Грозит ли Бухаресту обвал рынка жилья, как в 2008 году?

Мы встретились с адвокатом Иланом Лейбовичем из бюро Leibovitch & Co., который более 20 лет сопровождает ведущих девелоперов и инвесторов в сделках с недвижимостью за рубежом, и поговорили с ним лично и предметно об инвестициях в Бухаресте. Из этого интервью мы узнали всё, что инвесторам нужно (и обязательно стоит) знать об инвестициях в недвижимость Бухареста.

На фоне мирового роста стоимости жизни, продолжающейся войны в Украине, изменения процентных ставок и растущей инфляции рынок недвижимости переживает колебания и нестабильность. Растут и стоимость финансирования, и цены на сырьё, и то и другое отражается на итоговой стоимости строительства.

Инвесторы в недвижимость, как правило, ищут возможности на растущем рынке, готовы идти на умеренный риск и ищут ориентиры, которые помогут предсказать будущее. Чтобы разобраться в этом непростом вопросе, мы побеседовали с адвокатом Иланом Лейбовичем, опытным экспертом, более 20 лет сопровождающим зарубежных девелоперов и инвесторов, который в прошлом был депутатом израильского парламента (Кнессета 16-го созыва).

Целью нашего разговора было изучить возможности рынка недвижимости Бухареста и найти конкретные ориентиры и возможности на рынке в 2023 году. Мы задали самые острые вопросы, чтобы помочь Вам решить, движется ли Бухарест к кризису или это отличная долгосрочная инвестиция.

Не грозит ли рынку недвижимости Румынии повторение кризиса 2008 года?

Спросите застройщиков об этом

Короткий ответ: нет. Длинный и подробный ответ говорит об обратном: рынок недвижимости Румынии стабильно растёт в цене квадратного метра вопреки и даже благодаря кризису коронавируса, войне в Украине и мировому росту стоимости жизни. Сегодня цена квадратного метра прошла лишь половину пути к докризисному пику 2008 года. Наша фирма и девелоперы (местные и международные), инвесторы и глобальные хайтек-компании, а также компании «большой пятёрки» в сфере аудита и международные банки (в США и Европе) видят эту возможность и расширяют деятельность и инвестиции на румынском рынке на фоне стратегических вложений румынского правительства (интернет-инфраструктура, транспорт и медицина).

Что делает румынский рынок невосприимчивым к мировым экономическим тенденциям?

Спросите застройщиков об этом

В мире нет рынка, невосприимчивого к глобальным тенденциям. Румынский рынок недвижимости тоже их ощущает, однако спрос на жильё в Бухаресте остаётся высоким.

Этот спрос опирается на несколько факторов:

1. За последние два года мэр Бухареста заморозил выдачу новых разрешений на строительство, что привело к сокращению числа новых строек и к росту спроса.
2. Естественный прирост населения и внутренняя миграция в Бухарест создали структурный дефицит жилья в Бухаресте.
3. Государственная программа «Prima Casa» (налоговая льгота и ипотека с государственной гарантией для тех, кто впервые покупает жильё), запущенная в 2015 году, набирает обороты. Мы видим, что всё больше девелоперов работают именно с этим продуктом.

Что обеспечивает рост румынского рынка в этот период?

Спросите застройщиков об этом

Тенденции и возможности на румынском рынке можно выделить благодаря тому, что Европейский союз направляет сюда средства, а также благодаря меняющейся структуре соотношения сил среди местного населения. Сегодня молодёжь (18–45 лет) составляет более 60% населения Бухареста, и это меняет правила экономической игры. Например, трудолюбивый водитель UBER сегодня зарабатывает около 3 тыс. евро в месяц, начинающий программист около 3000 евро в месяц, тогда как старшее поколение (46–67 лет), около 20% всего населения, в основном работает в государственном секторе и получает около 1 тыс. евро в месяц.

Молодое поколение вкладывается в западное профессиональное образование (программирование, цифровые технологии и финансы) на фоне прихода глобальных хайтек-компаний с центрами разработки (Oracle, HP, Amazon, Apple и др.), возможностей удалённой цифровой работы, а также инвестиций и заработка на растущем туристическом рынке через AIRBNB.

Стоимость жизни в Бухаресте сейчас низкая по сравнению с Европой и позволяет молодому поколению жить на высоком уровне. В среднем молодая семья зарабатывает около 3–4 тыс. евро в месяц, аренда жилья или платёж по ипотеке составляет около 800 евро в месяц, так что остаются свободные деньги на сбережения и более высокий уровень жизни.

