Arsa, mülkiyet ve teknik şartname. Gezide gördüğünüzün bir varlık mı yoksa sadece bir fikir mi olduğunu bunlar belirler.
Binanın tam mülkiyeti ve arazinin 99 yıla kadar münhasıran kullanım hakkı, yenileme seçeneğiyle birlikte. Devredilebilir, miras bırakılabilir ve ipotek edilebilir.
Size gösterilen her şey, tapu sicili özetinin söylediği kadar değerlidir. Eklentileri kontrol edin: otopark, depo ve çatı.
Teslimde nelerin dahil olduğunu ve tamamlamanın neye mal olduğunu kontrol edin. Tesliminden sonra 20.000 € daha gerektiren bir mülk: bu da fiyatın bir parçasıdır.
Her geziden sonra, herhangi bir taahhütten önce 24 saat bekleyin. İyi bir mülk yarın da iyi olacaktır.
"Muhteşem, kelimenin tam anlamıyla": her geziden sonra duyduğum cümle
Yatırımcılar villa gezisinden hep aynı cümleyle çıkar: “Muhteşem, kelimenin tam anlamıyla.” Ben de onlara hep aynı soruyla karşılık veririm: “Gördüklerinizin hangisini bir de yazılı olarak gördünüz?”
Ardından gelen sessizlik her şeyi anlatır.
Gezi, bir anlaşmanın en tehlikeli anıdır; çünkü gezide gözünüzle ve kulağınızla satın alır, cüzdanınızla imzalarsınız. Güzel tasarım ve doğru ışık, söylenmiş herhangi bir yalandan daha fazla kötü mülk satmıştır.
Bu villa gezisi kontrol listesi, her ziyareti gördüğünüzün bir varlık mı yoksa bir fikir mi olduğunu gerçekten belirleyen üç şeye geri getirir: arsa, mülkiyet ve teknik şartname.
Villa gezisinde 1. kontrol: evin çevresinde tam olarak ne size ait?
“Özel” bir bahçe hukuki bir kavramdır, görsel bir kavram değil. Sorulması gereken sorular:
- Bitişik arazi, hakkınızın bir parçası olarak tanımlanmış ve tescil edilmiş mi?
- Vaziyet planıyla karşılaştırıldığında gerçek parsel sınırları nerede?
AB dışından gelen alıcılar için bu kritiktir: Romanya'daki arazi, Romanya veya Avrupa Birliği vatandaşı olmayan birinin adına doğrudan tescil edilmez. Arazili evler için kabul gören iki çözüm vardır:
- Bir Romanya şirketi adına tescil.
- Bir üst hakkı (superficie), en yaygın yol: binanın tam mülkiyeti ve arazinin 99 yıla kadar münhasıran kullanım hakkı, yenileme seçeneğiyle birlikte. Hak devredilebilir, miras bırakılabilir ve ipotek edilebilir.
Gezide: arazi ve bahçe üzerindeki hakkınızın nasıl tanımlandığını göstermelerini isteyin. Belgelerde, birinin eliyle işaret ederek değil. Tam açıklama Romanya'da arazi mülkiyeti rehberimizde.
2. kontrol: kayıtlı olmayan bir otopark yeri başkasına aittir
Gezide size gösterilen her şey, tapu sicilinde, Cartea Funciară'da kayıtlı olan kadar değerlidir. Nelere bakmalı:
- Birimin güncel tapu sicili (CF) özeti.
- Tescilli maliğin kim olduğu ve tapunun size nasıl geçtiği.
- İpotek, haciz veya şerh olup olmadığı.
- Ve herkesin unuttuğu ayrıntı: eklentiler. Otopark yerleri, depo, çatı.
“Sizin” olan ama özette görünmeyen bir otopark yeri, bir anlaşmazlık yaşadığınız gün başkasının otopark yeridir. Balotești'teki projemizde (Walla Nadlan haberinde yer aldı, İbranice), örneğin iki otopark yeri de parselin parçasıdır ve tescillidir. Bir varlık ile bir fikir arasındaki bütün fark budur: yazılı ve imzalı.
