בלי דרכון אירופי, הבית נרשם על שמכם והקרקע דרך זכות סופרפיציה. לפי סעיף 695 לקוד האזרחי, אפשר למכור ולשעבד אותה יחד עם הבית.
לפי יורוסטט, ב-2024 גרו 94% מתושבי רומניה בבית בבעלותם, מול 68% בממוצע באיחוד. הקונה הבא לא חייב להיות ישראלי.
יחיד משלם 3% משווי העסקה עד שלוש שנות החזקה, ו-1% אחר כך (סעיף 111 לקוד המס). הנוטריון גובה ביום החתימה, גם במכירה בהפסד.
תושב ישראל מדווח על מכירת נדל״ן בחו״ל בטופס 1399 תוך 30 יום, ומשלם 25% על הרווח הריאלי בניכוי זיכוי על המס הרומני.
לפי סעיף 694 לקוד האזרחי, זכות סופרפיציה ניתנת לעד 99 שנים, וניתן לחדש אותה. בדקו בנסח לכמה שנים היא נרשמה.
יציאה מהשקעה ברומניה: התשובה הקצרה
יציאה מהשקעה ברומניה עובדת כמו מכירה של כל נכס רשום: הזכות שלכם רשומה בפנקס המקרקעין, ומוכרים אותה בעסקה אצל נוטריון רומני, גם דרך ייפוי כוח. וילה עם גינה היא מוצר אחר מדירה להשקעה בבוקרשט, והקונה הבא ישווה אותה לעסקאות שנסגרו. אנחנו לא מבטיחים מחיר מכירה עתידי. במיסוי נדל״ן ברומניה, המוכר משלם 3% משווי העסקה עד שלוש שנות החזקה ו-1% אחר כך, והנוטריון גובה את המס ביום החתימה. תושב ישראל מדווח גם בישראל, ומקבל זיכוי על המס הרומני.
מה שאתם לא אומרים בקול
השאלה על היציאה מגיעה כמעט תמיד בסוף הפגישה, ובשקט. ״אשתי חושבת שזה מטורף לקנות משהו כל כך רחוק״. ״מה אם אצטרך את הכסף מחר?״ ״ומי בכלל יקנה וילה בבלוטשט מישראלי?״
אלה שאלות נכונות. נדל״ן הוא לא חשבון עו״ש. אף אחד לא יכול להבטיח לכם קונה או מחיר, גם לא אנחנו. מה שכן אפשר לוודא כבר ביום הקנייה, זה שתהיה לכם זכות שאפשר למכור.
עו״ד אילן ליבוביץ מספר על לקוח שקנה דירה בחו״ל, והסכים שהחלק בקרקע יירשם על שם המתווכת. כשרצה למכור, היא דרשה ממנו אלפי יורו כדי לחתום. הבעיה לא הייתה השוק. הבעיה הייתה הרישום.
היציאה מהנכס נקבעת ביום הקנייה, לא ביום המכירה.
מה בדיוק תמכרו
ישראלי בלי דרכון אירופי לא יכול להחזיק קרקע ברומניה על שמו הפרטי (סעיף 44(2) לחוקה וסעיף 6 לחוק 312/2005). לכן ברכישה על שם פרטי, הבית נרשם על שמכם, והקרקע דרך זכות סופרפיציה. ברכישה דרך חברה רומנית (SRL) הכול נרשם על שם החברה, גם כשכל המניות בידי זר. איזה מבנה מתאים לכם, זו החלטה אישית לבדוק עם עורך דין מטעמכם.
למכירה, החשוב הוא זה: זכות הסופרפיציה נרשמת בפנקס המקרקעין על שמכם. לפי הקוד האזרחי הרומני היא ניתנת לתקופה של עד 99 שנים, וניתן לחדש אותה (סעיף 694). כל עוד הבית קיים, אפשר למכור ולשעבד את זכות השימוש בקרקע יחד עם הבית (סעיף 695). וזה חשוב, כי הקונה הבא כנראה יצטרך משכנתא. הפירוט במאמר על בעלות על קרקע ברומניה.
לכן, לפני שאתם חותמים, בקשו מאיתנו בכתב שלוש תשובות: על שם מי רשומה הקרקע שמתחת לווילה שלכם, לכמה שנים תירשם הסופרפיציה, ומה בדיוק יקבל הקונה הבא. תשובה טובה מגיעה עם נסח ועם סעיף בחוזה, לא בעל פה.
ובחברה, אפשר למכור את הנכס או את מניות החברה, והמיסוי שונה: מס ברמת החברה, ואז מס דיבידנד כשמוציאים את הכסף. השיעור תלוי גם באמנת המס, ולכן מחשבים אותו עם יועץ מס.
היציאה מהנכס נקבעת ביום הקנייה, לא ביום המכירה.
מי הקונה הבא, וכמה זמן זה לוקח
הקונה הבא לא חייב להיות משקיע מישראל. רומניה היא שוק של קונים: לפי יורוסטט, ב-2024 גרו 94% מתושביה בבית בבעלותם, מול 68% בממוצע באיחוד. מחוז אילפוב רשם את גידול האוכלוסייה הגדול ברומניה בין מפקדי 2011 ו-2021, לפי המכון הלאומי לסטטיסטיקה. ובבלוטשט עצמה מוקם קמפוס חדש של בית ספר בין-לאומי, עם פתיחה מתוכננת לסתיו 2028.
מי שמחפש דירה להשקעה בבוקרשט משווה בין דירות דומות באותה שכונה. וילה עם גינה היא מוצר אחר, עם קהל אחר. מה המספרים אומרים למי שבוחן דירה להשקעה בבוקרשט, ריכזנו בנפרד.
