Застройщик вправе получить задаток не более 5%, если только нет полных банковских гарантий.
Средства покупателей лежат на целевом банковском счёте и высвобождаются только на фактическое строительство по этапам из закона.
Объект вносится как отдельная недвижимость в Cartea Funciară на этапе предварительного договора, с отметкой в Вашу пользу.
Стандартный НДС с августа 2025 года составляет 21%. Переходная ставка 9% для покупателей с предварительным договором перестала действовать 30 сентября 2026 года.
Лишь 5,5% предложения имеют 3 и более спальни. Compass Group закрывает этот дефицит виллами по стандартам Nordis.
Инвестиции в недвижимость Румынии в 2026 году: гид по закону Nordis и новой эпохе защиты инвесторов в Бухаресте
Новая дорожная карта: как прорывное регулирование Румынии делает Бухарест более безопасным и привлекательным направлением для международных инвесторов.
Рынок недвижимости Румынии в 2026 году отражает институциональную зрелость, которая ставит Бухарест в один ряд с ведущими столицами Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ). Впечатляющий экономический рост привёл Румынию к уровню 79% от среднего по ЕС по паритету покупательной способности (PPS): по этому показателю страна опережает Венгрию, Грецию и Словакию.
Для стратегического инвестора переход Румынии к полноправному членству в Шенгенской зоне (с 1 января 2025 года) — самый значимый фактор повышения ликвидности активов. Приток институционального капитала глобального масштаба укрепляет доверие к рынку и спрос на качественные объекты. В таких условиях закон Nordis — не регуляторное препятствие, а необходимый механизм фильтрации рисков, обеспечивающий долгосрочную стабильность рынка.
Закон Nordis – новый стандарт правовой определённости
Закон Nordis вступил в силу в ответ на необходимость унифицировать защиту потребителей в проектах на этапе строительства (off-plan). В период, когда стоимость строительства нестабильна, а стандартная ставка НДС выросла до 21% (в августе 2025 года), закон создаёт защитный буфер между капиталом инвестора и финансовой устойчивостью застройщика.
Ключевые положения и налогообложение
- Ограничение задатка: застройщик вправе получить задаток не более 5%, если только нет полных банковских гарантий.
- НДС на новое жильё: стандартная ставка НДС составляет 21%. Переходная льготная ставка 9% для покупателей, подписавших предварительный договор, перестала действовать 30 сентября 2026 года, поэтому теперь на любое новое жильё распространяется полная ставка НДС 21%.
- Средства покупателей зачисляются на целевой банковский счёт и высвобождаются только для оплаты фактического строительства по этапам, установленным законом.
- Объект регистрируется как отдельная единица недвижимости в румынской земельной книге (Cartea Funciară) уже на этапе предварительного договора, вместе с отметкой в пользу покупателя.
Эволюция: от «Дикого Запада» к институциональной надёжности
Израильский взгляд: этот закон делает покупку в Румынии такой же безопасной, как израильский Закон о продаже (квартир) дома, но с очевидным относительным преимуществом: пока цены на недвижимость в Израиле упираются в потолок, средняя цена 2232 € за м² в Бухаресте позволяет войти в первоклассные активы в лучших локациях растущей европейской столицы.
Экономическая динамика 2026 года: управление рисками в условиях инфляции
Румынская экономика демонстрирует любопытную двойственность: инфляция 9,9% (сентябрь 2025 года) при ключевой ставке 6,5%. Для инвесторов это среда «отрицательной реальной процентной ставки», которая подчёркивает значение реальных активов.
Закон Nordis — не регуляторное препятствие, а необходимый механизм фильтрации рисков, обеспечивающий долгосрочную стабильность рынка.
Ключевые макроданные
- ПИИ (прямые иностранные инвестиции): накопленный объём инвестиций превысил 125 млрд €, из них 65,4% сосредоточены в регионе Бухарест-Илфов.
- Региональный рост: ВВП на душу населения в регионе Бухарест-Илфов составляет 47 200 €, что значительно выше среднего по ЕС.
