Dezvoltatorii pot încasa un avans de doar 5%, cu excepția cazurilor în care există garanții bancare integrale.
Banii cumpărătorilor stau într-un cont dedicat și sunt eliberați doar pentru lucrările efectiv executate, pe etapele stabilite prin lege.
Locuința este înscrisă ca unitate distinctă în Cartea Funciară încă de la antecontract, iar antecontractul se notează în favoarea cumpărătorului.
Cota standard de TVA este 21% din august 2025. Cota tranzitorie de 9% pentru cei cu antecontract s-a încheiat pe 30 septembrie 2026.
Doar 5,5% din oferta din București sunt proprietăți cu 3 dormitoare sau mai multe, segmentul pe care se concentrează vilele Compass Group.
Investiții imobiliare în România 2026: ghid despre „Legea Nordis” și noua eră a protecției investitorilor în București
Navigând pe noua foaie de parcurs: cum transformă reglementarea revoluționară din România Bucureștiul într-o destinație mai sigură și mai atractivă pentru investitorii internaționali.
Piața imobiliară românească din 2026 reflectă o maturitate instituțională care plasează Bucureștiul alături de capitalele de top din Europa Centrală și de Est (CEE). Creșterea economică remarcabilă a adus România la o convergență PPS (putere de cumpărare) de 79% din media Uniunii Europene – un nivel care o situează înaintea unor țări precum Ungaria, Grecia și Slovacia.
Pentru investitorul strategic, trecerea României la statutul de membru deplin al spațiului Schengen (începând cu 1 ianuarie 2025) este cel mai important factor de îmbunătățire a lichidității activelor. Intrarea capitalului instituțional la scară globală întărește încrederea în piață și cererea pentru proprietăți de calitate. În acest climat, „Legea Nordis” nu este un obstacol de reglementare, ci un mecanism esențial de filtrare a riscurilor, care garantează stabilitatea pieței pe termen lung.
Legea Nordis – noul standard de siguranță juridică
Legea Nordis a intrat în vigoare ca răspuns la nevoia de standardizare a protecției consumatorilor în proiectele off-plan (în construcție). Într-o perioadă în care costurile de construcție sunt volatile, iar cota standard de TVA a crescut la 21% (în august 2025), legea creează o barieră de protecție între capitalul investitorului și stabilitatea financiară a dezvoltatorului.
Prevederile principale și fiscalitatea
- Plafonarea avansului: Dezvoltatorii pot încasa un avans de doar 5%, cu excepția cazurilor în care există garanții bancare integrale.
- TVA la locuințele noi: Cota standard de TVA este de 21%. Cota redusă tranzitorie de 9%, pentru cei care semnaseră un antecontract, s-a încheiat pe 30 septembrie 2026, așa că astăzi orice locuință nouă se vinde cu TVA integral de 21%.
- Banii cumpărătorilor sunt depuși într-un cont bancar dedicat și eliberați doar pentru plata lucrărilor efectiv executate, conform etapelor stabilite prin lege.
- Locuința este înscrisă ca unitate individuală distinctă în Cartea Funciară încă din etapa antecontractului, iar în favoarea cumpărătorului se notează antecontractul.
O comparație evolutivă: de la „Vestul Sălbatic” la siguranța instituțională
Perspectiva israeliană: Această lege face ca achiziția în România să fie la fel de sigură ca în Israel sub legea israeliană a vânzării de locuințe (Chok HaMecher), dar cu un avantaj relativ clar: în timp ce prețurile imobiliare din Israel ating plafonul, un preț mediu de 2.232 €/mp în București permite intrarea pe segmentul prime, în locații de top, într-o capitală europeană în creștere.
Dinamica economică a anului 2026: gestionarea riscului într-un mediu inflaționist
Economia românească prezintă o dualitate fascinantă: inflație de 9,9% (septembrie 2025) alături de o dobândă de politică monetară de 6,5%. Pentru investitor, este un mediu de „dobândă reală negativă”, care subliniază importanța activelor concrete.
Legea Nordis nu este un obstacol de reglementare, ci un mecanism esențial de filtrare a riscurilor.
Date macroeconomice esențiale
- ISD (investiții străine directe): Stocul de investiții a depășit 125 de miliarde de euro, iar 65,4% sunt concentrate în regiunea București-Ilfov.
- Creștere regională: PIB-ul pe cap de locuitor în regiunea București-Ilfov este de 47.200 € – semnificativ peste media Uniunii Europene.
- Atenție la impozitul pe dividende: Este important de menționat că, începând cu 1 ianuarie 2026, impozitul pe dividende a crescut la 16%. În calitate de consultant strategic, recomand analizarea structurii de deținere (SPV) încă de acum, pentru a o adapta la această schimbare.
