Les promoteurs ne peuvent percevoir qu'un acompte de 5 %, sauf en présence de garanties bancaires complètes.
Les fonds des acheteurs sont placés sur un compte bancaire dédié et ne sont libérés que pour la construction effective, selon des jalons fixés par la loi.
Le lot est inscrit comme bien distinct à la Cartea Funciară dès l'avant-contrat, avec une mention en votre faveur.
La TVA normale est de 21 % depuis août 2025. Le taux transitoire de 9 % pour les acheteurs ayant signé un avant-contrat a pris fin le 30 septembre 2026.
Seuls 5,5 % de l'offre comptent 3 chambres ou plus. Compass Group cible ce déficit avec des villas conformes aux normes Nordis.
Investir dans l'immobilier en Roumanie en 2026 : guide de la loi Nordis et de la nouvelle ère de protection des investisseurs à Bucarest
Comprendre la nouvelle feuille de route : comment une réglementation roumaine sans précédent fait de Bucarest une destination plus sûre et plus attractive pour les investisseurs internationaux.
Le marché immobilier roumain de 2026 témoigne d'une maturité institutionnelle qui place Bucarest au niveau des principales capitales d'Europe centrale et orientale (PECO). Une croissance économique remarquable a porté la Roumanie à une convergence en SPA (standard de pouvoir d'achat) de 79 % de la moyenne de l'UE – un chiffre qui la place devant des pays comme la Hongrie, la Grèce et la Slovaquie.
Pour l'investisseur stratégique, l'adhésion pleine et entière de la Roumanie à l'espace Schengen (depuis le 1er janvier 2025) est le facteur le plus déterminant dans l'amélioration de la liquidité des actifs. L'afflux de capitaux institutionnels à l'échelle mondiale renforce la confiance dans le marché et la demande de biens de qualité. Dans ce contexte, la loi Nordis n'est pas un obstacle réglementaire, mais un mécanisme essentiel de filtrage des risques qui préserve la stabilité du marché à long terme.
La loi Nordis – le nouveau standard de sécurité juridique
La loi Nordis est entrée en vigueur pour répondre au besoin d'harmoniser la protection des consommateurs dans les projets vendus sur plan. À l'heure où les coûts de construction sont volatils et où le taux normal de TVA est passé à 21 % (en août 2025), la loi crée un rempart entre le capital de l'investisseur et la solidité financière du promoteur.
Principales dispositions et fiscalité
- Plafonnement des acomptes : les promoteurs ne peuvent percevoir qu'un acompte de 5 % seulement, sauf en présence de garanties bancaires complètes.
- TVA sur les logements neufs : le taux normal de TVA est de 21 %. Le taux réduit transitoire de 9 %, réservé aux acheteurs ayant signé un avant-contrat, a pris fin le 30 septembre 2026 ; tout logement neuf est donc désormais soumis au taux plein de 21 %.
- Les fonds des acheteurs sont déposés sur un compte bancaire dédié et ne sont libérés que pour financer la construction effective, selon des jalons fixés par la loi.
- Le lot est inscrit comme unité de propriété distincte au livre foncier roumain (Cartea Funciară) dès le stade de l'avant-contrat, avec une mention inscrite au profit de l'acheteur.
Une évolution comparée : du « Far West » à la sécurité institutionnelle
Le regard israélien : cette loi rend l'achat en Roumanie aussi sûr que l'achat en Israël sous la loi israélienne sur la vente d'appartements, avec un avantage relatif évident : alors que les prix de l'immobilier israélien atteignent des sommets, un prix moyen de 2 232 € le m² à Bucarest permet d'accéder à des actifs de premier ordre, sur des emplacements de choix, dans une capitale européenne en pleine croissance.
La dynamique économique de 2026 : gérer le risque dans un environnement inflationniste
L'économie roumaine présente une dualité fascinante : une inflation de 9,9 % (septembre 2025) face à un taux directeur de 6,5 %. Pour les investisseurs, c'est un environnement de « taux d'intérêt réels négatifs », qui souligne l'intérêt des actifs tangibles.
La loi Nordis n'est pas un obstacle réglementaire, mais un mécanisme essentiel de filtrage des risques qui préserve la stabilité du marché à long terme.
Données macroéconomiques essentielles
- IDE (investissements directs étrangers) : le stock d'investissements a dépassé 125 milliards d'euros, dont 65,4 % concentrés dans la région Bucarest-Ilfov.
- Croissance régionale : le PIB par habitant de la région Bucarest-Ilfov s'élève à 47 200 € – nettement au-dessus de la moyenne de l'UE.