- Предупреждение о налоге на дивиденды: важно учитывать, что с 1 января 2026 года налог на дивиденды вырос до 16%. Как стратегический консультант, я рекомендую уже сейчас пересмотреть структуру владения (SPV), чтобы она соответствовала этому изменению.
Рынок Airbnb в Бухаресте: анализ премиального сегмента
Рынок краткосрочной аренды (STR) Бухареста переживает демографическую революцию. Данные показывают, что 80% гостей — иностранцы (в основном из Великобритании и США), а 50% относятся к поколениям Z и Альфа. Это требует вложений в объекты с современным дизайном и передовыми технологиями.
- Показатели: лучшие объекты рынка (топ-10) выделяются дизайном, расположением и профессиональным управлением и пользуются значительно более высоким спросом, чем в среднем.
- Сезонный пик: октябрь — пиковый месяц спроса, январь — самый слабый.
- Ниша больших объектов: объекты, вмещающие 6 и более гостей (3+ спальни), пользуются высоким спросом из-за острого дефицита предложения (лишь 5,5% рынка составляют объекты с 3 и более спальнями).
Технопарк Пипера, Румыния
«Золотые районы» для инвестиций
- Пипера: центр ПИИ. Средняя зарплата 1462 € в этом районе поддерживает спрос со стороны экспатов.
- Старый город: классический туристический центр с высокой средней ценой за ночь (ADR), но требующий тщательного управления.
- Херэстрэу: сочетание роскоши и природы, привлекающее международный сегмент, готовый платить премию за качество жизни.
На практике: модель вилл Compass Group
Compass Group применяет строгие стандарты закона Nordis, чтобы использовать значительный дефицит предложения на рынке вилл и больших квартир. Как уже отмечалось, лишь 5,5% предложения на рынке составляют объекты с 3 и более спальнями: это «голубой океан» недвижимости Бухареста. Репортаж Walla Nadlan (на иврите) показал наши виллы Compass on the Lake в Балотешти.
Часто задаваемые вопросы
Что такое закон Nordis в Румынии?
Закон 207/2025, известный как закон Nordis, устанавливает единый стандарт защиты покупателей в проектах на этапе строительства. Он создаёт буфер между капиталом покупателя и финансовой устойчивостью застройщика и служит фильтром рисков для всего рынка.
Какой задаток может потребовать румынский застройщик?
По закону застройщик вправе получить задаток не более 5%, если только нет полных банковских гарантий. Дальнейшие платежи поступают на целевой банковский счёт и высвобождаются только для оплаты фактического строительства по этапам, установленным законом.
Когда объект вносится в румынскую земельную книгу?
Объект регистрируется как отдельная единица недвижимости в румынской земельной книге (Cartea Funciară) уже на этапе предварительного договора, вместе с отметкой в пользу покупателя. Это не позволяет продать ту же квартиру другому покупателю.
Какой НДС действует для нового жилья в Румынии?
Стандартная ставка НДС с августа 2025 года составляет 21%. Переходная льготная ставка 9% перестала действовать 30 сентября 2026 года, поэтому теперь на любое новое жильё начисляется НДС 21%.
Нужно ли ехать в Румынию для подписания?
Нотариальное подписание нельзя провести дистанционно, но можно выдать доверенность человеку, который подпишет документы от Вашего имени. Перед любой подписью попросите местного юриста проверить договор.
В итоге: импульс Румынии
2026 год знаменует более зрелый и лучше регулируемый рынок для информированного инвестора. С сетью автомагистралей, выросшей до 1329 км, и регулированием, защищающим средства клиентов, Румыния завершила превращение в безопасное направление для инвестиций.
Сочетание регулирования, защищающего деньги покупателей, и цены входа 2232 € за м² в растущей европейской столице делает Бухарест направлением, которое стоит серьёзно рассмотреть.
Закрепите своё преимущество на рынке. Обратитесь к экспертам Compass Group за персональным анализом инвестиционного портфеля с учётом налоговых и регуляторных тенденций 2026 года. Бухарест — не просто направление для инвестиций, это самый быстрорастущий финансовый центр ЦВЕ.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является налоговой, юридической или финансовой консультацией.
Перед заключением любой сделки рекомендуем проконсультироваться с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
