Bükreş 2008 tarzı bir emlak çöküşüne mi gidiyor?

Leibovitch& Co. ofisinden Av. Ilan Leibovitch ile tanıştık; kendisi 20 yılı aşkın süredir önde gelen gayrimenkul girişimcilerine ve yurt dışındaki yatırımcılara eşlik etme deneyimine sahip. Bükreş, Romanya'daki yatırımlara odaklanan kişisel ve pratik bir röportaj yaptık ve yatırımcıların Bükreş gayrimenkul yatırımları hakkında bilmesi gereken (ve bilmek zorunda olduğu) her şeyi öğrendik

Küresel yaşam maliyeti, Ukrayna'daki süregelen savaş, faiz oranı değişiklikleri ve artan enflasyon göz önüne alındığında, gayrimenkul piyasası dalgalanma ve istikrarsızlıktan muzdarip. Finansman ve hammadde maliyetleri artıyor; ikisi de nihai inşaat maliyetlerini etkiliyor.

Gayrimenkul yatırımcıları genellikle büyüyen bir piyasada fırsat arar, ılımlı risk almaya isteklidir ve geleceklerini öngören dayanak noktaları bulmaya çalışır. Bu karmaşık konuyu anlamlandırmak için, 20 yılı aşkın süredir yurt dışındaki girişimcilere ve yatırımcılara eşlik eden, daha önce İsrail Parlamentosu'nun (16. Knesset) üyeliğini de yapmış kıdemli ve deneyimli uzman Av. Ilan Leibovitch ile oturduk.

Görüşmemizin amacı, 2023'te piyasadaki dayanak noktalarını ve somut fırsatları bulmaya çalışırken Bükreş, Romanya gayrimenkul piyasasındaki fırsatları incelemek ve araştırmaktı. Oturduk ve en acil soruları sorduk; Bükreş'in bir krize mi yoksa mükemmel bir uzun vadeli yatırıma mı gittiğine karar vermenize yardımcı olmak için.

Romanya gayrimenkul piyasası 2008 krizinin tekrarına mı gidiyor?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kısa cevap hayır. Uzun ve ayrıntılı cevap ise bunun tersidir: Romanya gayrimenkul piyasası, Korona krizine, Ukrayna'daki savaşa ve küresel yaşam maliyetine rağmen ve onlar sayesinde, metrekare fiyatı açısından düzenli olarak büyüyor. Bugün metrekare fiyatı, 2008 kriz öncesi zirvenin yarısındadır. Firmamız ve gayrimenkul girişimcileri (yerel ve uluslararası), yatırımcılar ve küresel yüksek teknoloji şirketleri, ilk 5 muhasebe firması ve uluslararası bankalarla (ABD'de ve Avrupa'da) birlikte, Romanya hükümetinin stratejik yatırımları (internet altyapısı, ulaşım ve tıp) doğrultusunda fırsatı fark edip Romanya piyasasındaki faaliyet ve yatırımlarını genişletiyor.

Romanya piyasasını küresel ekonomik eğilimlere karşı bağışık kılan nedir?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Dünyada küresel eğilimlere karşı bağışık bir piyasa yoktur. Romanya gayrimenkul piyasası da küresel eğilimleri hissediyor, ancak Bükreş'te konut talebi güçlü kalmaya devam ediyor.

Bu talep birkaç etkene dayanıyor:

1. Son iki yılda Bükreş belediye başkanı yeni inşaat ruhsatlarının verilmesini dondurdu; bu da inşaat başlangıçlarında bir düşüşe yol açtı ve talepte bir artış yarattı.
2. Doğal nüfus artışı ve Bükreş'e iç göç, Bükreş'te yapısal bir konut açığı yarattı.
3. 2015'ten itibaren başlatılan ‘Prima Casa’ devlet programı (ilk kez ev alanlar için vergi avantajı ve devlet garantili konut kredileri) ivme kazanıyor. Bu ürün için gayrimenkul girişimcilerinin sayısında bir artış görüyoruz.

Bu dönemde Romanya piyasasındaki büyümeye ne yol açıyor?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya piyasasındaki eğilimleri ve fırsatları, Avrupa Birliği'nin ona fon yönlendirmesi ve yerel nüfustaki güç ilişkilerinin değişen yapısı sayesinde belirlemek mümkün. Bugün Bükreş'te genç nüfus (18-45) toplam nüfusun %60'ından fazlasını oluşturuyor; bu, ekonomik açıdan oyunun kurallarını değiştiren bir gerçek. Yani bugün çalışkan bir UBER sürücüsü ayda yaklaşık 3 bin euro, yeni başlayan bir yazılım programcısı ayda yaklaşık 3.000 euro kazanırken, toplam nüfusun yaklaşık %20'sini oluşturan, çoğu kamu sektöründe çalışan yetişkin nüfus (46-67) ayda yaklaşık 1 bin euro kazanıyor.

Genç nesil Batı tarzı mesleki eğitime (programlama, dijital ve finans) yatırım yapıyor; bunun yanında performans merkezleri olan küresel yüksek teknoloji şirketleri (Oracle, HP, Amazon, Apple vb.), uzaktan dijital çalışma seçenekleri ve AIRBNB aracılığıyla büyüyen turizm piyasasında yatırım ve iş olanakları da var.

Bükreş'te yaşam maliyeti şu anda Avrupa'ya kıyasla düşüktür ve genç nesil için yüksek bir yaşam standardına imkân verir. Ortalama olarak genç bir aile ayda yaklaşık 3-4 bin euro kazanır, konut kirası/konut kredisi yaklaşık ayda 800 euro tutar; böylece tasarruf ve daha yüksek bir yaşam standardı için serbest para kalır.