İmzadan önce borç ve rehin kontrolü durum tespiti rehberimizde, tescilin kendisi ise mülkün ve arazinin sizin adınıza tescili hakkındaki makalemizde ele alınmaktadır.
3. kontrol: teknik şartname ve evde kimin yaşayacağı
Teknik şartname bir yükseltme listesi değildir. Bir sorunun cevabıdır: bu ev kimin için?
Güzel tasarım ve doğru ışık, söylenmiş herhangi bir yalandan daha fazla kötü mülk satmıştır.
Örneğin yerden ısıtmalı, klimalı, kaliteli mutfaklı ve kapılı, merkezi Bükreş'e 25 dakika uzaklıkta ve uluslararası okullara yakın, iki katlı yaklaşık 120 m² bir villa belirli bir kitleye hitap eder: uzun vadede kaliteyi arayan genç teknoloji aileleri ve gurbetçi aileler.
Gezide üç şeyi kontrol edin:
- Gerçek yapım kalitesi, yazılı teknik şartnameyle karşılaştırıldığında.
- Teslimde nelerin dahil olduğu: mutfak? klima? çevre düzenlemesi?
- Evin oturulabilir veya kiralanabilir hale gelene kadar tamamlanmasının maliyeti.
Tesliminden sonra 20.000 € daha gerektiren bir mülk: bu da fiyatın bir parçasıdır.
Konum testi: her villa gezisi için beş mesafe
Manzara güneşli bir günde kusursuz görünür. Her mevsimde ölçmeye değer beş şey şunlar:
| Neyi ölçmeli | Neden önemli? |
|---|---|
| İş merkezlerine seyahat süresi | Nitelikli kiracılar ve aileler işe bir saat yolculuk yapmaz. Kuzey aksında: merkeze yaklaşık 25 dakika, Pipera teknoloji bölgesine yaklaşık 10 dakika |
| Havalimanına uzaklık | Gurbetçiler ve sık uçanlar için kilit bir etken |
| Uluslararası okullar | Ailelerin bir bölgede yıllarca kalmasını sağlayan değişken |
| Ulaşım bağlantıları | Bugün A3 ve DN1; M6 metro hattı ve A0 çevre yolu bu on yılın ilerleyen yıllarında planlanıyor |
| Doğal çekim noktası | Göl, orman, park. Ürünün bir parçası ve kopyalanması imkânsız |
Okullar hakkında: Romanya iş medyasındaki haberlere göre Mark Twain International School ağı, Balotești'de Cociovaliștea Gölü kıyısında yaklaşık 30 milyon € yatırımla, yaklaşık 1.500 öğrenci için, 2028 sonbaharına kadar açılması planlanan yeni bir kampüs duyurdu. Bu mevcut değil, duyurulmuş bir projedir; bu nedenle ağırlık vermeden önce güncel durumunu doğrulayın.
Villa gezisi kontrol listesi: yazdırın ve yanınıza alın
- Gezi öncesi: güncel bir CF özeti, vaziyet planı ve yazılı bir teknik şartname. Bunları yerinde değil, önceden alın.
- Arsa: vaziyet planına göre parsel sınırları ve hakkın (superficie veya başka) belgelerde nasıl tanımlandığı.
- Mülkiyet: tescilli eklentiler, otopark ve depo, rehin veya şerh olmaması.
- Teknik şartname: yazılıyla karşılaştırıldığında gerçek yapım kalitesi, teslimde nelerin dahil olduğu ve gerçek “anahtar teslim” maliyeti.
- Çevre: beş mesafe. Bunları bir navigasyon uygulamasında ölçün; broşüre güvenmeyin.
- Gezi sonrası: herhangi bir taahhütten önce 24 saat düşünme süresi. İyi bir mülk yarın da iyi olacaktır.
