Le terrain, la propriété et le descriptif. Ce sont eux qui décident si ce que vous avez vu est un actif ou simplement une idée.
Pleine propriété du bâtiment et droit exclusif d'usage du terrain pour la durée de vie du bâtiment. Cessible, transmissible et hypothécable.
Tout ce que l'on vous montre vaut ce que dit l'extrait du registre foncier. Vérifiez les annexes : parking, cellier et toit.
Vérifiez ce qui est inclus à la livraison et le coût de l'achèvement. Un bien qui exige encore 20 000 € après livraison : cela fait partie du prix.
Après chaque visite, attendez 24 heures avant tout engagement. Un bon bien sera toujours un bon bien demain.
« C'est tout simplement magnifique » : la phrase que j'entends après chaque visite
Les investisseurs ressortent d'une visite de villa avec la même phrase : « C'est tout simplement magnifique. » Et je leur pose toujours une seule question en retour : « De tout ce que vous avez vu, qu'avez-vous vu aussi par écrit ? »
Le silence qui suit en dit long.
La visite est le moment le plus dangereux d'une transaction, car pendant une visite, vous achetez avec les yeux et les oreilles, et vous signez avec votre portefeuille. Un beau design et la bonne lumière ont vendu plus de mauvais biens que n'importe quel mensonge.
Cette check-list ramène chaque visite aux trois éléments qui déterminent réellement si ce que vous avez vu est un actif ou une idée : le terrain, la propriété et le descriptif.
Vérification 1 lors de la visite : qu'est-ce qui vous appartient exactement autour de la maison ?
Un jardin « privatif » est une notion juridique, pas visuelle. Les questions à poser :
- Le terrain attenant est-il défini et inscrit comme faisant partie de votre droit ?
- Où se situent les limites réelles de la parcelle, par rapport au plan de masse ?
Et pour les acheteurs hors Union européenne, c'est un point crucial : en Roumanie, un terrain n'est pas inscrit directement au nom d'une personne qui n'est pas citoyenne de Roumanie ou de l'Union européenne. Pour les maisons avec terrain, trois solutions sont admises :
- Une mention de pré-inscription combinée à une procuration irrévocable.
- L'inscription au nom d'une société roumaine.
- Un droit de Superficie, la voie la plus courante : la pleine propriété du bâtiment et un droit exclusif d'usage du terrain pendant toute la durée de vie du bâtiment. Ce droit peut être cédé, transmis par succession et hypothéqué.
Pendant la visite : demandez à voir comment votre droit sur le terrain et le jardin est défini. Dans les documents, pas du bout du doigt. L'explication complète figure dans notre guide de la propriété foncière en Roumanie.
Vérification 2 : une place de parking non inscrite appartient à quelqu'un d'autre
Tout ce que l'on vous montre lors d'une visite vaut exactement ce qui est inscrit au registre foncier, la Cartea Funciară. Ce qu'il faut vérifier :
- Un extrait à jour du registre foncier (CF) pour le lot.
- Qui est le propriétaire inscrit, et comment le titre vous parvient.
- L'existence éventuelle d'hypothèques, de saisies ou de mentions.
- Et le détail que tout le monde oublie : les annexes. Places de parking, cave ou cellier, toit.
Une place de parking « à vous » mais absente de l'extrait est la place de quelqu'un d'autre le jour où survient un litige. Dans notre projet à Balotești (présenté dans un reportage de Walla Nadlan, en hébreu), par exemple, les deux places de parking font partie de la parcelle et sont inscrites. Toute la différence entre un actif et une idée est là : écrit et signé.
La vérification des dettes et des charges avant la signature est traitée dans notre guide de due diligence, et l'inscription elle-même dans notre article sur l'inscription du bien et du terrain à votre nom.
Vérification 3 : le descriptif, et qui habitera la maison
Un descriptif n'est pas une liste d'options. C'est la réponse à une question : à qui s'adresse cette maison ?
Un beau design et la bonne lumière ont vendu plus de mauvais biens que n'importe quel mensonge.
Par exemple, une villa d'environ 120 m² sur deux niveaux, avec chauffage au sol, climatisation, cuisine et portes de qualité, à 25 minutes du centre de Bucarest et proche d'écoles internationales, parle à un public bien défini : jeunes familles de la tech et familles d'expatriés en quête de qualité sur le long terme.
Pendant la visite, vérifiez trois points :
- Les finitions réelles par rapport au descriptif écrit.
- Ce qui est inclus à la livraison : cuisine ? climatisation ? aménagement paysager ?
- Ce que coûte l'achèvement jusqu'à ce que la maison soit prête à habiter ou à louer.
Un bien qui nécessite encore 20 000 € après la livraison : cela fait partie du prix.
