الإجابة المختصرة: لا. سعر المتر المربع ينمو بثبات، ومع ذلك لا يزال في منتصف الطريق نحو ذروته قبل أزمة 2008.
تجميد تراخيص البناء الجديدة، ونقص هيكلي في المساكن تغذّيه الهجرة إلى العاصمة، وبرنامج Prima Casă المدعوم من الدولة.
يشكّل من تتراوح أعمارهم بين 18 و45 عامًا أكثر من 60% من سكان بوخارست، وكثيرون منهم يعملون في البرمجة والتسويق الرقمي والمالية.
جاءت خسائر الماضي من شراء أراضٍ زراعية بسلوك القطيع بناءً على شائعات. أما اليوم فيشتري معظم المستثمرين منزلًا مسجّلًا بأسمائهم.
المجمّعات التي تضم حتى 50 منزلًا تتمتع عادةً بتشطيب أعلى وتُسكَن أسرع من المشاريع الضخمة التي تسلّم مئات المنازل دفعة واحدة.
التقينا المحامي إيلان ليبوفيتش من مكتب ليبوفيتش وشركاه، المتخصص منذ 20 عامًا في مرافقة كبار مطوّري العقارات في الخارج ومرافقة المستثمرين، في مقابلة شخصية وعملية تركّز على الاستثمار في بوخارست برومانيا، وتعلّمنا منه كل ما يحتاج المستثمرون (بل يجب عليهم) معرفته عن الاستثمار العقاري في بوخارست.
شاركوا
في ظل الغلاء العالمي لتكاليف المعيشة، والحرب المستمرة في أوكرانيا، وتغيّر أسعار الفائدة، والتضخم المتصاعد، يعاني سوق العقارات من تقلبات وعدم استقرار. فمن جهة ترتفع تكاليف التمويل، ومن جهة أخرى ترتفع تكاليف المواد الخام، مما ينعكس على تكاليف البناء.
يبحث المستثمرون العقاريون عادةً عن فرص في سوق نامية مع مخاطر معتدلة ومؤشرات ثابتة تدلّ على وجهة السوق. ولهذا الغرض التقينا في حديث شخصي المحامي إيلان ليبوفيتش، الخبير المخضرم في مرافقة المطوّرين والمستثمرين خارج البلاد منذ 20 عامًا، والذي شغل سابقًا عضوية الكنيست السادس عشر. وقد هدف حديثنا إلى دراسة الفرص في سوق العقارات في بوخارست برومانيا والتعرّف إليها، سعيًا إلى تحديد المؤشرات الثابتة واكتشاف فرص حقيقية في السوق في عام 2025. جلسنا وطرحنا أكثر الأسئلة بديهية، ولكم أن تقرّروا: هل بوخارست في طريقها إلى أزمة، أم أنها استثمار ممتاز على المدى الطويل؟
هل يتجه سوق العقارات الروماني إلى إعادة سيناريو أزمة 2008؟
الإجابة المختصرة: لا. أما الإجابة المفصّلة فهي عكس ذلك تمامًا؛ إذ يشهد سوق العقارات الروماني نموًا ثابتًا في سعر المتر المربع عامًا بعد عام، رغم أزمة كورونا والحرب في أوكرانيا وغلاء المعيشة العالمي، بل وبفضلها. واليوم يقف سعر المتر المربع في منتصف الطريق مقارنةً بذروته قبل أزمة 2008. ويرى مكتبنا ومطوّرو العقارات (المحليون والدوليون) والمستثمرون وشركات التكنولوجيا العالمية، إلى جانب شركات من أكبر خمس شركات تدقيق محاسبي وبنوك دولية (أمريكية وأوروبية)، هذه الفرصة ويوسّعون نشاطهم واستثماراتهم في السوق الرومانية، بالتوازي مع الاستثمارات الاستراتيجية للحكومة الرومانية (في البنية التحتية للإنترنت والنقل والصحة).
ما الذي يجعل السوق الرومانية محصّنة أمام اتجاهات الاقتصاد العالمي؟
لا توجد سوق في العالم محصّنة أمام الاتجاهات العالمية. فسوق العقارات الروماني يتأثر هو الآخر بهذه الاتجاهات، ومع ذلك يبقى الطلب على السكن في بوخارست قويًا.
ويستند هذا الطلب إلى عدة عوامل:
أ. خلال العامين الأخيرين جمّد رئيس بلدية بوخارست إصدار تراخيص البناء الجديدة، مما أدى إلى انخفاض عدد المشاريع الجديدة، ويؤدي إلى زيادة الطلب.