- Attention à l'impôt sur les dividendes : il est important de noter que depuis le 1er janvier 2026, l'impôt sur les dividendes est passé à 16 %. En tant que conseiller stratégique, je recommande de revoir dès maintenant votre structure de détention (SPV) afin de l'adapter à ce changement.
Le marché Airbnb de Bucarest : analyse du segment premium
Le marché de la location de courte durée (STR) à Bucarest connaît une véritable révolution démographique. Les données montrent que 80 % des voyageurs sont internationaux (principalement du Royaume-Uni et des États-Unis), et que 50 % appartiennent à la génération Z ou à la génération Alpha. Cela impose d'investir dans des biens au design moderne et à la technologie avancée.
- Performance : les meilleurs biens du marché (Top 10) se distinguent par leur design, leur emplacement et leur gestion professionnelle, et bénéficient d'une demande nettement supérieure à la moyenne.
- Pic saisonnier : octobre est le mois de plus forte demande, janvier le plus faible.
- La niche des grands logements : les biens pouvant accueillir 6 personnes ou plus (3 chambres et plus) profitent d'une forte demande en raison d'une offre très insuffisante (seuls 5,5 % du marché sont des biens de 3 chambres ou plus).
Pipera Tech Park, Roumanie
Les « quartiers en or » pour investir
- Pipera : le pôle des IDE. Un salaire moyen de 1 462 € dans ce quartier soutient la demande des expatriés.
- Old Town (Vieille Ville) : un pôle touristique classique à l'ADR élevé, mais qui exige une gestion minutieuse.
- Herăstrău : un mélange de luxe et de nature, qui attire une clientèle internationale prête à payer plus cher pour la qualité de vie.
Mise en pratique : le modèle de villas de Compass Group
Compass Group applique les normes strictes de la loi Nordis pour tirer parti d'un important déficit d'offre sur le marché des villas et des grands appartements. Comme indiqué, seuls 5,5 % de l'offre sont des biens de 3 chambres ou plus – c'est l'« océan bleu » de l'immobilier à Bucarest. Un reportage de Walla Nadlan (en hébreu) a visité nos villas Compass on the Lake à Balotești.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la loi Nordis en Roumanie ?
La loi 207/2025, dite loi Nordis, fixe un standard uniforme de protection des acheteurs dans les projets vendus sur plan. Elle crée un rempart entre le capital de l'acheteur et la solidité financière du promoteur, et agit comme un filtre de risque pour l'ensemble du marché.
Quel acompte un promoteur roumain peut-il demander ?
Selon la loi, un promoteur ne peut percevoir qu'un acompte de 5 %, sauf en présence de garanties bancaires complètes. Les versements suivants sont déposés sur un compte bancaire dédié et ne sont libérés que pour financer la construction effective, selon des jalons fixés par la loi.
Quand le lot est-il inscrit au livre foncier roumain ?
Le lot est inscrit comme unité de propriété distincte au livre foncier roumain (Cartea Funciară) dès le stade de l'avant-contrat, avec une mention au profit de l'acheteur. Cela empêche que le même appartement soit vendu à un autre acquéreur.
Quelle TVA s'applique à un logement neuf en Roumanie ?
Le taux normal de TVA est de 21 % depuis août 2025. Un taux réduit transitoire de 9 % a pris fin le 30 septembre 2026 ; tout logement neuf est donc désormais soumis à une TVA de 21 %.
Dois-je me rendre en Roumanie pour signer ?
La signature notariée ne peut pas se faire à distance, mais vous pouvez donner procuration à une personne qui signera en votre nom. Avant toute signature, faites relire le contrat par un avocat local.
En résumé : l'élan de la Roumanie
2026 marque l'avènement d'un marché plus mature et mieux réglementé pour l'investisseur averti. Avec un réseau autoroutier porté à 1 329 km et une réglementation qui protège les fonds des clients, la Roumanie a achevé sa transformation en destination d'investissement sûre.
L'association d'une réglementation qui protège l'argent des acheteurs et de prix d'entrée de 2 232 € le m² dans une capitale européenne en pleine croissance fait de Bucarest une destination qui mérite d'être sérieusement envisagée.
Prenez une longueur d'avance sur le marché. Contactez les experts de Compass Group pour une analyse personnalisée de votre portefeuille d'investissement, adaptée aux évolutions fiscales et réglementaires de 2026. Bucarest n'est pas seulement une destination d'investissement – c'est la place financière qui connaît la croissance la plus rapide des PECO.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier.
Avant toute transaction, nous vous recommandons de consulter des experts locaux.
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