen.
- Das natürliche Bevölkerungswachstum und die Binnenmigration nach Bukarest haben einen strukturellen Wohnungsmangel in Bukarest geschaffen.
- Das 2015 gestartete Regierungsprogramm „Prima Casa“ (Steuervorteile und staatlich garantierte Hypothekendarlehen für Ersterwerber) gewinnt an Fahrt. Wir beobachten, dass immer mehr Projektentwickler auf dieses Segment setzen.
Was treibt das Wachstum des rumänischen Marktes in dieser Phase an?
Trends und Chancen auf dem rumänischen Markt lassen sich daran festmachen, dass die Europäische Union erhebliche Mittel in das Land lenkt, und an den sich verändernden Kräfteverhältnissen in der Bevölkerung. Heute machen junge Menschen (18 bis 45 Jahre) über 60 % der Bevölkerung Bukarests aus – eine Tatsache, die die wirtschaftlichen Spielregeln verändert. So verdient ein fleißiger UBER-Fahrer heute rund 3.000 Euro im Monat, ein Softwareentwickler am Berufsanfang ebenfalls etwa 3.000 Euro im Monat. Die ältere Bevölkerung (46 bis 67 Jahre) dagegen stellt rund 20 % der Einwohner, arbeitet überwiegend im öffentlichen Sektor und verdient etwa 1.000 Euro im Monat.
Die junge Generation investiert in eine westlich geprägte Berufsausbildung (Programmierung, Digitales und Finanzen), während globale Hightech-Konzerne mit Entwicklungszentren (Oracle, HP, Amazon, Apple usw.) in den Markt eintreten. Hinzu kommen Möglichkeiten für digitale Remote-Arbeit sowie Investitions- und Arbeitsmöglichkeiten im wachsenden Tourismusmarkt über AIRBNB.
Kein Markt der Welt ist immun gegen globale Trends.
Die Lebenshaltungskosten in Bukarest sind im europäischen Vergleich derzeit niedrig und ermöglichen der jungen Generation einen hohen Lebensstandard. Eine junge Familie verdient im Durchschnitt rund 3.000 bis 4.000 Euro im Monat; Miete oder Hypothekenrate liegen bei etwa 800 Euro im Monat. So bleibt Geld zum Sparen und für einen höheren Lebensstandard übrig.
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, Leibovitch & Co., internationale Kanzlei für Immobilienrecht. Foto: PR.
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, Leibovitch & Co., internationale Kanzlei für Immobilienrecht. Foto: PR.
Viele internationale Immobilieninvestoren haben mit ihren Investitionen in Rumänien viel Geld verloren. Wie passt das zu der Lage, die Sie beschreiben?
Früher folgten israelische Investoren einem Herdentrieb und kauften Agrarland in der Peripherie – gestützt auf Gerüchte über einen neuen Flughafen oder ein Automobilwerk. Heute kaufen die meisten Investoren eine Wohnung oder ein Haus und lassen sich als Eigentümer eintragen – im rumänischen Grundbuch.
Eine Wohnung oder ein Haus ist ein greifbarer Vermögenswert, auf den Namen des Käufers eingetragen und als Zuhause genutzt, mit echter Nachfrage von Familien und Mietern. Damit ist es eine völlig andere Investition als der Handel mit Agrarland.
Welche Investitionsformen empfehlen sich heute für ausländische Investoren?
Der rumänische Markt bietet eine große Bandbreite an Investitionsmöglichkeiten über internationale und lokale Projektentwickler in verschiedenen Teilen der Stadt. Seit Corona beobachten wir einen wachsenden Trend: Junge Familien ziehen in Einfamilienhäuser mit Garten in den Vororten der Stadt (rund 20 Autominuten vom Zentrum entfernt). Dort finden junge Paare Natur, Freiraum, Gärten, internationale Schulen, Freizeit- und Einkaufszentren und mehr. Manche arbeiten zudem weiterhin von zu Hause und brauchen daher ein größeres Haus als die übliche Zweizimmerwohnung im Zentrum. Andere genießen eine höhere Lebensqualität ohne Stau auf dem Weg zur Arbeit im Hightech-Viertel. Wir halten Investitionen in Einfamilienhäuser am Stadtrand langfristig für attraktiv und stabil – etwa im Umfeld des Hightech-Parks Pipera (im Park arbeiten Zehntausende Hightech-Beschäftigte) oder in der Nähe des Flughafens, einer attraktiven und stabilen Lage für Investitionen.
Die Villenpreise in diesen Gegenden liegen meist zwischen 150.000 und 200.000 Euro, je nach Ausstattungsniveau, Größe der Villa und Größe des Grundstücks. Unserer Erfahrung nach haben kleine Projekte (Anlagen mit bis zu 50 Einfamilienhäusern) ein höheres Ausstattungsniveau und sind schneller bewohnt als Großprojekte mit Hunderten von Wohneinheiten. Diese haben meist eine Standardausstattung, und bei der Übergabe kommt eine große Zahl von Häusern gleichzeitig auf den Markt – das erzeugt ein Überangebot und drückt die Mietpreise. Die durchschnittliche Miete für solche Häuser liegt zwischen 800 und 1.000 Euro im Monat.
Häufig gestellte Fragen
Steuert der Bukarester Immobilienmarkt auf eine Krise wie 2008 zu?
Laut Rechtsanwalt Ilan Leibovitch lautet die kurze Antwort: Nein. Der Quadratmeterpreis in Rumänien ist Jahr für Jahr stetig gestiegen und liegt heute erst auf halbem Weg zum Höchststand vor der Krise 2008.
Was hat die Wohnungspreise in Bukarest steigen lassen?
Der Artikel nennt drei Treiber: einen Stopp neuer Baugenehmigungen in Bukarest, einen strukturellen Wohnungsmangel durch Bevölkerungswachstum und Binnenmigration sowie das staatliche Programm Prima Casa für Ersterwerber. Auch EU-Mittel und die Ansiedlung globaler Technologiekonzerne stützen die Nachfrage.
Warum haben manche ausländische Investoren in Rumänien früher Geld verloren?
Viele kauften Agrarland in der Peripherie, gestützt auf Gerüchte über einen neuen Flughafen oder eine Autofabrik. Heute kaufen die meisten Investoren eine Wohnung oder ein Haus, das im rumänischen Grundbuch auf ihren Namen eingetragen ist – eine völlig andere Art von Investition.
Welche Immobilien suchen Käufer in Bukarest heute?
Das Interview verweist auf junge Familien, die in Einfamilienhäuser mit Garten in den Vororten ziehen, rund 20 Minuten vom Zentrum entfernt – etwa im Umfeld des Technologieparks Pipera oder des Flughafens. Kleine Projekte mit bis zu 50 Häusern haben meist ein höheres Ausstattungsniveau und sind schneller belegt.
Was kostet eine Villa in den Vororten von Bukarest?
Laut dem Artikel liegen die Villenpreise in diesen Gegenden meist zwischen 150.000 € und 200.000 €. Der Preis hängt vom Ausstattungsniveau, der Größe der Villa und der Größe des Grundstücks ab.
Die obigen Ausführungen stellen keine Empfehlung und/oder Rechtsberatung und/oder steuerliche Beratung dar. Sie sollten sich nicht darauf verlassen, sondern eine individuelle Beratung einholen. Die Inhalte sind möglicherweise nicht mehr aktuell und bleiben nur wegen ihres Informationswerts auf der Website.
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