ب. أدّى النمو السكاني الطبيعي والهجرة الداخلية إلى بوخارست إلى نقص هيكلي في الوحدات السكنية في المدينة.
ج. برنامج الحكومة "بريما كاسا" (Prima Casă)، الذي يمنح إعفاءات ضريبية وقروضًا عقارية بضمان الدولة لمشتري المسكن الأول، يكتسب زخمًا متزايدًا منذ عام 2015. ونلاحظ ازديادًا في عدد المطوّرين العقاريين الذين يتوجّهون إلى هذا المنتج.
المحامي إيلان ليبوفيتش، مكتب ليبوفيتش وشركاه للمحاماة في مجال العقارات الدولية. تصوير: العلاقات العامة.
لا توجد سوق في العالم محصّنة أمام الاتجاهات العالمية.
ما الذي يجعل السوق الرومانية سوقًا نامية في هذه الفترة؟
يمكن رصد اتجاهات وفرص في السوق الرومانية لأنها سوق تُوجَّه إليها موارد من الاتحاد الأوروبي، ولأن موازين القوى داخل التركيبة السكانية المحلية آخذة في التغيّر. فاليوم يشكّل السكان الشباب (18 إلى 45 عامًا) أكثر من 60% تقريبًا من سكان بوخارست، وهم يغيّرون قواعد اللعبة على الصعيد الاقتصادي. وبعبارة أخرى، يكسب سائق UBER المجتهد اليوم نحو 3 آلاف يورو شهريًا، ويكسب المبرمج المبتدئ نحو 3 آلاف يورو شهريًا، مقارنةً بالفئة الأكبر سنًا (46 إلى 67 عامًا) التي تشكّل نحو 20% من السكان، ويعمل معظمها في القطاع العام بدخل يبلغ نحو ألف يورو شهريًا.
يستثمر الجيل الشاب في دراسة مهن غربية (البرمجة والتسويق الرقمي والمالية)، بالتزامن مع دخول شركات تكنولوجيا عالمية بمراكز تشغيل (Oracle وHP وAmazon وApple وغيرها)، إضافة إلى فرص العمل الرقمي عن بُعد، وفرص الاستثمار والعمل في قطاع السياحة المتنامي عبر AIRBNB.
واليوم تُعدّ تكلفة المعيشة في بوخارست منخفضة مقارنةً بأوروبا، وتتيح للجيل الشاب مستوى معيشة مرتفعًا. ففي المتوسط تكسب العائلة الشابة نحو 3 إلى 4 آلاف يورو شهريًا، فيما تبلغ تكلفة السكن (إيجارًا أو قسطًا عقاريًا) نحو 800 يورو شهريًا، فيبقى لديها مال متاح للادخار ولمستوى معيشي جيد.
المحامي إيلان ليبوفيتش، مكتب ليبوفيتش وشركاه للمحاماة في مجال العقارات الدولية. تصوير: العلاقات العامة.
بين مستثمري العقارات الدوليين كثيرون خسروا مبالغ كبيرة بسبب الاستثمار في رومانيا، فكيف ينسجم ذلك مع الصورة التي ترسمها؟
في الماضي، اشترى المستثمر الإسرائيلي، في إطار ظاهرة سلوك القطيع، أراضي زراعية في الأطراف بناءً على أساطير حضرية عن إنشاء مطار إضافي أو بناء مصنع للسيارات. أما اليوم فمعظم المستثمرين يشترون شقة أو منزلًا تُسجَّل ملكيته في السجل العقاري الروماني (Cartea Funciară).
الشقة أو المنزل أصل ملموس، يُسجَّل باسم المشتري ويُستخدم للسكن، ويحظى بطلب حقيقي من العائلات والمستأجرين. لذلك فالحديث عن استثمار مختلف تمامًا عن المتاجرة بالأراضي الزراعية.