Le test de l'emplacement : cinq distances pour chaque visite
La vue paraît parfaite par une journée ensoleillée. Voici les cinq éléments qui méritent d'être mesurés, en toute saison :
| Ce qu'il faut mesurer | Pourquoi c'est important |
|---|---|
| Temps de trajet vers les pôles d'emploi | Les locataires de qualité et les familles ne font pas une heure de trajet pour aller travailler. Sur l'axe nord : environ 25 minutes jusqu'au centre et environ 10 minutes jusqu'au quartier tech de Pipera |
| Distance jusqu'à l'aéroport | Un critère clé pour les expatriés et les grands voyageurs |
| Écoles internationales | La variable qui retient les familles dans un secteur pendant des années |
| Desserte | A3 et DN1 aujourd'hui ; la ligne de métro M6 et le périphérique A0 sont prévus d'ici la fin de la décennie |
| Ancrage naturel | Lac, forêt, parc. Une partie du produit, impossible à copier |
À propos des écoles : selon la presse économique roumaine, le réseau Mark Twain International School a annoncé un nouveau campus à Balotești, sur la rive du lac Cociovaliștea, pour un investissement d'environ 30 millions d'euros, destiné à quelque 1 500 élèves, avec une ouverture prévue d'ici l'automne 2028. Il s'agit d'un projet annoncé, non d'un établissement existant : vérifiez son état d'avancement avant de lui accorder du poids.
Check-list de visite : à imprimer et à emporter
- Avant la visite : un extrait CF à jour, le plan de masse et un descriptif écrit. Obtenez-les à l'avance, pas sur place.
- Le terrain : les limites de la parcelle par rapport au plan de masse, et la manière dont le droit (Superficie ou autre) est défini dans les documents.
- La propriété : des annexes inscrites, parking et cellier, et aucune charge ni mention.
- Le descriptif : finitions réelles par rapport au descriptif écrit, ce qui est inclus à la livraison, et le coût réel « clés en main ».
- L'environnement : les cinq distances. Mesurez-les dans une application de navigation ; ne vous fiez pas à la brochure.
- Après la visite : 24 heures de recul avant tout engagement. Un bon bien sera toujours un bon bien demain.
Et le test ultime : demandez à tout voir par écrit. Un promoteur dont le bien passe ces vérifications ne les craint pas. Au contraire, il sera ravi que quelqu'un pose enfin les questions.
Visiter une villa depuis l'étranger : ce que vous pouvez faire sans prendre l'avion
De nombreux investisseurs commencent par une visite virtuelle, pièce par pièce, documents compris. Elle offre une première image complète.
L'extrait CF et les vérifications documentaires peuvent être obtenus à distance. La signature notariée en Roumanie ne peut pas se faire à distance, mais vous pouvez signer par l'intermédiaire d'un mandataire muni d'une procuration certifiée par apostille. Le voyage, si et quand vous le souhaitez, est réservé à la partie agréable : voir la maison et le quartier de vos propres yeux avant l'acte définitif et l'inscription à votre nom.
Questions fréquentes
Qui m'accompagne pendant la visite, un commercial ou quelqu'un d'objectif ?
Généralement l'équipe du projet, dont l'intérêt est que vous achetiez. C'est précisément pour cela que cette check-list existe : elle vous donne les outils pour vérifier par vous-même. Nous vous recommandons de venir avec votre propre avocat indépendant, ou de lui transmettre les documents après la visite.
Et si je découvre un problème après avoir versé des frais de réservation ?
Selon la loi 207/2025 (dite « loi Nordis »), les frais de réservation sont plafonnés à 5 % du prix et à une durée de validité de 60 jours maximum, avec un remboursement intégral si l'opération échoue du fait du promoteur. Une découverte avant la signature est un sujet de négociation, pas une catastrophe. La liste complète figure dans notre check-list de la loi Nordis.
Toutes les vérifications peuvent-elles se faire à distance ?
Presque toutes. La visite virtuelle, l'extrait CF, le plan de masse et le descriptif peuvent vous parvenir par e-mail, et un avocat local les examine. Seule la signature notariée exige une présence, la vôtre ou celle de votre mandataire.
Le campus scolaire n'est pas encore construit. Doit-il peser dans la décision ?
Traitez-le comme tout projet annoncé : vérifiez son état d'avancement dans des sources publiques, et ne fondez pas toute votre décision dessus. La décision doit tenir sans lui, sur le terrain, la propriété et le descriptif.
Combien de temps attendre entre la visite et un engagement ?
Au moins 24 heures. Le temps que l'impression retombe, que les documents parviennent à votre avocat, et que vous posiez les questions oubliées pendant la visite.
En résumé
Une bonne visite commence par les documents et se termine par la vue, pas l'inverse.
Si vous prévoyez une visite de villa, chez nous ou dans tout autre projet en Roumanie, réservez 30 minutes avec moi avant de prendre l'avion. Nous passerons ensemble en revue l'extrait, le plan de masse et le descriptif, et vous arriverez la check-list en main.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Code civil roumain, droit de Superficie, portail législatif roumain · Loi 207/2025 (dite « loi Nordis »), Monitorul Oficial n° 1133, 8 décembre 2025 · Monitorul Oficial · Metrorex, exploitant du métro de Bucarest · Union nationale des notaires de Roumanie · Reportage de Walla Nadlan sur Compass on the Lake (en hébreu) · Articles de la presse économique roumaine sur le campus de la Mark Twain International School à Balotești.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier, ni ne remplace une due diligence juridique et urbanistique individuelle menée par un avocat indépendant. Avant toute transaction, consultez des experts locaux.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
