AB pasaportu olmadan ev sizin adınıza, arazi ise Superficie ile kayıtlıdır. Medeni Kanun’un 695. maddesine göre ev ile birlikte satılabilir ve ipotek edilebilir.
Eurostat’a göre 2024’te Romanya'da yaşayanların %94’ü kendi mülkü olan bir evde oturuyordu; AB ortalaması %68. Bir sonraki alıcının İsrailli olması gerekmez.
Bir birey, üç yıla kadar mülkiyette değerin %3’ünü, sonrasında %1’ini öder (Fiscal Code, madde 111). Noter bunu imza sırasında, zararla satışta bile tahsil eder.
İsrail mukimi, yurt dışındaki bir gayrimenkul satışını 30 gün içinde 1399 sayılı formla bildirir ve gerçek kazanç üzerinden %25 öder; Romanya’da ödenen vergi için mahsup alır.
Medeni Kanun’un 694. maddesine göre Superficie hakkı en fazla 99 yıl için verilir ve yenilenebilir. Kaç yıl tescil edildiğini tapu sicili kaydında kontrol edin.
Romanya’da bir gayrimenkul alımından çıkış: kısa yanıt
Romanya’da bir gayrimenkul alımından çıkış, tescilli herhangi bir gayrimenkulün satışı gibi işler: hakkınız tapu sicilinde kayıtlıdır ve onu Romanya noterinin huzurunda, vekaletname yoluyla da olmak üzere, bir işlemle satarsınız. Bahçeli bir villa, Bükreş’teki bir yatırım dairesinden farklı bir üründür ve bir sonraki alıcı onu gerçekleşmiş satışlarla karşılaştıracaktır. Gelecekteki bir satış fiyatı vaat etmiyoruz. Romanya gayrimenkul vergisine göre satıcı, üç yıla kadar mülkiyette işlem değerinin %3’ünü, sonrasında %1’ini öder ve vergiyi noter imza gününde tahsil eder. İsrail mukimi ayrıca İsrail’de de bildirim yapar ve Romanya’da ödenen vergi için mahsup alır.
Yüksek sesle söylemedikleriniz
Çıkış sorusu neredeyse her zaman toplantının sonunda ve alçak sesle gelir. “Eşim bu kadar uzakta bir şey almanın çılgınlık olduğunu düşünüyor.” “Ya yarın paraya ihtiyacım olursa?” “Balotești’deki bir villayı bir İsrailliden kim alır ki?”
Bunlar doğru sorular. Gayrimenkul bir vadesiz hesap değildir. Kimse size bir alıcı ya da fiyat vaat edemez, biz de edemeyiz. Satın aldığınız gün garanti altına alabileceğiniz şey, satılabilir bir hakka sahip olacağınızdır.
Av. Ilan Leibovitch, yurt dışında bir daire alan ve arazideki payın acentenin adına tescil edilmesini kabul eden bir müşterisini anlatıyor. Satmak istediğinde kadın, imza atması için kendisinden binlerce euro talep etmiş. Sorun piyasa değildi. Sorun tescildi.
Bir gayrimenkulden çıkış, sattığınız gün değil, satın aldığınız gün belirlenir.
Tam olarak ne satacaksınız
AB pasaportu olmayan bir İsrailli, Romanya’da kendi özel adına arazi sahibi olamaz (Anayasa madde 44(2) ve Law 312/2005 madde 6). Dolayısıyla özel adla satın alırken ev sizin adınıza, arazi ise Superficie hakkıyla tescil edilir. Romanya şirketi (SRL) aracılığıyla satın alırken, tüm hisseler bir yabancıya ait olsa bile her şey şirket adına tescil edilir. Hangi yapının size uygun olduğu, sizin adınıza hareket eden bir avukatla kontrol edilmesi gereken kişisel bir karardır.
Satış açısından önemli olan şudur: Superficie hakkı tapu sicilinde sizin adınıza kayıtlıdır. Romanya Medeni Kanunu’na göre en fazla 99 yıl için verilir ve yenilenebilir (madde 694). Ev var olduğu sürece araziyi kullanma hakkı, evle birlikte satılabilir ve ipotek edilebilir (madde 695). Bu önemlidir, çünkü bir sonraki alıcının büyük olasılıkla konut kredisine ihtiyacı olacaktır. Ayrıntılar Romanya’da arazi mülkiyeti makalesinde.