Av. Ilan Leibovitz, Leibovitz & Co. Uluslararası gayrimenkul hukuku bürosu. Fotoğraf: PR.

Av. Ilan Leibovitch & Co. Uluslararası gayrimenkul hukuku bürosu. Fotoğraf: PR.

Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları arasında Romanya'ya yaptıkları yatırımın ardından önemli tutarlarda para kaybeden çok kişi var; bu, anlattığınız durumla nasıl bağdaşıyor?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Geçmişte İsrailli yatırımcılar, bir havalimanı daha ya da bir otomobil fabrikası kurulacağına dair şehir efsanelerine dayanarak çevre bölgelerdeki tarım arazisi satın alma sürü olgusunun parçası olarak hareket etti. Bugün yatırımcıların çoğu Romanya tapu sicilinde bir daire ya da ev satın alıyor ve kendi adlarına kaydettiriyor.

Daire ya da ev, alıcının adına kayıtlı, konut olarak kullanılan, ailelerden ve kiracılardan gerçek talep gören somut bir varlıktır. Bu da onu tarım arazisi alım satımından tamamen farklı bir yatırım yapar.

Bugün yabancı yatırımcı için hangi yatırım türleri tavsiye edilir?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya piyasası, şehrin farklı bölgelerinde uluslararası ve yerel girişimciler aracılığıyla çok çeşitli yatırım türleri sunuyor. Korona sonrası, genç ailelerin şehrin banliyölerinde bahçeli müstakil evlere akını yönünde büyüyen bir eğilim görüyoruz (şehir merkezine yaklaşık 20 dakikalık araba mesafesi). Bu bölgelerde genç çiftler açık hava, geniş alanlar, bahçeler, uluslararası okullar, eğlence ve alışveriş merkezleri ve daha fazlasını buluyor. Ayrıca bazıları evden çalışma alışkanlığını sürdürüyor ve bu nedenle şehir merkezindeki yaygın 2 odalı daireden daha büyük bir eve ihtiyaç duyuyor. Diğerleri ise yüksek teknoloji bölgesindeki işe giderken trafik sıkışıklığı olmadan daha iyi bir yaşam kalitesinin tadını çıkarıyor. Çevre bölgelerdeki müstakil evlere yapılan yatırımların uzun vadeli açıdan çekici ve istikrarlı olduğunu görüyoruz; örneğin Pipera yüksek teknoloji parkı bölgesi (park on binlerce yüksek teknoloji çalışanı istihdam ediyor) ya da havalimanı bölgesi, yatırım için çekici ve istikrarlı bir bölgedir.

Bu bölgelerdeki villa fiyatları genellikle bitiş kalitesine, villanın büyüklüğüne ve üzerine inşa edildiği arsanın büyüklüğüne bağlı olarak 150-200 bin euro arasında değişir. Deneyimlerimize göre küçük projeler (50 müstakil eve kadar bir kompleks), yüzlerce konut biriminden oluşan, standart bitiş kalitesine sahip ve evlerin teslim zamanında çok sayıda evin aynı anda teslim edilmesiyle bir arz yükü ve kira fiyatında zarar yaratan devasa projelere kıyasla daha yüksek bitiş kalitesine sahip olur ve daha hızlı doldurulur.

Sık sorulan sorular

Bükreş emlak piyasası 2008 tarzı bir krize mi gidiyor?

Av. Ilan Leibovitch'e göre kısa cevap hayır. Romanya'da metrekare fiyatı yıldan yıla istikrarlı biçimde arttı ve bugün 2008 krizi öncesinde ulaştığı zirvenin yalnızca yarısındadır.

Bükreş konut fiyatlarını yukarı iten ne oldu?

Makale üç etkenden söz ediyor: Bükreş'te yeni inşaat ruhsatlarının dondurulması, nüfus artışı ve iç göçün yol açtığı yapısal konut açığı ve ilk kez ev alanlar için devletin Prima Casa programı. AB fonları ve küresel teknoloji şirketlerinin gelişi de talebi destekliyor.

Bazı yabancı yatırımcılar geçmişte Romanya'da neden para kaybetti?

Çoğu, yeni bir havalimanı ya da otomobil fabrikası söylentilerine güvenerek çevre bölgelerdeki tarım arazisi satın aldı. Bugün yatırımcıların çoğu Romanya tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir daire ya da ev satın alıyor; bu tamamen farklı bir yatırım türüdür.

Alıcılar bugün Bükreş'te ne tür mülk arıyor?

Röportaj, genç ailelerin şehir merkezine yaklaşık 20 dakika mesafedeki banliyölerde, örneğin Pipera teknoloji parkı ya da havalimanı çevresinde bahçeli müstakil evlere taşındığına işaret ediyor. 50 eve kadar olan küçük projelerin bitiş kalitesi genellikle daha yüksek oluyor ve daha hızlı doluyor.

Bükreş banliyölerinde bir villa ne kadar?

Makaleye göre bu bölgelerde villa fiyatları genellikle 150.000 € ile 200.000 € arasında değişiyor. Fiyat, bitiş kalitesine, villanın büyüklüğüne ve arsanın büyüklüğüne bağlıdır.

Yukarıdakiler bir tavsiye ve/veya hukuki tavsiye ve/veya muhasebe tavsiyesi oluşturmaz ve yukarıdakilere güvenmemeli, belirli bir tavsiye almalısınız. Söz konusu içeriğin güncel olmaması mümkündür ve yalnızca ilgi çekici olduğu için sitede kalmaktadır.