ما أنواع الاستثمار الموصى بها للمستثمر الإسرائيلي اليوم؟
تقدّم السوق الرومانية مجموعة واسعة من أنواع الاستثمار عبر مطوّرين دوليين ومحليين في مناطق مختلفة من المدينة. ونرصد اتجاهًا متناميًا بعد كورونا لانتقال العائلات الشابة إلى منازل خاصة ذات حدائق في ضواحي المدينة (على بُعد نحو 20 دقيقة بالسيارة من وسطها). ففي هذه المناطق يجد الأزواج الشباب مساحات طبيعية وحدائق ومدارس دولية ومراكز ترفيه وتسوق وغير ذلك. كما أن بعضهم يواصل ثقافة العمل من المنزل، ولذلك يحتاجون إلى منزل أكبر من شقة بغرفتين في وسط المدينة. ويستمتع آخرون بجودة حياة بعيدًا عن الاختناقات المرورية في طريقهم إلى العمل في منطقة التكنولوجيا. ونرى أن الاستثمار في المنازل الخاصة في الأطراف جذاب ومجدٍ على المدى الطويل، ومن ذلك على سبيل المثال منطقة مجمّع التكنولوجيا بيبيرا (Pipera) (الذي يعمل فيه عشرات الآلاف من موظفي قطاع التكنولوجيا) أو منطقة المطار، بوصفها منطقة جذابة ومستقرة للاستثمار.
وعادةً ما تتراوح أسعار الفلل في هذه المناطق بين 150 و200 ألف يورو، بحسب مستوى التشطيب ومساحة الفيلا وحجم قطعة الأرض المبنية عليها. ومن واقع خبرتنا، تكون المشاريع الصغيرة (مجمّع يضم حتى 50 منزلًا خاصًا) بمستوى تشطيب أعلى وتُسكَن أسرع، مقارنةً بالمشاريع الضخمة التي تضم مئات الوحدات السكنية، حيث يكون مستوى التشطيب قياسيًا، ويُسلَّم عدد كبير من المنازل في الموعد نفسه، فيتكدّس المعروض وتتضرّر أسعار الإيجار. ويتراوح متوسط الإيجار لمثل هذه المنازل بين 800 و1,000 يورو شهريًا.
أسئلة شائعة
هل يتجه سوق العقارات في بوخارست إلى أزمة كأزمة 2008؟
بحسب المحامي إيلان ليبوفيتش، الإجابة المختصرة هي لا. فقد ارتفع سعر المتر المربع في رومانيا بثبات عامًا بعد عام، وهو اليوم لا يزال في منتصف الطريق مقارنةً بذروته قبل أزمة 2008.
ما الذي دفع أسعار المساكن في بوخارست إلى الارتفاع؟
يذكر المقال ثلاثة عوامل: تجميد إصدار تراخيص البناء الجديدة في بوخارست، ونقصًا هيكليًا في الوحدات السكنية، وبرنامج الحكومة "بريما كاسا" لمشتري المسكن الأول. كما تدعم أموال الاتحاد الأوروبي ودخول شركات التكنولوجيا العالمية الطلبَ على السكن.
لماذا خسر بعض المستثمرين الأجانب في رومانيا في الماضي؟
اشترى كثيرون أراضي زراعية في الأطراف بناءً على شائعات عن مطار جديد أو مصنع للسيارات. أما اليوم فمعظم المستثمرين من الخارج يشترون شقة أو منزلًا تُسجَّل ملكيته باسمهم في السجل العقاري الروماني، وهذا استثمار مختلف تمامًا.
ما نوع العقار الذي يبحث عنه المشترون في بوخارست اليوم؟
تشير المقابلة إلى انتقال العائلات الشابة إلى منازل خاصة بحدائق في الضواحي، على بُعد نحو 20 دقيقة من وسط المدينة، مثل منطقة مجمّع بيبيرا للتكنولوجيا أو منطقة المطار. وتتميّز المشاريع الصغيرة التي تضم حتى 50 منزلًا عادةً بمستوى تشطيب أعلى وتُسكَن أسرع.
كم يبلغ سعر الفيلا في ضواحي بوخارست؟
بحسب المقال، تتراوح أسعار الفلل في هذه المناطق عادةً بين 150 و200 ألف يورو. ويتوقف السعر على مستوى التشطيب ومساحة الفيلا وحجم قطعة الأرض.
كُتب هذا المقال بالتعاون مع المحامي إيلان ليبوفيتش من مكتب ليبوفيتش وشركاه المتخصص في العقارات الدولية
لا يشكّل ما ورد أعلاه توصية و/أو استشارة قانونية و/أو استشارة محاسبية، ولا يجوز الاعتماد عليه، بل ينبغي التوجّه للحصول على استشارة خاصة. وقد لا يكون ما ورد محدّثًا، وقد أُبقي على الموقع لما فيه من فائدة فقط.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
