La PAD obligatoire coûte 130 lei par an pour un logement en béton, brique, métal ou pierre, avec une couverture jusqu'à 100 000 lei.
Séisme, inondation et glissement de terrain uniquement. Ni incendie, ni dégâts des eaux, ni vol, ni contenu, ni responsabilité civile.
L'absence de PAD peut entraîner une amende de 100 à 500 lei, appliquée par la collectivité locale.
La PAD obligatoire, l'assurance habitation facultative, et les exigences de la banque si vous avez un crédit.
En cas de crédit, la banque exige généralement une assurance du bien cédée à son profit, et souvent une assurance décès.
Assurance habitation en Roumanie : la réponse courte
Tout logement en Roumanie doit être couvert par la PAD, l'assurance catastrophes obligatoire prévue par la loi 260/2008. Elle ne couvre que les séismes, les inondations et les glissements de terrain : pour un logement construit en béton, brique, métal ou pierre (type A), la prime est de 130 lei par an et la couverture maximale de 100 000 lei ; pour les logements de type B, la prime est de 50 lei. Comme la PAD ne couvre qu'une fraction de la valeur d'une villa et rien au-delà de ces trois risques, la plupart des propriétaires souscrivent une assurance facultative, et une banque prêteuse exigera une police cédée à son profit.
C'est l'une des premières questions après la remise des clés : « De quelle assurance ai-je besoin ? » En Israël, les acquéreurs pensent généralement à l'assurance du bâtiment liée au crédit et à l'assurance du contenu. En Roumanie, il existe une couche supplémentaire, obligatoire de par la loi, dont beaucoup d'acquéreurs étrangers n'ont jamais entendu parler. Voici les trois couches, dans l'ordre.
Couche 1 : la PAD, la police obligatoire
| Détails | |
|---|---|
| Loi | Loi 260/2008, modifiée par la loi 115/2023 |
| Qui doit la souscrire | Tout propriétaire d'un logement en Roumanie, personne physique ou société |
| Risques couverts | Séisme, inondation (naturelle), glissement de terrain |
| Logement de type A (béton, brique, métal, pierre) | Prime de 130 lei par an ; couverture maximale de 100 000 lei |
| Logement de type B (bois, pisé et autres matériaux légers) | Prime de 50 lei par an |
| Durée | Un an, renouvelable chaque année |
| Où la souscrire | En ligne via le PAID, ou auprès des assureurs et des banques qui la distribuent |
| Amende en cas de défaut | De 100 à 500 lei, appliquée par la collectivité locale |
La PAD est un socle, pas une solution. Pour une villa, 100 000 lei ne représentent qu'une petite part du coût de reconstruction.
Ce que la PAD ne couvre pas
- L'incendie et l'explosion.
- Les dégâts des eaux dus aux canalisations, à l'éclatement d'une chaudière ou à un voisin.
- La tempête, la grêle et le poids de la neige.
- Le cambriolage et le vandalisme.
- Le contenu : meubles, appareils, effets personnels.
- La responsabilité civile envers les tiers.
Couche 2 : l'assurance habitation facultative
L'assurance facultative (asigurare facultativă) est proposée par les assureurs roumains, en complément de la PAD. Une police type comprend :
- Le bâtiment, pour sa valeur de reconstruction, contre l'incendie, les dégâts des eaux, la tempête et plus encore.
- Le contenu, avec des plafonds pour les objets de valeur.
- La responsabilité civile envers les voisins et les tiers.
- Une garantie séisme au-delà de la PAD, en option dans de nombreuses polices.
- Des services d'assistance : plombier, électricien, serrurier d'urgence.
En règle générale, une police facultative couvrant le séisme, l'inondation et le glissement de terrain est émise en complément d'une police PAD valide, qui doit être souscrite en premier. Les modifications de 2023 prévoient des exceptions, par exemple pour les logements situés dans des bâtiments classés en classe de risque sismique I, pour lesquels un assureur peut accepter d'émettre une couverture facultative ; l'acceptation relève de la décision de l'assureur.