Ve nihai test: her şeyi yazılı olarak görmek isteyin. Mülkü bu kontrollerden geçen bir geliştirici onlardan korkmaz. Aksine, sonunda birinin sorduğuna sevinir.
Yurt dışından villa gezisi: uçmadan neler yapabilirsiniz
Birçok yatırımcı, belgeler dahil oda oda sanal bir turla başlar. Bu, eksiksiz bir ilk tablo sunar.
CF özeti ve belge kontrolleri uzaktan alınabilir. Romanya'da noter imzası uzaktan yapılamaz, ancak apostil ile onaylı bir vekaletname taşıyan bir temsilci aracılığıyla imzalayabilirsiniz. Uçuş, isterseniz ve istediğiniz zaman, hoş kısım için saklanır: nihai sözleşmeden ve sizin adınıza tescilden önce evi ve çevreyi kendi gözlerinizle görmek.
Sık sorulan sorular
Gezide bana kim eşlik ediyor, bir satış temsilcisi mi yoksa tarafsız biri mi?
Genellikle proje ekibi, ve onların çıkarı sizin satın almanızdır. Bu kontrol listesi tam da bu yüzden var: kendi başınıza kontrol etmeniz için size araçlar verir. Kendi bağımsız avukatınızı getirmenizi veya belgeleri gezinin ardından ona göndermenizi öneririz.
Rezervasyon ücretini ödedikten sonra bir sorun bulursam ne olur?
207/2025 sayılı Kanun (“Nordis Kanunu”) uyarınca, kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)–(11). maddesinde yer almaktadır; rezervasyon ücretleri fiyatın %5'i ile ve en fazla 60 gün geçerlilikle sınırlandırılmıştır, anlaşma yalnızca geliştiricinin kusuru nedeniyle bozulursa tam iade yapılır. İmzadan önce bir sorun bulmak bir pazarlık konusudur, felaket değil. Tam liste Nordis Kanunu kontrol listemizde.
Tüm kontroller uzaktan yapılabilir mi?
Neredeyse hepsi. Sanal tur, CF özeti (tapu sicili), vaziyet planı ve teknik şartname size e-postayla ulaşabilir ve yerel bir avukat bunları inceler. Yalnızca noter imzası için bulunmak gerekir; sizin veya vekilinizin.
Okul kampüsü henüz inşa edilmedi. Karara etkisi olmalı mı?
Duyurulmuş her plan gibi ele alın: güncel durumunu kamuya açık kaynaklardan kontrol edin ve kararın tamamını buna dayandırmayın. Karar onsuz da ayakta durmalı: arsaya, mülkiyete ve teknik şartnameye dayanarak.
Gezi ile taahhüt arasında ne kadar beklemeliyim?
En az 24 saat. İzlenimin oturması, belgelerin avukatınıza ulaşması ve gezide unuttuğunuz soruları sormanız için yeterli bir süre.
Sonuç
İyi bir gezi belgelerle başlar ve manzarayla biter, tersi değil.
Bizimle ya da Romanya'daki başka bir projede villa gezisi planlıyorsanız, uçmadan önce benimle 30 dakika ayırın. Özeti, vaziyet planını ve teknik şartnameyi birlikte gözden geçiririz ve elinizde kontrol listesiyle gelirsiniz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI) · Romanya Medeni Kanunu, üst hakkı (superficie), Romanya mevzuat portalı · 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis Kanunu”), Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Monitorul Oficial · Metrorex, Bükreş metro işletmecisi · Romanya Noterler Ulusal Birliği · Compass on the Lake hakkında Walla Nadlan haberi (İbranice) · Balotești'deki Mark Twain International School kampüsüne ilişkin Romanya iş medyası haberleri.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz ve bağımsız bir avukat tarafından yapılacak bireysel hukuki ve planlama durum tespitinin yerini tutmaz. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