Bu yüzden imzalamadan önce bizden yazılı olarak üç yanıt isteyin: villanızın altındaki arazinin kimin adına kayıtlı olduğu, Superficie’nin kaç yıl için tescil edileceği ve bir sonraki alıcının tam olarak ne alacağı. İyi bir yanıt sözlü değil, bir kayıt örneği ve sözleşmede bir maddeyle gelir.
Şirket üzerinden ise gayrimenkulü veya şirket hisselerini satabilirsiniz ve vergilendirme farklıdır: şirket düzeyinde vergi, ardından parayı çektiğinizde temettü vergisi. Oran ayrıca vergi anlaşmasına da bağlıdır, bu yüzden bir vergi danışmanıyla hesaplanır.
Bir gayrimenkulden çıkış, sattığınız gün değil, satın aldığınız gün belirlenir.
Bir sonraki alıcı kim ve ne kadar sürer
Bir sonraki alıcının İsrailli bir yatırımcı olması gerekmez. Romanya bir alıcılar pazarıdır: Eurostat’a göre 2024’te sakinlerinin %94’ü kendi mülkü olan bir evde yaşıyordu; AB ortalaması %68. Ulusal İstatistik Enstitüsü’ne göre Ilfov ilçesi 2011 ve 2021 sayımları arasında Romanya’nın en büyük nüfus artışını kaydetti. Balotești’nin kendisinde ise yeni bir uluslararası okul kampüsü inşa ediliyor ve açılışı 2028 sonbaharı için planlanıyor.
Bükreş’te yatırım dairesi arayan biri, aynı mahalledeki benzer daireleri karşılaştırır. Bahçeli bir villa, farklı bir kitleye hitap eden farklı bir üründür. Bükreş’te bir yatırım dairesine bakan biri için rakamların ne söylediğini ayrıca derledik.
Ne kadar sürer? Bölgede bir villanın ortalama satış süresi için güvenilir bir rakamımız yok ve uydurmayacağız. Bildiğimiz şu: gerçekleşmiş satışların üzerindeki bir fiyat ilanı yerinde tutar. Ilan, aynı fiyatla bir ilan sitesinde üç ila beş ay bekleyen daireler gördü. Bunlar fiyatı kanıtlamadı, yalnızca o fiyatta mülkün beklediğini gösterdi. Alıcı konut kredisi çekiyorsa, takvim bankasına da bağlıdır.
Ya biz? Villayı sizden almayı veya size alıcı bulmayı taahhüt etmiyoruz. Yeniden satışta destek sizin için önemliyse, her taahhüdün yazılı olarak yer almasını isteyin.
İki ülkede nasıl vergilendirilir
| Romanya | İsrail | |
|---|---|---|
| Vergi matrahı | İşlem değerinin tamamı ve noterlerin fiyat cetvelinden az olmamak üzere | Yalnızca gerçek kazanç |
| Kur | üç yıla kadar %3, sonrasında %1 | 25% |
| Kim ve ne zaman tahsil eder | Noter, imza günü | Siz, 30 gün içinde 1399 sayılı formla |
| Çifte vergilendirme | Vergi anlaşması uyarınca Romanya vergisi için mahsup |
Romanya kuralı, Superficie gibi haklar için de geçerli olan Fiscal Code, Law 227/2015 madde 111(1)’de düzenlenmiştir. Matrah, noter odalarının piyasa araştırmasının altına inmez ve vergi zararla satışta bile uygulanır. İsrail’de bildirim ve ödeme, Gelir Vergisi Nizamnamesi’nin 91. bölümü ve İsrail Vergi Dairesi’nin hizmet sayfası (İbranice) uyarınca satış tarihinden itibaren 30 gün içinde yapılmalıdır. Tam tablo Romanya’da gayrimenkul vergisi rehberinde.