Couche 3 : ce que la banque exige en cas de crédit
Lorsque vous contractez un crédit immobilier, la banque exige généralement :
- Une assurance du bien couvrant au moins le montant du prêt ou la valeur de reconstruction, la police étant cédée à la banque (cesionată) comme bénéficiaire pendant toute la durée du prêt.
- La PAD, comme socle légal.
- Dans de nombreux cas, une assurance décès pour l'emprunteur.
La banque fixe les exigences précises. Demandez-les par écrit avant de signer, afin de les intégrer à votre budget mensuel. Un financement auprès d'une banque roumaine est possible pour un résident israélien ; le prêt et ses conditions sont soumis à l'examen du dossier du client et à l'approbation de la seule banque prêteuse. Voir notre guide pas à pas du crédit immobilier.
La PAD est un socle, pas une solution.
Comparaison des trois couches
| PAD | Assurance habitation facultative | Exigence bancaire | |
|---|---|---|---|
| Obligatoire ? | Oui, de par la loi | Non | Oui, comme condition du prêt |
| Risques | Séisme, inondation, glissement de terrain | Larges, selon la police | Au minimum le bâtiment |
| Couverture | Jusqu'à 100 000 lei (type A) | Selon la somme assurée | Au moins le prêt ou la valeur de reconstruction |
| Bénéficiaire | Propriétaire | Propriétaire | La banque, pendant la durée du prêt |
Check-list pour le nouveau propriétaire d'une villa
- Souscrivez la PAD dès le jour où le logement est à votre nom, et programmez son renouvellement annuel.
- Assurez la valeur de reconstruction, pas le prix de marché : le terrain ne brûle pas.
- Ajoutez le contenu et la responsabilité civile si vous meublez ou louez la villa.
- Renseignez-vous sur une garantie séisme au-delà de la PAD, en particulier dans la région de Bucarest ; voir notre article sur le risque sismique.
- Si vous vivez à l'étranger, choisissez une police avec assistance locale et une personne sur place qui dispose des clés.
- Conservez les polices avec vos documents, avec les documents de livraison.
Pour l'ensemble des coûts annuels d'une villa, voir notre guide des coûts d'entretien d'une villa.
Questions fréquentes
L'assurance habitation est-elle obligatoire en Roumanie ?
Oui. La PAD, l'assurance catastrophes prévue par la loi 260/2008, est obligatoire pour tout logement. Elle couvre les séismes, les inondations et les glissements de terrain.
Combien coûte la PAD en 2026 ?
130 lei par an pour un logement de type A (béton, brique, métal ou pierre), avec une couverture jusqu'à 100 000 lei, et 50 lei par an pour un logement de type B.
Quelle est l'amende en cas d'absence de PAD ?
De 100 à 500 lei, appliquée par la collectivité locale.
La PAD couvre-t-elle l'incendie ou les dégâts des eaux ?
Non. La PAD ne couvre que les séismes, les inondations et les glissements de terrain. L'incendie, les dégâts des eaux, le vol, le contenu et la responsabilité civile nécessitent une assurance facultative.
La banque exige-t-elle une assurance en cas de crédit immobilier en Roumanie ?
Oui. La banque exige généralement une assurance du bien qui lui est cédée en tant que bénéficiaire pendant toute la durée du prêt, et souvent une assurance décès pour l'emprunteur.
En résumé
En Roumanie, l'assurance habitation se construit par couches : la PAD obligatoire, une assurance facultative pour tout le reste, et les exigences de la banque si vous avez un crédit. La PAD seule ne suffit pas pour une villa.
Si vous souhaitez savoir à quoi ressemblera votre budget d'assurance pour un logement précis, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous intégrerons l'assurance dans la vue d'ensemble des coûts annuels.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : PAID, pool d'assurance habitation obligatoire · Portail législatif roumain (loi 260/2008 ; loi 115/2023) · Autorité de surveillance financière (ASF).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil en assurance ou un conseil financier. Les primes et conditions sont fixées par les assureurs et par la loi ; vérifiez les conditions en vigueur avant de souscrire une police.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