Piața Airbnb din București: analiza segmentului premium
Piața închirierilor pe termen scurt (STR) din București traversează o revoluție demografică. Datele arată că 80% dintre oaspeți sunt internaționali (în special din Marea Britanie și SUA), iar 50% aparțin Generației Z și Generației Alpha. Acest lucru impune investiții în proprietăți cu design modern și tehnologie avansată.
- Performanță: Proprietățile de top de pe piață (Top 10) se remarcă prin design, locație și administrare profesionistă și se bucură de o cerere semnificativ peste medie.
- Vârf sezonier: Octombrie este luna de vârf a cererii, iar ianuarie este cea mai slabă.
- Nișa unităților mari: Proprietățile care găzduiesc 6 oaspeți sau mai mulți (3+ dormitoare) se bucură de o cerere puternică, ca urmare a unui deficit sever de ofertă (doar 5,5% din piață sunt proprietăți cu 3+ dormitoare).
Pipera Tech Park, România
„Cartierele de aur” pentru investiții
- Pipera: Polul ISD. Un salariu mediu de 1.462 € în această zonă susține cererea din partea expaților.
- Centrul Vechi (Old Town): Un pol turistic clasic, cu ADR ridicat, dar care necesită o administrare riguroasă.
- Herăstrău: O combinație de lux și natură, care atrage segmentul internațional dispus să plătească o primă pentru calitatea vieții.
Aplicarea în practică: modelul de vile Compass Group
Compass Group aplică standardele stricte ale Legii Nordis pentru a valorifica supply gap-ul (deficitul de ofertă) semnificativ de pe piața vilelor și a apartamentelor mari. Așa cum am menționat, doar 5,5% din oferta pieței este formată din proprietăți cu 3 dormitoare sau mai multe – acesta este „oceanul albastru” al imobiliarelor din București. Un reportaj Walla Nadlan (în ebraică) a prezentat vilele noastre Compass on the Lake din Balotești.
Întrebări frecvente
Ce este Legea Nordis în România?
Legea 207/2025, cunoscută drept „Legea Nordis”, stabilește un standard unitar de protecție a cumpărătorilor în proiectele off-plan. Ea creează o barieră între capitalul cumpărătorului și stabilitatea financiară a dezvoltatorului și funcționează ca un filtru de risc pentru întreaga piață.
Ce avans poate cere un dezvoltator din România?
Conform legii, dezvoltatorul poate încasa un avans de doar 5%, cu excepția cazurilor în care există garanții bancare integrale. Restul plăților intră într-un cont bancar dedicat și sunt eliberate doar pentru lucrările efectiv executate, conform etapelor stabilite prin lege.
Când este înscrisă locuința în Cartea Funciară?
Locuința este înscrisă ca unitate individuală distinctă în Cartea Funciară încă din etapa antecontractului, iar în favoarea cumpărătorului se notează antecontractul. Astfel, aceeași locuință nu mai poate fi vândută unui alt cumpărător.
Ce TVA se aplică unei locuințe noi în România?
Cota standard de TVA este de 21% din august 2025. Cota redusă tranzitorie de 9% s-a încheiat pe 30 septembrie 2026, așa că astăzi orice locuință nouă se vinde cu TVA de 21%.
Trebuie să fiu prezent în România pentru semnare?
Semnarea la notar nu se poate face de la distanță, dar puteți da o procură cuiva care să semneze în numele dumneavoastră. Înainte de orice semnătură, cereți unui avocat local să verifice contractul.
Pe scurt: impulsul României
Anul 2026 marchează o piață mai matură și mai bine reglementată pentru investitorul informat. Cu o rețea de autostrăzi extinsă la 1.329 km și o reglementare care protejează banii clienților, România și-a încheiat transformarea într-o destinație de investiții sigură.
Combinația dintre o reglementare care protejează banii cumpărătorilor și prețurile de intrare de 2.232 €/mp, într-o capitală europeană în creștere, face din București o destinație care merită analizată serios.
Asigurați-vă avantajul pe piață. Contactați specialiștii Compass Group pentru o analiză personalizată a portofoliului de investiții, adaptată tendințelor fiscale și de reglementare din 2026. Bucureștiul nu este doar o destinație de investiții, ci centrul financiar cu cea mai rapidă creștere din CEE.
Acest articol are exclusiv scop informativ general și nu constituie consultanță fiscală, juridică sau financiară.
Înainte de a încheia o tranzacție, vă recomandăm să consultați specialiști locali.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