Üç yıl, satın alma tarihinden itibaren sayılır ve geliştiriciden satın alırken mülk genellikle inşaat tamamlandıktan sonra nihai sözleşmeyle adınıza geçer. Acente aracılığıyla satarsanız, komisyon onunla yaptığınız anlaşmada belirlenir. İlan vermeden önce bunu yazılı olarak kararlaştırın.
Bunu kendiniz nasıl kontrol edersiniz
- Tapu sicilinden bir kayıt örneği alın: ANCPI aracılığıyla ve hakkınızın, yani evin ve Superficie’nin, sizin adınıza kayıtlı olduğundan emin olun.
- Satın alma gününden itibaren bir dosya tutun: noter sözleşmesi, transfer onayları (SWIFT MT103), konut kredisi belgeleri ve vergi makbuzları.
- Satın alma tarihini not edin: nihai sözleşmeye göre ve avukatınıza hangi tarihin geçerli olacağını sorun.
- İlan vermeden önce vergiyi iki ülkede bir vergi danışmanıyla hesaplayın ve ilanları değil, gerçekleşmiş satışları kontrol edin.
- Konut kredisi varsa, imzadan önce bankadan bir kapama bakiyesi yazısı isteyin.
- Uçmayacak mısınız? Satışı, imzayı ve gelirin hesabınıza alınmasını açıkça kapsayan, apostilli ve yeminli tercümeli bir noter vekaletnamesi hazırlayın. Gerekli belgelerin listesini imzayı atacak noterle önceden kontrol edin.
- Acenteyle mi çalışıyorsunuz? Komisyonu, KDV dahil olup olmadığını ve kimin ödeyeceğini yazılı olarak kararlaştırın.
Sık sorulan sorular
Villayı teslimden önce bile satabilir miyim?
Teslimden önce henüz tapuya kayıtlı bir eviniz yoktur, ön sözleşmeden doğan haklarınız vardır. Medeni Kanun’un 1315. maddesine göre bir sözleşmenin başkasına devri, karşı tarafın, yani bizim, onayını gerektirir. Bu yüzden imzalamadan önce sözleşmenin devre izin verip vermediğini ve hangi koşullarla verdiğini sorun, yanıtın sözleşmeye yazılmasını isteyin.
Satmak için Romanya’ya uçmam gerekir mi?
Hayır. Apostilli ve yeminli tercümesi olan noter vekaletnamesi ile bir vekil, noter huzurunda sizin adınıza imza atabilir ve satış bedeli belirttiğiniz hesaba gider.
Satıştan sonra parayı İsrail’e nasıl getiririm?
Banka havalesiyle ve tüm zinciri gösteren bir dosyayla: satın alma sözleşmesi, o zamanki transfer onayları, satış sözleşmesi ve ödenen verginin belgesi. Ayrıntılar satış gelirinin İsrail’e getirilmesi makalesinde.
Sonuç
Kimse size bir alıcı ya da fiyat vaat edemez. Ancak imzalamadan önce bile satılabilen, ipotek edilebilen ve miras bırakılabilen tescilli bir hak satın aldığınızdan ve ne kadar vergiyi ne zaman ödeyeceğinizi önceden bildiğinizden emin olabilirsiniz.
Bizimle yapacağınız görüşmede tam olarak bunu sorun: “Bundan nasıl çıkarım ve ayrıldığım gün ne satıyorum?” Senaryonuzu satır satır inceleriz. Henüz kontrol aşamasındaysanız, Romanya’daki her alımın yazılı olarak ihtiyaç duyduğu dört garantiyle başlayın.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya Vergi Kanunu, ANAF (Law 227/2015, madde 111) · Romanya mevzuat portalı (Medeni Kanun, madde 694, 695, 1315; Law 312/2005) · Eurostat (konut sahipliği, 2024) · INS (2021 sayımı) · İsrail Vergi Dairesi, 1399 sayılı form (İbranice) · Tapu kayıt kurumu (ANCPI) · Romanya Noterler Ulusal Birliği (UNNPR) · Romanya vergi dairesi (ANAF).
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Satış fiyatı, kâr veya satış süresi konusunda hiçbir vaat içermez. Her iki ülkedeki vergi hesabı kişisel verilerinize bağlıdır ve satıştan önce bir vergi danışmanıyla yapılmasını öneririz.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