Адвокат Илан Лейбович, Leibovitch & Co., юридическая фирма в сфере международной недвижимости. Фото: пресс-служба.

Адвокат Илан Лейбович, Leibovitch & Co., юридическая фирма в сфере международной недвижимости. Фото: пресс-служба.

Многие международные инвесторы в недвижимость потеряли значительные суммы после вложений в Румынию. Как это соотносится с картиной, которую Вы описываете?

Спросите застройщиков об этом

В прошлом израильские инвесторы действовали по принципу стадного поведения, скупая сельскохозяйственные земли на периферии на основании городских легенд о строительстве ещё одного аэропорта или автомобильного завода. Сегодня большинство инвесторов покупают квартиру или дом и регистрируют право собственности на своё имя в румынской земельной книге.

Квартира или дом — это реальный актив, зарегистрированный на имя покупателя и используемый как жильё, с реальным спросом со стороны семей и арендаторов. Это совершенно иной вид инвестиций, чем торговля сельскохозяйственной землёй.

Какие виды инвестиций сегодня рекомендуются иностранному инвестору?

Спросите застройщиков об этом

Румынский рынок предлагает широкий выбор инвестиций через международных и местных девелоперов в разных районах города. Мы наблюдаем растущую постковидную тенденцию переезда молодых семей в частные дома с садом в пригородах (примерно в 20 минутах езды от центра). Здесь молодые пары находят природу, простор, сады, международные школы, развлекательные и торговые центры и многое другое. Кроме того, часть из них продолжает работать из дома, и поэтому им нужен дом побольше, чем типичная двухкомнатная квартира в центре. Другие ценят более высокое качество жизни без пробок по дороге на работу в хайтек-район. Мы считаем, что инвестиции в частные дома на периферии привлекательны и стабильны в долгосрочной перспективе, например в районе хайтек-парка Пипера (в парке работают десятки тысяч специалистов хайтека) или в районе аэропорта, привлекательном и стабильном для вложений.

Цены на виллы в этих районах обычно составляют 150–200 тыс. евро в зависимости от уровня отделки, размера виллы и участка, на котором она построена. По нашему опыту, небольшие проекты (комплексы до 50 частных домов) отличаются более высоким уровнем отделки и заселяются быстрее, чем огромные проекты на сотни жилых единиц со стандартной отделкой: там при сдаче одновременно передаётся большое количество домов, что создаёт избыток предложения и давит на арендные ставки. Средняя арендная плата за такие дома составляет 800–1000 евро в месяц.

Часто задаваемые вопросы

Грозит ли рынку недвижимости Бухареста кризис, как в 2008 году?

По словам адвоката Илана Лейбовича, короткий ответ: нет. Цена квадратного метра в Румынии стабильно растёт из года в год и сегодня прошла лишь половину пути к пику, достигнутому перед кризисом 2008 года.

Что подтолкнуло цены на жильё в Бухаресте вверх?

В статье названы три фактора: заморозка выдачи новых разрешений на строительство в Бухаресте, структурный дефицит жилья из-за роста населения и внутренней миграции, а также государственная программа Prima Casa для тех, кто покупает жильё впервые. Спрос также поддерживают средства ЕС и приход глобальных технологических компаний.

Почему некоторые иностранные инвесторы в прошлом теряли деньги в Румынии?

Многие покупали сельскохозяйственные земли на периферии, поверив слухам о новом аэропорте или автомобильном заводе. Сегодня большинство инвесторов покупают квартиру или дом, зарегистрированные на их имя в румынской земельной книге, а это совершенно иной вид инвестиций.

Какую недвижимость покупатели ищут в Бухаресте сегодня?

В интервью говорится о переезде молодых семей в частные дома с садом в пригородах, примерно в 20 минутах от центра, например в районе технопарка Пипера или аэропорта. Небольшие проекты до 50 домов, как правило, имеют более высокий уровень отделки и заселяются быстрее.

Сколько стоит вилла в пригороде Бухареста?

Согласно статье, цены на виллы в этих районах обычно составляют от 150 000 до 200 000 €. Цена зависит от уровня отделки, размера виллы и площади участка.

Вышеизложенное не является рекомендацией, юридической и/или бухгалтерской консультацией, и Вам не следует на него полагаться: обратитесь за индивидуальной консультацией. Возможно, информация устарела и остаётся на сайте лишь ввиду её интереса для читателей.