כמה זמן? אין לנו נתון אמין על משך מכירה ממוצע של וילה באזור, ולא נמציא אחד. מה שאנחנו כן יודעים: מחיר שגבוה מהעסקאות שנסגרו משאיר את המודעה באוויר. אילן ראה דירות שעמדו באתר מודעות שלושה עד חמישה חודשים באותו מחיר. הן לא הוכיחו את המחיר, רק שבמחיר הזה הנכס יושב. ואם הקונה לוקח משכנתא, לוח הזמנים תלוי גם בבנק שלו.
ומה לגבינו? אנחנו לא מתחייבים לקנות מכם את הווילה או למצוא לכם קונה. אם ליווי במכירה חוזרת חשוב לכם, בקשו שכל התחייבות תופיע בכתב.
איך זה ממוסה, בשתי המדינות
| רומניה | ישראל | |
|---|---|---|
| בסיס המס | כל שווי העסקה, ולא פחות ממחירון הנוטריונים | הרווח הריאלי בלבד |
| שיעור | 3% עד שלוש שנים, 1% אחר כך | 25% |
| מי גובה ומתי | הנוטריון, ביום החתימה | אתם, בטופס 1399 תוך 30 יום |
| כפל מס | זיכוי על המס הרומני, לפי אמנת המס |
הכלל הרומני קבוע בסעיף 111(1) לקוד המס, חוק 227/2015, והוא חל גם על זכויות כמו סופרפיציה. הבסיס לא יורד מתחת למחקר השוק של לשכות הנוטריונים, והמס חל גם במכירה בהפסד. בישראל, הדיווח והתשלום הם תוך 30 יום מיום המכירה, לפי סעיף 91 לפקודת מס הכנסה ודף השירות של רשות המסים. התמונה המלאה במדריך מיסוי נדל״ן ברומניה.
שלוש השנים נספרות מיום הרכישה, ובקנייה מיזם הנכס עובר על שמכם בדרך כלל בחוזה הסופי, אחרי שהבנייה הושלמה. ואם תמכרו דרך מתווך, העמלה נקבעת בהסכם איתו. סכמו אותה בכתב לפני שמפרסמים.
איך בודקים את זה בעצמכם
- הוציאו נסח מפנקס המקרקעין דרך ANCPI, וודאו שהזכות שלכם, הבית והסופרפיציה, רשומה על שמכם.
- שמרו תיק מיום הקנייה: חוזה נוטריוני, אישורי העברה (SWIFT MT103), מסמכי משכנתא וקבלות מס.
- רשמו את תאריך הרכישה לפי החוזה הסופי, ושאלו את עורך הדין שלכם איזה תאריך ייחשב.
- לפני שמפרסמים, חשבו עם יועץ מס את המס בשתי המדינות, ובדקו עסקאות שנסגרו, לא מודעות.
- אם יש משכנתא, בקשו מהבנק מכתב יתרה לסילוק לפני החתימה.
- לא טסים? הכינו ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום מוסמך, שכולל במפורש מכירה, חתימה וקבלת התמורה לחשבון שלכם. את רשימת המסמכים בדקו מראש מול הנוטריון שיחתום.
- עובדים עם מתווך? סכמו בכתב את העמלה, אם היא כוללת מע״מ, ומי משלם.
שאלות נפוצות
אפשר למכור את הווילה עוד לפני המסירה?
לפני המסירה עוד אין לכם בית רשום, אלא זכויות לפי החוזה המקדים. לפי סעיף 1315 לקוד האזרחי, העברת חוזה לאדם אחר דורשת את הסכמת הצד השני, כלומר שלנו. לכן שאלו לפני שחותמים אם החוזה מאפשר הסבה ובאילו תנאים, ובקשו שהתשובה תיכתב בו.
צריך לטוס לרומניה כדי למכור?
לא. מיופה כוח יכול לחתום בשמכם מול הנוטריון, לפי ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום מוסמך, והתמורה עוברת לחשבון שקבעתם.
איך מחזירים את הכסף לישראל אחרי המכירה?
בהעברה בנקאית, עם תיק שמראה את כל השרשרת: חוזה הקנייה, אישורי ההעברה אז, חוזה המכירה ואישור על המס ששולם. הפירוט במאמר על החזרת כספי מכירה לישראל.
השורה התחתונה
אף אחד לא יכול להבטיח לכם קונה או מחיר. אבל אפשר לוודא, עוד לפני שחותמים, שקונים זכות רשומה שאפשר למכור, לשעבד ולהוריש, ושיודעים מראש כמה מס תשלמו ומתי.
בפגישה איתנו, שאלו בדיוק את זה: ״איך אני יוצא מזה, ומה אני מוכר ביום שאצא?״. נעבור על התרחיש שלכם, שורה אחרי שורה. ואם אתם עדיין בשלב הבדיקה, התחילו מארבע הערבויות שכל השקעה ברומניה צריכה בכתב.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: קוד המס הרומני, ANAF (חוק 227/2015, סעיף 111) · פורטל החקיקה הרומני (הקוד האזרחי, סעיפים 694, 695, 1315; חוק 312/2005) · יורוסטט (בעלות על דיור, 2024) · INS (מפקד 2021) · רשות המסים בישראל, טופס 1399 · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · רשות המסים הרומנית (ANAF).
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. אין בו הבטחה למחיר מכירה, לרווח או למשך מכירה. חישוב המס בשתי המדינות תלוי בנתונים האישיים שלכם, ומומלץ לבצע אותו עם יועץ מס לפני המכירה.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
